Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 15: buddion gor-redol a'u dadlennu

Diweddarwyd 26 June 2017

Applies to England and Wales

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Mae’r cyfarwyddyd hwn yn egluro agwedd Cofrestrfa Tir EF at fuddion gor-redol y mae’n rhaid i geiswyr eu dadlennu ar warediadau cofrestradwy o’r ystad gofrestredig, ac ar gofrestriad cyntaf. Mae’n rhoi manylion effaith Deddf Cofrestru Tir 2002 a Rheolau Cofrestru Tir 2003 ar fuddion gor-redol, ac mae’n dangos y trefnau sy’n rhaid i chi eu dilyn wrth ddadlennu’r buddion hyn.

2. Buddion gor-redol

Buddion y mae teitl cofrestredig yn ddarostyngedig iddynt, er nad ydynt yn ymddangos yn y gofrestr yw buddion gor-redol. Maent yn gyfrwymol ar y perchennog cofrestredig ac ar rywun sy’n caffael budd yn yr eiddo.

Buont yn nodwedd o’r gyfundrefn gofrestru erioed, er i’r term ei hun gael ei gyflwyno gyntaf yn Neddf Cofrestru Tir 1925.

2.1 Effaith Deddf Cofrestru Tir 2002 ar fuddion gor-redol

Un o amcanion Deddf Cofrestru Tir 2002 yw gostwng nifer y buddion gor-redol a chyfnewid cymaint ag y bo modd ohonynt am gofnodion yn y gofrestr. Mae hyn yn unol â’i hamcan drwyddi draw o wneud y gofrestr yn gofnod teitl mor gyflawn ag y bo modd.

Mae’n gwneud hyn trwy’r canlynol:

• gostwng cwmpas rhai buddion gor-redol
• darparu ar gyfer diddymu eraill yn y pen draw
• mynnu bod pobl sy’n gwneud cais am gofrestriad yn rhoi gwybodaeth ynghylch buddion digofrestredig, fel bod modd cofnodi rhybudd yn y gofrestr amdanynt
• darparu bod budd, unwaith y mae’n destun rhybudd yn y gofrestr, yn colli ei statws gor-redol am byth, hyd yn oed os caiff y cofnod yn y gofrestr ei ddileu

Yn ogystal, mae Deddf Cofrestru Tir 2002 yn gwahaniaethu, am y tro cyntaf, rhwng buddion sy’n gor-redeg cofrestriad cyntaf a’r rhai sy’n gor-redeg gwarediadau cofrestradwy dilynol.

Felly, mae’n cynnwys dwy restr ar wahân o fuddion gyda statws gor-redol.

Mae Atodlen 1 yn rhestru’r rhai sy’n gor-redeg cofrestriad cyntaf (maent yn gwneud hynny yn rhinwedd adran 11(4) neu 12(4) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Mae Atodlen 3 yn rhestru’r rhai sy’n gor-redeg gwarediadau cofrestredig (maent yn gwneud hynny yn rhinwedd adran 29(2) neu 30(2) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Mae Atodlen 12 yn cynnwys darpariaethau trosiannol pwysig.

Mae gwybodaeth gefndirol am y mathau o fudd gor-redol sy’n cael eu crybwyll yn Neddf Cofrestru Tir 2002 i’w gweld yn Buddion gor-redol yn fwy manwl. Mae manylion y rhai sy’n rhaid i geiswyr eu dadlennu i’w gweld yn Buddion gor-redol dadlenadwy.

3. Gostwng nifer y buddion gor-redol

Mae Deddf Cofrestru Tir 2002 yn cynnwys sawl dull o ddod â buddion gor-redol i’r gofrestr. Mae’r rhain yn cynnwys:

• dynodi buddion arbennig a oedd i golli eu statws gor-redol – digwyddodd hyn ar ganol nos 12 Hydref 2013 (adran 117 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002)
• pŵer cyffredinol (yn amodol ar gyflwyno rhybudd) (rheol 89 o Reolau Cofrestru Tir 2003) i Gofrestrfa Tir EF nodi buddion gor-redol a ddaw i’n sylw, neu sy’n cael eu hysbysu i ni (adran 37 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Gallai hyn gynnwys, er enghraifft, nodi baich hawddfraint gyfreithiol ar deitl cofrestredig, neu wneud ystad adeiladu yn ddarostyngedig i fudd a ddadlennwyd ar gais yn ymwneud â llain unigol
• y ddyletswydd ar geiswyr i ddadlennu buddion gor-redol sy’n effeithio ar y tir. Gweler Buddion gor-redol dadlenadwy

4. Buddion gor-redol dadlenadwy

4.1 Dadlennu budd gor-redol

Rhaid i chi ddadlennu buddion gor-redol wrth wneud cais am gofrestriad cyntaf neu i gofrestru gwarediad cofrestradwy o’r ystad gofrestredig.

Rhaid i chi ddadlennu unrhyw fudd o’r fath (oni bai ei fod yn fudd o fath sy’n cael ei grybwyll yn Buddion na ddylid eu dadlennu sydd o fewn gwybodaeth mewn gwirionedd y sawl sy’n gwneud cais i gofrestru. Nid oes rhaid i chi wneud archwiliad arbennig, er efallai y bydd yn rhaid i chi egluro i’ch cleient pa fuddion y dylid eu datgelu.

4.2 Buddion na ddylid eu dadlennu

Peidiwch â dadlennu buddion o’r mathau sy’n cael eu crybwyll yn adrannau 33 a 90(4) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002, ac yn rheolau 28(2) a 57(2) o Reolau Cofrestru Tir 2003, sef:

• budd o dan ymddiried tir
• budd o dan setliad dan Ddeddf Tir Setledig 1925
• prydles a roddwyd am gyfnod o dair blynedd neu lai, oni bai ei bod o fath sy’n rhaid ei chofrestru
• prydles Partneriaeth Gyhoeddus-Breifat (PGB). Adran 90 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 sy’n gwneud Prydlesi PGB yn fuddion gor-redol. Prydlesi ydynt o rannau o gyfundrefn reilffyrdd Cludiant Llundain a roddwyd dan gytundebau partneriaeth gyhoeddus-breifat
• budd a fyddai’n gallu cael ei gofrestru o dan Ddeddf Cofrestru Tiroedd Comin 1965
• budd mewn unrhyw lo neu bwll glo
• pridiant tir lleol
• hawl gyhoeddus
• prydles gyda llai na blwyddyn ohoni ar ôl
• cyfamod cyfyngu rhwng prydleswr a phrydlesai i’r graddau y mae’n berthnasol i’r eiddo ac adeiladau a brydleswyd
• unrhyw fudd sy’n amlwg o’r gweithredoedd a dogfennau cysylltiedig â chais am gofrestriad cyntaf
• prydles a roddir o dan delerau tenantiaeth tai cymdeithasol perthnasol (gweler adrannau 4(5A) ac 132(1) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002, fel y’u newidiwyd gan adran 157(3) o Ddeddf Lleoliaeth 2011)

Nid yw gwarediadau cofrestradwy yn fuddion gor-redol ac ni ddylid eu dadlennu.

4.3 Sut i ddadlennu budd i Gofrestrfa Tir EF

4.3.1 Gwarediadau ystadau cofrestredig

Ceir cyfeiriad at fuddion gor-redol dadlenadwy ym mhanel 11 ffurflen AP1. Dylech lenwi’r panel hwn ar unrhyw gais i gofrestru gwarediad cofrestradwy, lle ceir buddion gor-redol i’w dadlennu.

Os oes buddion i’w dadlennu, rhaid i chi gyflwyno ffurflen ychwanegol, ffurflen DI (rheolau 28 a 57 o Reolau Cofrestru Tir 2003).

Rhaid i chi hefyd gyflwyno tystiolaeth ddogfennol (rheolau 57(4) o Reolau Cofrestru Tir 2003) o’r budd lle bo tystiolaeth o’r fath yn bodoli. Fel arfer, bydd copi ardystiedig o’r ddogfen yn ddigonol.

4.3.2 Cofrestriadau cyntaf

Dylech lenwi panel 11 ffurflen FR1. Fodd bynnag, nid oes rhaid i chi ddatgelu buddion ar ffurflen DI oni bai nad ydynt yn amlwg o archwiliad o weithredoedd a dogfennau’r teitl (rheol 28(2)(b) o Reolau Cofrestru Tir 2003).

Er enghraifft, ni fydd rhaid i chi lenwi ffurflen DI ar gyfer prydles sydd â statws gor-redol os yw copi ardystiedig o’r brydles yn amgaeedig gyda gweithredoedd yr eiddo.

Fodd bynnag, bydd rhaid i chi ddadlennu buddion ar ffurflen DI lle nad oes unrhyw dystiolaeth ddogfennol ar eu cyfer, fel hawl a gafwyd trwy bresgripsiwn neu hawl yn ôl defod.

5. Buddion gor-redol yn fwy manwl

5.1 Prydlesi byr

Mae prydlesi o dir (yn hytrach na phrydlesi rhent-daliadau, proffidiau, detholfreintiau, maenorau neu hawddfreintiau) nad oes rhaid eu cofrestru yn fuddion gor-redol (dyma effaith Atodlen 1, paragraff 1 ac Atodlen 3, paragraff 1 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Gweler hefyd adran 90(5) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Mae hyn yn golygu’r rhan fwyaf o brydlesi a roddwyd am gyfnod o saith mlynedd neu lai, ond nid pob un. Mae’r gofynion cofrestru ychydig yn wahanol ar gyfer prydlesi allan o deitlau cofrestredig (adran 27(2)(b) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002) a digofrestredig (adran 4(1)(d), (e) ac (f) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002), gweler cyfarwyddyd ymarfer 25: prydlesi – pryd i gofrestru i gael rhagor o fanylion.

O dan adran 70(1)(k) o Ddeddf Cofrestru Tir 1925, roedd unrhyw brydles a roddwyd am gyfnod o 21 mlynedd neu lai yn fudd gor-redol. Bydd gan unrhyw brydles o’r fath sy’n bodoli ar 13 Hydref 2003 statws gor-redol o hyd, nes iddi gael ei nodi yn y gofrestr (Atodlen 12, paragraff 12 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

5.2 Buddion pobl mewn union feddiannaeth

Mae’r eitem hon wedi ei diffinio yn gulach na’r un gyfatebol yn adran 70(1)(g) o Ddeddf Cofrestru Tir 1925, a cheir darpariaethau gwahanol ar gyfer cofrestriadau cyntaf a gwarediadau tir cofrestredig Atodlen 1, paragraff 2 ac Atodlen 3, paragraff 2 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002 yn ôl eu trefn).

• mae’r ddarpariaeth sylfaenol yn amddiffyn “budd yn perthyn i rywun mewn union feddiannaeth, i’r graddau y mae’n ymwneud â thir y mae mewn union feddiannaeth ohono”
• sylwch, os yw rhywun yn dal rhan o’r tir yn unig, fod statws gor-redol y budd dros y rhan honno yn unig. Mae hon yn ddarpariaeth newydd
• yn achos gwarediadau’n unig, nid yw budd wedi ei warchod os gwnaed ymholiad i’r sawl sy’n ei hawlio cyn i’r gwarediad ddigwydd, ac iddo beidio’i ddadlennu pryd y gellid disgwyl yn rhesymol iddo wneud hynny (Atodlen 3, paragraff 2(b) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Yn wahanol i’r ddeddf bresennol, nid yw’r eithriad hwn yn berthnasol ar gofrestriad cyntaf
• yn achos gwarediadau’n unig, nid yw budd wedi ei warchod os nad yw’n amlwg, o archwiliad rhesymol ofalus o’r tir, bod pwy bynnag sy’n ei hawlio yn meddiannu’r tir. Mae hon yn ddarpariaeth newydd. Nid yw’n berthnasol ar gofrestriad cyntaf, ac nid yw’n berthnasol os yw pwy bynnag sy’n cymryd y gwarediad yn gwybod am fudd yr hawliwr mewn gwirionedd (Atodlen 3, paragraff 2(c) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)
• nid yw buddion sy’n perthyn i bobl sy’n derbyn rhenti a phroffidiau, ond heb fod yn meddiannu’r tir mewn gwirionedd, yn cael eu gwarchod mwyach. Ceir darpariaeth drosiannol sy’n rhoi amddiffyniad cyfyngedig yn erbyn gwarediadau, ond nid yn erbyn cofrestriad cyntaf, i unrhyw fuddion o’r fath sy’n bodoli pan ddaw Deddf Cofrestru Tir 2002 i rym (Atodlen 12, paragraff 8 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)

Ni all rhai mathau o fudd fyth fod yn fuddion gor-redol dan y pennawd hwn, sef:

• budd dan setliad dan Ddeddf Tir Setledig 1925 (Atodlen 1, paragraff 2 ac Atodlen 3, paragraff 2(a) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Fodd bynnag, gall budd dan ymddiried tir gael statws gor-redol, os yw’n gymwys fel arall
• achos tir arfaethedig, gwrit neu orchymyn sy’n effeithio ar dir a roddwyd neu a wnaed gan lys at ddiben gorfodi dyfarniad neu ymrwymiad llys, gorchymyn yn penodi derbynnydd neu secwestrydd, neu weithred gymodi (adran 87(3) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002
• hawl meddiannaeth priod neu bartner sifil dan Ddeddf Cyfraith Teulu 1996 (adran 31(10) o Ddeddf Cyfraith Teulu 1996, fel y’i newidiwyd gan Atodlen 11, paragraff 34 y Ddeddf) fel y’i newidiwyd gan Ddeddf Partneriaethau Sifil 2004
• yn achos gwarediadau’n unig, prydles a roddwyd i ddod i rym â meddiant dros dri mis ymlaen llaw, ac sydd heb ddod i rym â meddiant ar adeg y gwarediad. Mae hyn yn adlewyrchu’r gofyniad i gofrestru prydles o’r fath (Atodlen 3, paragraff 2(d) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)
• hawliau tenantiaid yn deillio o rybudd dymuniad dan Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad 1967 (Atodlen 11, paragraff 8(2)(a) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)
• yn achos gwarediadau’n unig, arfer yr Hawl a Ddiogelwyd i Brynu (Atodlen 11, paragraff 18(10) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)
• hawliau dan orchymyn mynediad a wnaed dan Ddeddf Mynediad at Dir Cyfagos 1992 (Atodlen 11, paragraff 26(4) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)
• hawliau tenantiaid dan Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygiad Trefol 1992 (Atodlen 11, paragraff 30(3) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)
• hawliau’n deillio o gais i landlord am roi prydles or-redol dan Ddeddf (Cyfamodau) Landlord a Thenant 1995 (Atodlen 11, paragraff 33(4) i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)

5.3 Hawddfreintiau a phroffidiau à prendre

Ar gofrestriad cyntaf, mae unrhyw hawddfraint gyfreithiol neu broffid à prendre yn fudd gor-redol (Atodlen 1, paragraff 3 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)

Ar warediadau cofrestradwy, bydd y sefyllfa o ran hawddfreintiau cyfreithiol a phroffidiau à prendre yr un fath ag ar gyfer cofrestriadau cyntaf am dair blynedd (dyma effaith gyfunol Atodlen 3, paragraff 3 ac Atodlen 12, paragraff 10 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). O 13 Hydref 2006 ymlaen, bydd rhai eithriadau. Yna bydd hawddfraint gyfreithiol ddigofrestredig neu broffid dim ond yn gor-redeg gwarediadau cofrestredig os yw:

• yn amlwg ar archwiliad rhesymol ofalus o’r tir
• yn hysbys i bwy bynnag y gwnaed y gwarediad
• yn cael ei arfer o fewn y flwyddyn cyn y gwarediad
• (os yw’n broffid) yn gofrestredig dan Atodlen 3, paragraff 3 i Ddeddf Cofrestru Tiroedd Comin 1965

Mae darpariaeth drosiannol (Atodlen 12, paragraff 9 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002) yn berthnasol i hawddfraint neu broffid à prendre sy’n fudd gor-redol yn erbyn teitl cofrestredig arbennig yn union cyn i Ddeddf Cofrestru Tir 2002 ddod i rym. Pe na fyddai’r hawddfraint neu broffid dan sylw yn dod o fewn paragraff 3 Atodlen 3 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002 fel arall, bydd y paragraff hwnnw yn effeithiol fel pe bai’r budd dan sylw wedi ei gynnwys ynddo.

O dan Ddeddf Cofrestru Tir 1925, roedd modd i hawddfraint ecwitïol neu broffid fod yn fudd gor-redol, os oeddynt yn perthyn i deitl cofrestredig arall ac yn cael eu harfer a’u mwynhau’n agored (Celsteel Limited yn erbyn Alton House Holdings Limited [1985] 1 WLR 204; Thatcher yn erbyn Douglas (1996) 146 NLJ 282). Nid dyma’r achos mwyach dan Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Un o effeithiau’r ddarpariaeth drosiannol hon, felly, yw cadw statws gor-redol hawddfreintiau ecwitïol a phroffidiau presennol o’r math hwn. Ond mae’n berthnasol yn unig i dir a gofrestrwyd eisoes. Dim ond hawddfreintiau cyfreithiol neu broffidiau all or-redeg cofrestriad cyntaf erbyn hyn.

5.4 Buddion eraill

Mae buddion gor-redol eraill yn cynnwys:

• tenantiaethau tai cymdeithasol perthnasol
• hawl yn ôl defod
• hawl gyhoeddus
• pridiant tir lleol
• budd mewn unrhyw lo neu bwll glo, yr hawliau ynghlwm wrth unrhyw fudd o’r fath, a hawliau unrhyw un dan adrannau 38, 49 neu 51 o Ddeddf y Diwydiant Glo 1994
• yn achos tir y cofrestrwyd teitl iddo cyn 1898, hawliau i fwynfeydd a mwynau (a hawliau atodol) a grëwyd cyn 1898
• yn achos tir y cofrestrwyd teitl iddo rhwng 1898 a 1925 yn gynwysedig, hawliau i fwynfeydd a mwynau (a hawliau atodol) a grëwyd cyn dyddiad cofrestru’r teitl
• prydlesi PGB – adran 90 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 sy’n gwneud Prydlesi PGB yn fuddion gor-redol. Prydlesi ydynt o rannau o gyfundrefn reilffyrdd Cludiant Llundain a roddwyd dan gytundebau partneriaeth gyhoeddus-breifat

5.5 Meddiant gwrthgefn

Am dair blynedd yr oedd statws gor-redol i hawliau a gafwyd, cyn y daeth Deddf Cofrestru Tir 2002 i rym, o dan Ddeddf Cyfyngiadau 1980 neu o dan adran 75 o Ddeddf Cofrestru Tir 1925 (Atodlen 12, paragraffau 7 ac 11 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). O 13 Hydref 2006 ymlaen, ni fyddant yn cael eu gwarchod heblaw bod yr hawliwr mewn union feddiannaeth o’r tir (o dan baragraff 2 naill ai Atodlen 1 neu Atodlen 3 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002, ac yn amodol ar yr eithriadau yn y paragraffau hynny. Gall y ddarpariaeth drosiannol yn Atodlen 12, paragraff 8 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002, sy’n berthnasol yn unig i warediadau, fod yn berthnasol yn ogystal weithiau) neu, ar gofrestriad cyntaf, os yw’r perchennog wedi cael rhybudd ohonynt (adrannau 11(4)(c) a 12(4)(d) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

6. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.