Sut mae eich eiddo’n cael ei brisio ar gyfer ardrethi busnes

Question

Accepted Answer

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio (VOA) yn cyfrifo gwerth ardrethol ar gyfer pob eiddo busnes yng Nghymru a Lloegr. Mae gwerth ardrethol yn amcangyfrif o’r hyn y byddai’n ei gostio i rentu eiddo am flwyddyn, ar ddyddiad penodol a elwir yn Ddyddiad Prisio Rhagflaenol, sef ‘Antecedent Valuation Date’ (AVD). Mae’r canlynol yn cael ei dybio:

mae’r eiddo yn wag
mae’r eiddo mewn cyflwr rhesymol
mae’r eiddo ar gael i’w osod ar y farchnad agored
mae’r tenant yn talu am yr ardrethi busnes, atgyweiriadau ac yswiriant
mae’r rhent wedi’i gytuno arno rhwng landlord rhesymol a thenant rhesymol
mae’r rhent wedi dechrau ar yr AVD

Gallwch weld gwerth ardrethol eich eiddo yn eich cyfrif prisio ardrethi busnes neu gan ddefnyddio’r offeryn dod o hyd i brisiad ardrethi busnes. Gallwch hefyd weld sut mae eich gwerth ardrethol wedi’i gyfrifo o’i gymharu ag eiddo tebyg. Bydd eich cyngor lleol yn defnyddio’r gwerth ardrethol i gyfrifo’ch bil ardrethi busnes. Nid yw eich gwerth ardrethol yr un peth â’ch rhent neu’ch ardrethi busnes.

Ffyrdd o gyfrifo gwerthoedd ardrethol

Mae 3 prif ffordd o gyfrifo gwerthoedd ardrethol. Mae’r dull a ddefnyddir gan y VOA yn dibynnu ar y math o eiddo a’r wybodaeth sydd ar gael amdano.

Y dull rhent cymharol

Mae’r VOA yn defnyddio’r dull rhent cymharol lle bo llawer o wybodaeth ar gael am amodau prydlesi a’r rhenti sy’n cael eu talu. Rydym yn ei ddefnyddio ar gyfer eiddo sy’n cael eu rhentu’n aml ar y farchnad agored, megis:

siopau
swyddfeydd
caffis
ffatrïoedd a warysau

Rydym yn edrych ar faint oedd rhent yr eiddo ar adeg yr AVD, gan ystyried hefyd:

a yw’r rhent a dalwyd yn is na gwerth y farchnad
amodau’r brydles neu’r drwydded
y berthynas rhwng y landlord a’r tenant
unrhyw gymhellion i rentu’r eiddo
os yw’r tenantiaid wedi gwneud gwelliannau i’r eiddo
a yw’r rhent yn cynnwys gwasanaethau a chyfleustodau
pryd y cytunwyd ar y rhent, gan fod gwerthoedd yn newid dros amser
beth mae eiddo tebyg, cyfagos yn cael eu rhentu amdano

Rydym yn defnyddio’r wybodaeth hon i gyfrifo beth fydd rhent blynyddol priodol ar gyfer yr eiddo. Dyma werth ardrethol yr eiddo.

Y dull derbyniadau a gwariant

Gelwir y dull derbyniadau a gwariant hefyd yn ddull elw. Mae’r VOA yn aml yn ei ddefnyddio i asesu gwerth eiddo fel sinemâu a pharciau thema. Fel arfer rydym yn ei ddefnyddio pan mai gwneud elw yw prif bwrpas yr eiddo ac nad oes llawer o wybodaeth am y rhent sy’n cael ei dalu. I gyfrifo gwerthoedd ardrethol gan ddefnyddio’r dull derbyniadau a gwariant, rydym fel arfer yn:

Cymryd sampl gynrychiadol o bob math o eiddo.
Ystyried y fasnach gynaliadwy deg gan weithredwr cymharol effeithlon, yn ddelfrydol drwy adolygu cyfrifon 3 blynedd i bennu’r incwm gros.
Tynnu cost gwerthiannau a threuliau gweithio.
Tynnu’r hyn a fyddai’n incwm teg i’r gweithredwr.

Y swm sy’n weddill yw’r hyn a allai gael ei dalu’n rhesymol i rentu’r eiddo. Dyma’r ffigur a ddefnyddiwn ar gyfer gwerth ardrethol yr eiddo.

I gymhwyso gwerthoedd ardrethol y samplau cynrychioliadol i eiddo tebyg, rydym yn cyfrifo pa ganran o gyfanswm incwm yr eiddo a fyddai’n cael ei wario ar rent. Mae hyn yn ein galluogi i gyfrifo gwerthoedd ardrethol eiddo eraill heb fod angen cael yr holl wybodaeth ariannol. Rydym yn defnyddio amrywiaeth eang o samplau eiddo i sicrhau bod gennym gynrychiolaeth gywir o bob math o eiddo ym mhob lleoliad.

Sail y contractwr

Mae’r VOA yn aml yn defnyddio sail y contractwr i brisio eiddo fel ysgolion, ysbytai a meysydd awyr. Rydym yn ei ddefnyddio ar gyfer unrhyw eiddo nad ydynt fel arfer yn cael eu rhentu allan ac nad ydynt, yn aml, yn cael eu rhedeg er elw. Mae’r gwerth ardrethol yn seiliedig ar faint y byddai’n ei gostio i adeiladu’r eiddo. I gyfrifo gwerthoedd ardrethol gan ddefnyddio sail y contractwr, rydym yn:

Amcangyfrif faint y byddai’n ei gostio i adeiladu cyfatebiaeth fodern o’r eiddo heddiw ar safle clir.
Addasu’r ffigur hwn yn seiliedig ar oedran a chyflwr gwirioneddol yr eiddo.
Ychwanegu gwerth unrhyw dir sy’n gysylltiedig â’r eiddo ac unrhyw welliannau i’r safle.
Lluosi’r cyfanswm â chanran o’r enw’r ‘gyfradd ddadgyfalafu’ — caiff cyfraddau dadgyfalafu eu gosod mewn deddfwriaeth ar bob ailbrisiad.

Enghraifft

Mae’r VOA yn prisio ysgol. Cyfanswm cost yr eiddo a’r tir yw £1 miliwn, a’r gyfradd ddatgyfalafu yw 2.6%. Rydym yn lluosi £1 miliwn â 2.6%, sy’n rhoi gwerth ardrethol o £26,000.

Cynlluniau prisio

Mae’r VOA yn rhoi pob eiddo annomestig mewn cynlluniau prisio, fel y gallwn brisio eiddo tebyg mewn grwpiau. Rydym yn grwpio eiddo, sy’n cael eu prisio gan ddefnyddio’r dull rhent cymharol, yn gynlluniau prisio lleol. Rydym fel arfer yn grwpio eiddo, sy’n cael eu prisio gan ddefnyddio’r dull derbyniadau a gwariant neu sail y contractwr, yn gynlluniau prisio cenedlaethol. Gallwch ddod o hyd i fanylion cynllun prisio eich eiddo yn eich cyfrif prisio ardrethi busnes.

Mesur eiddo

Mae’r VOA fel arfer yn mesur arwynebedd adeilad gan ddefnyddio naill ai’r dull arwynebedd mewnol net (NIA) neu’r dull arwynebedd mewnol gros (GIA).

Maen nhw’n seiliedig ar god ymarfer mesur Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS). Darllenwch y Cod ymarfer mesur diweddaraf gan RICS ar wefan RICS.

Gwyliwch fideo ar sut mae’r VOA yn mesur eiddo.

Sut rydym yn mesur eiddo ar gyfer ardrethi busnes (yn agor tudalen Saesneg).

Yr NIA

Mae’r NIA yn cyfeirio at yr arwynebedd defnyddiadwy o fewn adeilad, wedi’i fesur i’r tu mewn i’r waliau ar bob llawr. Rydym yn ei ddefnyddio ar gyfer eiddo fel siopau, swyddfeydd a bwytai.

Dyma rai o’r pethau sy’n cyfrannu at yr arwynebedd defnyddiadwy:

cynteddau
ceginau
cypyrddau mewnol mewn ardaloedd defnyddiadwy
rampiau a grisiau mewn ardaloedd defnyddiadwy
ardaloedd a feddiannir gan riliau gwresogi ac awyru

Dyma rai o’r pethau nad ydynt yn cyfrannu at yr arwynebedd defnyddiadwy:

cynteddau sy’n cael eu rhannu, pennau grisiau a balconïau
waliau strwythurol mewnol
toiledau
ystafelloedd glanhawyr
colofnau a brestiau simnai
grisiau a siafftiau lifft

Y GIA

Y GIA yw’r arwynebedd o fewn adeilad, wedi’i fesur i’r tu mewn i waliau perimedr pob llawr. Rydym yn ei ddefnyddio ar gyfer eiddo fel ffatrïoedd, gweithdai a warysau.

Dyma rai o’r pethau sy’n cyfrannu at arwynebedd adeilad:

cynteddau
waliau mewnol a phartisiynau
balconïau mewnol a llwybrau cerdded sydd ag ochrau agored
colofnau a brestiau simnai
grisiau a siafftiau lifft

Dyma rai o’r pethau nad ydynt yn cyfrannu at arwynebedd adeilad:

trwch y wal berimedr
nodweddion sy’n estyn allan o waliau allanol
balconïau allanol a llwybrau cerdded sydd ag ochrau agored
canopïau

Sut mae gwahanol fathau o eiddo yn cael eu prisio

Darganfyddwch sut mae’r VOA yn prisio:

Meddiannu sawl rhan o eiddo a rennir

Eiddo yn Lloegr

Os ydych yn meddiannu mwy nag un rhan o eiddo, mae nifer y gwerthoedd ardrethol a gewch yn dibynnu ar y canlynol:

mae’r rhannau rydych yn eu meddiannu yn cyffwrdd â’i gilydd
rydych yn defnyddio’r rhannau at yr un diben

Mae’r rhannau neu’r lloriau rydych yn eu meddiannu yn cyffwrdd pan fo’r naill neu’r llall yn berthnasol:

mae un rhan yn rhannu’r wal gyfan neu ran o’r wal (neu fath o amgaead) gyda’r rhan arall
mae’r cyfan neu ran o un llawr yn union uwchben nenfwd y llawr arall

Bydd y VOA yn rhoi un gwerth ardrethol ar gyfer yr holl rannau sy’n cyffwrdd ac sy’n cael eu defnyddio at ddibenion tebyg. Byddwch yn cael un bil ardrethi busnes ar gyfer y rhannau hyn.

Nid yw’r rhannau neu’r lloriau rydych chi’n eu meddiannu yn cyffwrdd â’i gilydd pan fyddan nhw wedi’u gwahanu gan un o’r rhain:

meddiannydd arall
ardaloedd a rennir gyda meddianwyr eraill megis lifftiau, grisiau neu gynteddau

Bydd y VOA yn rhoi prisiad ar gyfer pob rhan nad yw’n cyffwrdd â rhan arall. Byddwch yn cael mwy nag un bil ardrethi busnes.

Os oes gennych leoedd parcio wedi’u gwahanu oddi wrth yr adeilad gan ardal a rennir, bydd y VOA yn rhoi prisiadau ar wahân ar gyfer yr adeilad a’r lleoedd parcio.

Eiddo yng Nghymru

Cyn 1 Ebrill 2023, os oeddech chi’n meddiannu rhannau o eiddo yng Nghymru a oedd ochr yn ochr neu un llawr uwchben y llall, roeddech chi’n cael prisiad ar gyfer pob adeilad neu lawr.

Os oedd cysylltiad rhwng yr adeiladau neu’r lloriau nad oeddech yn ei rannu ag unrhyw un arall, roeddech yn cael un prisiad ar gyfer y rhannau hynny a oedd yn gysylltiedig.

Mabwysiadodd Cymru yr un rheolau â Lloegr o 1 Ebrill 2023 ymlaen.

Sut mae eich eiddo’n cael ei brisio ar gyfer ardrethi busnes

Yn berthnasol i Loegr a Chymru

Ffyrdd o gyfrifo gwerthoedd ardrethol

Y dull rhent cymharol

Y dull derbyniadau a gwariant

Sail y contractwr

Enghraifft

Cynlluniau prisio

Mesur eiddo

Yr NIA

Y GIA

Sut mae gwahanol fathau o eiddo yn cael eu prisio

Meddiannu sawl rhan o eiddo a rennir

Eiddo yn Lloegr

Eiddo yng Nghymru

A yw'r dudalen hon yn ddefnyddiol?

Helpwch ni i wella GOV.UK

Helpwch ni i wella GOV.UK

Cwcis ar GOV.UK

Sut mae eich eiddo’n cael ei brisio ar gyfer ardrethi busnes

Yn berthnasol i Loegr a Chymru

Ffyrdd o gyfrifo gwerthoedd ardrethol

Y dull rhent cymharol

Y dull derbyniadau a gwariant

Sail y contractwr

Enghraifft

Cynlluniau prisio

Mesur eiddo

Yr NIA

Y GIA

Sut mae gwahanol fathau o eiddo yn cael eu prisio

Meddiannu sawl rhan o eiddo a rennir

Eiddo yn Lloegr

Eiddo yng Nghymru

Updates to this page

Argraffu'r dudalen hon

A yw'r dudalen hon yn ddefnyddiol?

Helpwch ni i wella GOV.UK

Helpwch ni i wella GOV.UK