Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 77: newid y gofrestr trwy dynnu tir o gynllun teitl

Diweddarwyd 16 March 2020

Applies to England and Wales

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

1.1 ‘Statutory magic’ a therfynau cyffredinol

Yn ôl Rheol 5(1) o Reolau Cofrestru Tir 2003, rhaid i gofrestr eiddo ystad gofrestredig gynnwys disgrifiad o’r ystad gofrestredig a rhaid iddi gyfeirio at gynllun sy’n seiliedig ar Fap Arolwg Ordnans, ac fe’i gelwir yn gynllun teitl. Felly mae’r amlinelliad coch ar gynllun teitl ar gyfer ystad gofrestredig yn rhan o ddisgrifiad o ystad brydlesol neu rydd-ddaliol.

Rhaid ystyried dwy ddarpariaeth sylfaenol Deddf Cofrestru Tir 2002 wrth ymdrin â chynllun teitl.

Y ddarpariaeth gyntaf yw’r adran sy’n parhau o Ddeddf Cofrestru Tir 1925 sef yr hyn a elwir weithiau yn “statutory magic”.

“58 Conclusiveness

(1) If, on the entry of a person in the register as the proprietor of a legal estate, the legal estate would not otherwise be vested in him, it shall be deemed to be vested in him as a result of the registration.”

Fel y mae Law Com 271 yn ei egluro (paragraffau 251 a 252), mae’r isadran hon yn “preserves the fundamental principle that the register is conclusive as to the proprietor of a registered legal estate. In other words, a registered legal estate is deemed to be vested in the registered proprietor.” Ond “clearly this does not prejudice the right … to apply for the register to be altered if this is appropriate….”

Yr ail ddarpariaeth yw’r adran sy’n parhau’r rheol terfynau cyffredinol – “general boundaries rule”.

“60 Boundaries

(1) The boundary of a registered estate as shown for the purposes of the register is a general boundary, unless shown as determined under this section.

(2) A general boundary does not determine the exact line of the boundary.”

Bwriad y sawl a oedd yn drafftio Deddf Cofrestru Tir 2002 oedd na ddylai’r rheol terfynau cyffredinol newid o’r hyn ydoedd o dan ddeddfwriaeth cofrestru tir flaenorol (Law Com 271, paragraffau 9.9 a 9.11) ac mae cyfraith achos ddilynol wedi tybio mai dyma yw’r achos (e.e. Drake v Fripp [2011] EWCA Civ 1279 yn [20]). Nodwyd y rheol yn wreiddiol yn Rheolau Cofrestru Tir 1925 (a oedd yn defnyddio’r term “filed plan” yn hytrach na “title plan”).

“Rule 278

(1) Except in cases in which it is noted in the Property Register that the boundaries have been fixed, the filed plan shall be deemed to indicate the general boundaries only.

(2) In such cases the exact line of the boundary will be left undetermined – as, for instance, whether it includes a hedge or wall and ditch, or runs along the centre of a wall or fence, or its inner or outer face, or how far it runs within or beyond it; or whether or not the land registered includes the whole or any portion of an adjoining road or stream. ….

(4) This rule shall apply notwithstanding that a part or the whole of a ditch, wall, fence, road, stream, or other boundary is expressly included in or excluded from the title or that it forms the whole of the land comprised in the title.”

(Mae effaith bosibl paragraff (4) yn arwyddocaol. Ystyriwch y canlynol. Mae cynllun teitl datblygwr yn dangos heol breifat yn rhedeg ar hyd ochr fewnol yr amlinelliad coch. Mae’r datblygwr yn gwerthu’r tir fesul llain nes bod yr amlinelliad coch yn cynnwys dim byd ond y ffordd. Mae’r paragraff yn awgrymu, o ganlyniad i’r rheol terfynau cyffredinol, nad oes o anghenraid unrhyw dir o gwbl o fewn teitl cofrestredig y datblygwr.)

Dyma yw effaith gyfunol adrannau 58 a 60.

• Ystyr cofrestru yw bod gan y perchennog deitl i’r ystad gyfreithiol hyd yn oed os na fyddai’r perchennog fel arall wedi bod ag unrhyw deitl.
• Bwriedir i derfynau cyfreithiol y cyfryw ystad gyfreithiol ddim ond gael eu dangos gan y cynllun teitl yn hytrach na’u diffinio’n fanwl gywir (gweler, yn benodol, Lee v Barrey [1957] P 251 yn 261). Gweler felly’r rhybudd sy’n ymddangos ar gopïau swyddogol cynlluniau teitl: “This title plan shows the general position of boundaries: it does not show the exact line of boundaries.”

1.2 Anghydfodau eiddo [“property disputes”] ac anghydfodau terfynau [“boundary disputes”]

Mae’r rheol terfynau cyffredinol yn golygu nad yw tynnu tir o gynllun teitl o anghenraid yn tynnu unrhyw dir o deitl cofrestredig.

Gall tir o fewn cwmpas y rheol terfynau cyffredinol fod y tu hwnt i’r teitl cofrestredig er ei fod o fewn yr amlinelliad coch (neu, yn yr un modd, o fewn y teitl cofrestredig ond y tu hwnt i’r amlinelliad coch). Lle byddai’n gamgymeriad i dir o fewn cwmpas y rheol gyffredinol fod yn y teitl cofrestredig, yna ystyrir nad yw’r teitl cofrestredig yn cynnwys y tir hwn. Felly, yn Drake v Fripp [2011] EWCA Civ 1279, dywedodd Lewison LJ (yn [20]) fod cofrestriad y perchennog “left the position of the precise boundary undetermined. Once the position of the precise boundary had been (retrospectively) determined by the adjudicator and the judge, it could be seen that [the proprietor] never had title to the disputed strip. [Counsel’s] proposition that [the proprietor] has ‘lost’ 1½ acres of land is thus either question begging or wrong.”

Felly nid yw tynnu tir sydd o fewn cwmpas y rheol terfynau cyffredinol yn golygu bod unrhyw dir yn cael ei dynnu o’r teitl cofrestredig; yn hytrach, yr unig beth a wna yw cynhyrchu “another general boundary in a more accurate position than the current general boundary” (Derbyshire County Council v Fallon [2007] EWHC 1326 (P) yn [26]). Mae’r llysoedd yn nodweddu anghydfod ynghylch y math hwn o newidiad yn “anghydfod terfynau”.

Ar y llaw arall, pan fo’r tir y tu hwnt i gwmpas y rheol terfynau cyffredinol, mae tynnu’r cyfryw dir o gynllun teitl yn golygu ei fod yn cael ei dynnu o deitl cofrestredig. Mae’r llysoedd yn nodweddu anghydfod o’r math hwn o newidiad yn “anghydfod eiddo”.

Mewn rhai sefyllfaoedd nid oes unrhyw anhawster gwirioneddol wrth ddosbarthu. Roedd Knights Construction (March) Ltd v Roberto Mac [2011] 2 E.G.L.R. 123, yn achos a ddyfarnwyd gan Ddyfarnwr Cofrestrfa Tir EF. Ymgeisiodd Byddin yr Iachawdwriaeth am gofrestriad cyntaf ar dir lle safai hen gapel. Roedd y gweithredoedd teitl wedi’u distrywio yn yr Ail Ryfel Byd felly cafwyd datganiad statudol gan eu Prif Arolygwr Tir yn dweud y trosglwyddwyd y tir i William Booth ym 1888. O fewn amlinelliad coch ar gynllun y datganiad statudol – y tir a oedd yn destun anghydfod – bu iddo gynnwys darn o dir nad oedd wedi bod ym mherchnogaeth nac yn eiddo i Fyddin yr Iachawdwriaeth erioed. Cwblhawyd y cais. Yna, trosglwyddwyd y teitl cofrestredig i’r diffynnydd. Yr hawlydd oedd perchennog digofrestredig y tir a oedd yn destun anghydfod a gwnaeth gais am dynnu’r darn tir o gynllun teitl y diffynnydd. Roedd y tir a oedd yn destun anghydfod i bob diben yr un maint â’r tir a oedd wedi bod o fewn teitl digofrestredig Byddin yr Iachawdwriaeth. Fe’i defnyddiwyd ar gyfer parcio ac at ddibenion eraill gan denantiaid ar dir yr hawlydd, a oedd, fel y capel yn cyffinio â’r tir o dan sylw. Cafodd yr anghydfod ei drin fel anghydfod eiddo. Dyma’r math o sefyllfa a oedd gan Arglwydd Evershed MR o bosibl mewn golwg yn achos Lee v Barrey [1957] P 251 pan ddywedodd (yn 261) mai’r prawf oedd a oedd y cynllun teitl wedi’i lunio yn y fath fodd fel bod y perchennog cofrestredig “got the wrong property”: os felly, roedd hwn yn achos o anghydfod eiddo.

Efallai nad oes anhawster mawr chwaith pan fo achos yn cynnwys un o’r enghreifftiau a welir yn rheol 278 o Reolau Cofrestru Tir 1925. Mae achos Drake v Fripp [2011] EWCA Civ 1279 yn enghraifft o hyn. Roedd yn cynnwys anghydfod ynghylch 2 nodwedd yn ymwneud â therfynau – ffens neu glawdd Cernywaidd (clawdd carreg) – a oedd yn nodi’r terfyn cyfreithiol rhwng 2 eiddo yn dilyn gwerthu darn o’r tir mewn teitl digofrestredig. Roedd nodweddion y terfyn 4 neu 5 metr oddi wrth ei gilydd. Roedd y tir rhyngddynt – y tir a oedd yn destun anghydfod – tua 1½ erw, er mai dim ond tua 1 y cant o’r tir a oedd wedi’i gytuno i gael ei drawsgludo. Roedd y teitl i’r tir a gadwyd ac i’r tir a drawsgludwyd wedi’i gofrestru erbyn hyn. Roedd y cynllun teitl ar gyfer y tir a drawsgludwyd yn awgrymu ei fod yn cynnwys y tir a oedd yn destun anghydfod ond dyfarnodd y Llys Apêl nad oedd mewn gwirionedd wedi’i gynnwys yn y gwaith trawsgludo. Dyfarnodd y llys fod hwn yn anghydfod terfynau. Un o’r ffactorau a ystyriodd oedd (yn [20]) bod adran 60 o ran sylwedd..yr un fath â (“in substance…the same as”) rheol 278 ac roedd paragraff (2) yn dweud mewn ffordd mai un o’r materion a adawyd heb ei bennu oedd pa mor bell yr oedd terfyn yn rhedeg y tu hwnt i glawdd, wal neu ffens.

Fodd bynnag, gall y sefyllfa fod yn fwy cymhleth. Mae cyfraith achos hyd yn hyn yn awgrymu bod y canlynol yn gallu bod yn arwydd bod tir o fewn yr amlinelliad coch ar y cynllun teitl yn syrthio y tu hwnt i gwmpas y rheol terfynau cyffredinol ac felly o fewn y teitl cofrestredig.

• Mae arwynebedd ffisegol y tir yn arwyddocaol o gymharu â’r tir y derbynnir ei fod yn syrthio o fewn y teitl cofrestredig (Drake v Fripp [2011] EWCA Civ 1279; Knights Construction v Roberto Mac [2011] 2 E.G.L.R. 123).
• Gellir gwahaniaethu’r tir yn ffisegol rhywsut oddi wrth y tir arall yn y teitl cofrestredig ac mae o bwys penodol i’r perchennog cofrestredig (Paton v Todd [2012] EWHC 1248 (Ch); Parshall v Hackney [2013] EWCA Civ 240).

Nid ymddengys fod y naill na’r llall o’r nodweddion hyn yn bresennol mewn achosion lle mae tir o fewn yr amlinelliad coch wedi’i drin fel pe bai’n syrthio o fewn cwmpas rheol y terfynau cyffredinol a thu hwnt i’r teitl cofrestredig (Lee v Barrey [1957] P 251; Derbyshire CC v Fallon [2007] EWHC 1326 (P); Stratchey v Ramage [2008] EWCA Civ 384; Drake v Fripp [2011] EWCA Civ 1279).

Fodd bynnag, rhaid bod yn ofalus gydag unrhyw arwyddion posibl o’r fath o gyfraith achos y mae tir yn syrthio y tu mewn neu’r tu allan i gwmpas y rheol terfynau cyffredinol. Mae’r llysoedd wedi dweud bod y gwahaniaeth rhwng anghydfodau eiddo ac anghydfodau terfynau yn gwestiwn o ffaith a graddfa, “a question of fact and degree” (eg Drake v Fripp [2011] EWCA Civ 1279 at [21]), term (mewn cyd-destun arall) a eglurwyd fel a ganlyn, nad ydynt yn arwyddion penodol o bresenoldeb neu absenoldeb sydd yn ei hun yn ddigamsyniol “no certain indicia the presence or absence of which is by itself conclusive” (Simmons v Pizzey [1979] AC 37 at 59).

1.3 Newid a chywiro

Mae Deddf Cofrestru Tir 2002 yn cyfeirio at newidiad “alteration” ac at gywirad “rectification”. Gellir newid y gofrestr – sy’n cynnwys cynllun teitl – at nifer o ddibenion, gan gynnwys i gywiro camgymeriad (paragraffau 2(1) a 4 o Atodlen 4 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Mae cywiriad yn newidiad sy’n unioni camgymeriad ac mae’n effeithio’n niweidiol ar deitl perchennog cofrestredig (paragraff 1 o Atodlen 4 a pharagraff 11(2) o Atodlen 8 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Felly mae pob cywiriad yn newidiad ond dim ond rhai newidiadau sy’n gywiriadau.

Er mwyn i dynnu tir o’r cynllun teitl fod yn gywiriad, rhaid i’r tir o dan sylw fod o fewn yr amlinelliad coch ar y cynllun teitl ond rhaid iddo hefyd fod o fewn y teitl cofrestredig. Fel arall, nid yw teitl y perchennog cofrestredig yn cael ei effeithio’n niweidiol. Mewn geiriau eraill, rhaid bod anghydfod eiddo – neu, gan na fydd y cais bob amser yn arwain at anghydfod, rhaid cael amgylchiadau o’r fath fel pe byddai anghydfod yna anghydfod eiddo fyddai’r cyfryw anghydfod. Ni fydd newid yn sgil anghydfod terfynau, neu o dan amgylchiadau lle pe byddai anghydfod yna anghydfod terfynau fyddai’r cyfryw anghydfod, yn gywiriad.

Fodd bynnag, ni fydd pob newidiad sy’n ymwneud ag anghydfod eiddo yn gywiriad. Ymddengys fod yr hawl statudol i’r perchennog cyfreithlon wneud cais am newidiad i’r gofrestr yn gweithredu fel budd gor-redol os yw’r perchennog hwnnw mewn union feddiannaeth o’r tir (Malory Enterprises Ltd v Cheshire Homes (UK) Ltd [2002] P 216 yn [68] a [85]). Pan fo teitl cofrestredig yn cael ei newid er mwyn gweithredu budd gor-redol, nid oes niwed i’r perchennog cofrestredig gan fod eu teitl bob amser yn ddarostyngedig i’r hawl ac felly nid yw’r newidiad yn gyfystyr â chywiro (Law Com 271, paragraff 10.16). Gan ddilyn ymlaen o hyn – er nad yw’n ymddangos bod unrhyw gyfraith achos ar y pwynt hwn – ymddengys na fydd newidiad ar gais person sydd wedi gweithredu ei hawl i newid fel budd gor-redol yn gyfystyr â chywiro. Os bu i’r camgymeriad yn y cynllun teitl gael ei wneud pan gafodd ei gofrestru am y tro cyntaf, byddai angen i’r ceisydd neu ei ragflaenydd yn y teitl fod mewn union feddiannaeth, gyda’r meddiant yn parhau ar unrhyw warediad cofrestradwy dilynol at ddibenion ystyriaeth o werth; os cafodd y camgymeriad ei wneud rhywbryd ar ôl y cofrestriad cyntaf a’i ddilyn gan warediad cofrestradwy at ddibenion ystyriaeth o werth, byddai angen i’r ceisydd neu ei ragflaenydd fod mewn union feddiannaeth ar yr adeg ddiweddarach honno (adrannau11 (4)(b), 12(4)(c) a 29(2)(a)(ii) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

Mae 2 brif reswm pam y mae’n bwysig gwybod a yw newidiad yn gyfystyr â chywiriad ai peidio.

1.3.1 Perchennog mewn meddiant

Heblaw am 2 eithriad, ni all cywiriad ddigwydd os yw’r perchennog mewn meddiant o’r tir ac nad yw’n cydsynio (Paragraff 6(2) o Atodlen 4 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Ystyr meddiant – “Possession” – yw – “physically in [the registered proprietor’s] possession”, ac ystyrir tir ym meddiant tenant, morgeisai, trwyddedai neu fuddiolwr fel petai ym meddiant y landlord, morgeisiwr, trwyddedwr neu ymddiriedolwr (adran 131 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Ymhellach, dehonglir meddiant – “possession” – yn y cyswllt hwn yn yr un modd ag y gwneir yng nghyd-destun meddiant gwrthgefn: rhaid cael “a sufficient degree of exclusive physical custody and control” (Paton v Todd [2012] EWHC 1248 (P) yn [60], lle’r oedd y tir o dan sylw – “seemed to have been available for use, and/or used, as an unenclosed accessway” – gan farnu nad oedd hyn yn gyfystyr â’r meddiant ffisegol angenrheidiol). Y 2 eithriad yw lle bo’r: (a) perchennog cofrestredig trwy dwyll neu ddiffyg gofal priodol wedi achosi neu gyfrannu’n sylweddol at y camgymeriad neu (b) y byddai am unrhyw reswm arall yn anghyfiawn peidio â gwneud y newidiad. Mae’r baich o sefydlu eithriad ar y ceisydd (Walker v Burton [2013] EWCA Civ 1228 yn [97]).

1.3.2 Indemniad

Mae gan berson hawl i gael ei indemnio gan y cofrestrydd os yw’n dioddef colled oherwydd naill ai (a) cywiriad neu (b) gamgymeriad y byddai ei unioni yn peri cywiriad ond nad oes cywiriad yn digwydd (paragraff 1 o Atodlen 8 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Trowch i cyfarwyddyd ymarfer 39: cywiro ac Indemniad i gael rhagor o wybodaeth am indemniad.

Nid oes tâl am indemniad os nad cywiriad yw (neu y byddai’r) newidiad. Serch hynny, mae angen cofio 2 beth.

Yn gyntaf, mewn achosion nad ydynt yn gywiriad, gall y cofrestrydd ddefnyddio’i grebwyll statudol i dalu’r swm y cred sy’n addas mewn perthynas ag unrhyw gostau neu dreuliau a achoswyd yn rhesymol gan berson mewn perthynas â’r newidiad. Dylid cael caniatâd ymlaen llaw oddi wrth y cofrestrydd cyn mynd i gostau neu dreuliau o’r fath ac eithrio lle’r ymddengys i’r cofrestrydd y bu’n rhaid achosi’r costau neu’r treuliau ar frys ac nad oedd gwneud cais am ganiatâd yn ymarferol resymol, neu fod y cofrestrydd yn ddiweddarach wedi cymeradwyo y dylid mynd i gostau neu dreuliau (paragraff 9 o Atodlen 4 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

Yn ail, o dan yr amgylchiadau eithriadol lle bu penderfyniad afresymol ac esgeulus ynghylch tynnu’r llinell goch, gall y cofrestrydd drin y mater fel enghraifft o gamweinyddu a gwneud taliad i gydnabod y diffyg hwnnw. Mae Adolygydd Cwynion Annibynnol Cofrestrfa Tir EF wedi disgrifio camweinyddu fel methiant i gyflawni gweithdrefnau priodol neu fodloni safonau ansawdd gwasanaeth a gyhoeddwyd.

2. Pryd y gellir gwneud cais am newidiad trwy dynnu tir o gynllun teitl

Er gwaethaf y rheol terfynau cyffredinol, ceisiwn ddangos y tir a’i therfynau mor gywir â phosibl, ac rydym yn derbyn bod camgymeriad yn y gofrestr os nad yw hyn wedi’i gyflawni. Felly, os oes gan rywun dystiolaeth sy’n gwneud iddo feddwl y dylai’r amlinelliad coch ar gynllun teitl fod mewn lle gwahanol dylai wneud cais am newidiad i’r gofrestr.

Cais am newidiad yw hwnnw bob tro. Nid oes cais ar wahân ar gyfer cywiro.

Nid oes yn rhaid i’r sawl sy’n gwneud cais am newidiad ddangos neu hyd yn oed hawlio budd perchnogol yn y tir o dan sylw. Yn benodol, nid oes angen iddynt fod yn hawlio perchnogaeth eu hunain. Fodd bynnag, nid yw hyn yn golygu bod diffyg budd y ceisydd o anghenraid yn amherthnasol. Yn achos Walker v Burton [2013] EWCA Civ 1228, byddai’r newidiad wedi bod yn gywiriad ac roedd y perchnogion cofrestredig mewn meddiant; un o’r ffactorau a ganfuwyd nad oedd yn ei wneud yn anghyfiawn i’r gofrestr barhau’n ddigyfnewid oedd nad oedd gan y ceisydd unrhyw deitl i’r tir o dan sylw (gweler [31] a [102]).

Gall y perchennog cofrestredig sy’n ceisio tynnu tir o’i gynllun teitl ei hun wneud cais. Gall y newidiad olygu na ddangosir bellach bod y tir o dan sylw yn rhan o unrhyw deitl cofrestredig.

Ymddengys ei fod wedi’i sefydlu fod newidiad – gan gynnwys cywiriad – yn gallu digwydd hyd yn oed os yw’r teitl cofrestredig o dan sylw wedi ei drosglwyddo yn ddiweddarach (Paton v Todd [2012] EWHC 1248 (P) yn [55]).

Ymddengys nad yw’r gyfraith achos hyd yma ond wedi cynnwys camgymeriadau yn y cynllun teitl a wnaed yn wreiddiol wrth gofrestru’r tro cyntaf ond byddai’r rhesymu yr un fath ar gyfer camgymeriadau a wnaed ar warediadau o dir cofrestredig.

3. Sut i wneud cais am newidiad

Gwneir cais am newidiad trwy lenwi ffurflen AP1 a’i hanfon atom gyda thystiolaeth i gyfiawnhau’r newidiad (rheolau 129 o Reeolau Cofrestru Tir 2003).

Rydym yn argymell eich bod yn anfon eich cais i’r swyddfa agosaf at eich busnes – gweler cyfeiriad Cofrestrfa Tir EF ar gyfer ceisiadau.

O dan y Gorchymyn Ffi Cofrestru Tir cyfredol, mae ffi benodol yn daladwy ar gyfer unrhyw gais am newidiad i’r gofrestr. Mewn rhai achosion (yn enwedig, os achoswyd y camgymeriad gan Gofrestrfa Tir EF) ad-delir y ffi (gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffïoedd Gwasanaethau Cofrestru).

Dylai’r dystiolaeth i gyfiawnhau’r newidiad nodi sail yr hawliad y dylid bod wedi llunio’r amlinelliad coch mewn lle gwahanol, gan nodi’n glir lle y dylai’r llinell fod. Hefyd:

• dylai’r ceisydd ddarparu’r holl wybodaeth a fydd yn berthnasol pe bai’r cais yn mynd yn ei flaen a chael ei ddosbarthu’n anghydfod a elwir yn anghydfod terfynau neu eiddo. Yn benodol, dylid cynnwys gwybodaeth am natur a defnydd y tir o dan sylw
• lle y gallai’r cofrestrydd ddosbarthu’r anghydfod yn anghydfod eiddo, dylai’r ceisydd ddatgan pwy sydd wedi bod mewn union feddiannaeth o’r tir o dan sylw mewn gwirionedd ac a yw’r ceisydd yn hawlio bod ei hawl i ofyn am newidiad wedi gweithredu fel budd gor-redol ai peidio
• dylai’r ceisydd ddatgan a yw’r tir ym meddiant y perchennog cofrestredig ai peidio

4. Beth sy’n digwydd unwaith y bydd cais am newidiad wedi’i dderbyn

Mae amlinelliad bras o’r broses wedi’i nodi ar y map proses. Mae’r isadrannau canlynol yn egluro camau’r broses.

4.1 Y camau hyd at ddosbarthu yn anghydfod eiddo neu anghydfod terfynau

Unwaith y mae gennym y dystiolaeth angenrheidiol a bod y ffi sy’n daladwy wedi’i thalu, mae’n rhaid i ni benderfynu, yn amodol ar ganlyniadau archwiliad diynol o’r tir sy’n cefnogi’r cais, a yw’r ceisydd wedi dangos ar sail cydbwysedd tebygolrwydd bod camgymeriad yn y cynllun teitl ai peidio. Bydd hyn yn cynnwys ystyried y wybodaeth a anfonwyd gyda’r cais. Yn wir, gall gynnwys archwilio gweithredoedd cyn y cofrestru (os ydynt ar gael) neu drosglwyddiadau dilynol, neu’r ddau. Gall hefyd fod yn ofynnol edrych ar y lleoliad ar y ddaear adeg y trawsgludo neu’r trosglwyddo (Cameron v Boggiano [2012] EWCA Civ 157) gan ystyried hen fapiau Arolwg Ordnans a dogfennau gwybodaeth hanesyddol sydd ym meddiant Cofrestrfa Tir EF.

Os credir nad oes achos o’r fath wedi’i gyflwyno, fel rheol, caiff y cais ei ddileu. Weithiau bydd yn briodol gofyn am gadarnhad neu eglurhad ar bwynt cyn mynd ymlaen â’r cais neu ei ddileu – rydym yn anfon ymholiad.

Os ydym o’r farn y cyflwynwyd achos o’r fath, bydd angen archwilio’r tir bron bob tro. Ni fydd yn trefnu hyn. Hysbysir y ceisydd neu’r trawsgludwr a’r perchennog cofrestredig ymlaen llaw.

Ar ôl ystyried canlyniadau’r archwiliad (lle cynhaliwyd un) a’r holl wybodaeth y credwn sy’n briodol, os ydym o’r farn o hyd, ar sail cydbwysedd tebygolrwydd, bod camgymeriad yn y cynllun teitl, gallwn fynd yn ein blaenau i’r cam nesaf.

4.2 Sut mae ceisiadau’n cael eu trin ar ôl eu dosbarthu

Os ydym o’r farn bod gennym anghydfod terfynau, neu anghydfod eiddo ond bod yr hawl i ofyn am newidiad i’r gofrestr wedi gweithredu fel budd gor-redol, fel na fydd unrhyw newidiad yn gywiriad, byddwn yn cysylltu â’r ceisydd neu’r trawsgludwr i’w hysbysu am hyn a gofyn iddynt gadarnhau ein bod i fynd yn ein blaenau gyda’r cais (oni bai bod y cais wedi nodi’n glir bod y ceisydd hefyd yn ystyried y mater yn anghydfod terfynau). Os rhoddir cadarnhad, rhoddir gwybod i’r perchennog cofrestredig am y cais.

Os credwn mai anghydfod eiddo ydyw (ac nad yw’r hawl i ofyn am newidiad i’r gofrestr wedi gweithredu fel budd gor-redol), ac felly y bydd unrhyw newidiad yn gywiriad, yna rhaid i ni ystyried y perchennog cofrestredig ym mhwynt meddiant: gweler Perchennog mewn meddiant.

Os nad yw’n amlwg bod y perchennog cofrestredig mewn meddiant, byddwn yn anfon rhybudd am y cais atynt.

Os ymddengys fod y perchennog cofrestredig mewn meddiant, gallwn fynd yn ein blaenau i anfon y rhybudd heb ganiatâd y perchennog cofrestredig yn unig os yw’r dystiolaeth a ddarparwyd ar ein cyfer yn awgrymu i ni fod (a) y perchennog cofrestredig trwy dwyll neu ddiffyg gofal priodol wedi achosi neu gyfrannu’n sylweddol at y camgymeriad neu (b) y byddai am unrhyw reswm arall yn anghyfiawn peidio â gwneud y newidiad. (Nid ydym yn ceisio penderfynu’n derfynol ar y pryd hwn, ond rydym angen iddo gael ei sefydlu i’r safon hon o brawf am ein bod yn anfon rhybuddion yn unig pan fyddwn yn gwbl fodlon, yn absenoldeb unrhyw wrthwynebiadau, y gallwn gwblhau’r cais yn briodol.) Os nad yw’n ymddangos bod achos (a) neu (b) yn berthnasol, ac na allwn fynd ymhellach ymlaen â’r cais am newidiad, efallai y bydd y ceisydd yn dal i fod â’r hawl i indemniad.

Pan roddir gwybod i berchennog cofrestredig am gais am newidiad, fe’i hanfonir hefyd at (i) berchennog cofrestredig unrhyw arwystl cofrestredig ac (ii) os bydd gennym enw a chyfeiriad y person, anfonir at unrhyw berson yr ymddengys fod ganddynt hawl i fudd a ddiogelir gan rybudd, lle’r effeithir ar y budd hwnnw gan y newidiad arfaethedig, oni bai bod y cofrestrydd yn fodlon bod rhybudd o’r fath yn un dianghenraid (rheolau 128(2) o Reolau Cofrestru Tir 2003).

Waeth a yw’n anghydfod ffin neu’n anghydfod eiddo, os yw’r perchennog cofrestredig neu unrhyw un arall yn gwrthwynebu’r cais ac nad yw’r gwrthwynebiad yn ddi-sail, cyfeirir yr anghydfod – os na ellir ei ddatrys – at adran Cofrestru Tir y Siambr Eiddo, Tribiwnlys yr Haen Gyntaf (adran 73 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Os nad oes unrhyw wrthwynebiadau, neu os yw’r gwrthwynebiadau i gyd yn ddi-sail, bydd y newidiad yn cael ei weithredu: bydd y tir yn cael ei dynnu o’r cynllun teitl, ac felly yn achos cywiriad, o’r ystad gofrestredig.

Mae rhagor o wybodaeth ar gael yng nghyfarwyddyd ymarfer 37: gwrthwynebiadau ac anghydfodau – cyfarwyddyd i ymarferiad a threfniadaeth Cofrestrfa Tir EF a chyfarwyddyd ymarfer 39: cywiro ac indemniad. Noder, yn benodol, y pwynt cyffredinol a wneir yn adran 5 cyfarwyddyd ymarfer 37 y gall yr holl ddogfennau ategol gael eu datgelu gennym i barti neu bartïon cysylltiedig eraill, hyd yn oed os ydynt wedi’u marcio’n gyfrinachol.

Pe bai’r newidiad yn gyfystyr â chywiriad ac nad yw’r perchennog cofrestredig mewn meddiant, rhaid i’r newidiad gael ei wneud lle bo gan y cofrestrydd y pŵer i newid, oni bai bod amgylchiadau eithriadol sy’n cyfiawnhau peidio â gwneud y newidiad (paragraff 6(3) o Atodlen 4 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Pe na bai’r newidiad yn gyfystyr â chywiriad, mae gan y cofrestrydd rhyddid i benderfynu; mae’r Llys Apêl wedi cadarnhau, lle ceir amgylchiadau eithriadol fel hyn yn yr achosion newid hyn, y gall y cofrestrydd wrthod y cais yn gywir (Derbyshire County Council v Fallon [2007] EWHC 1326 (P) yn [29]).

Mae enghraifft o amgylchiadau eithriadol o’r fath i’w gweld yn Derbyshire County Council v Fallon [2007] EWHC 1326 (P). Gwnaeth y cyngor gais i newid y gofrestr fel bod llain o dir 36 metr o hyd a rhwng 2 a 4 metr o led yn cael ei dynnu o’r tu mewn i’r amlinelliad coch ar gynllun teitl y diffynnydd. Roedd y gweithredoedd cyn y cofrestru’n dangos yn wir fod y llain yn rhan o dir cyffiniol y cyngor. Cafodd yr anghydfod ei drin fel anghydfod ffin. Roedd y dirprwy feirniad o’r farn na fyddai’r un diben ymarferol i’r newidiad; erbyn hynny roedd y difinyddion wedi adeiladu ar y tir o dan sylw a chredai na fyddai’r cyngor o bosibl yn gallu cael gwaharddeb i atal y difinyddion rhag parhau i dresbasu a mynnu eu bod yn dymchwel yr adeilad. Cadarnhaodd yr Uchel Lys iddo gael yr hawl i drin y ffaith hon na fyddai i’r newidiad hwn yr un diben ymarferol a oedd yn gyfystyr ag amgylchiadau eithriadol a oedd yn cyfiawnhau peidio â newid y teitl cofrestredig. Fel y nododd y dirprwy farnwr (yn [37]), oni bai a than y byddai llys yn cyhoeddi gwaharddeb o’r fath, dim ond gwneud y gofrestr yn gywirach “in the limited sense of according with the [council’s] paper title” y byddai hynny’n ei wneud, ac roedd hynny yn “purely nominal or theoretical one”, bod gan y difinyddion (a’u holynwyr mewn teitl) “de facto right to stay on the land”.

5. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.