Canllawiau

Caffael tir

Diweddarwyd 14 June 2023

Applies to England and Wales

1. Am beth mae’r canllaw hwn?

Mae’r canllaw hwn yn rhoi cyngor cyffredinol i ymddiriedolwyr elusen sy’n ystyried caffael tir, boed at ddefnydd yr elusen ei hun neu fel buddsoddiad.

Nid yw wedi’i fwriadu i gymryd lle cyngor gan gynghorwyr proffesiynol yr elusen ei hun. Bydd angen i’r ymddiriedolwyr ymgynghori â’r rhain pryd bynnag y maent yn bwriadu caffael tir.

Er bod y canllaw hwn wedi’i ysgrifennu gan ystyried anghenion ymddiriedolwyr ymddiriedolaethau elusennol, bydd y cynnwys hefyd yn gymwys yn gyffredinol i gyfarwyddwyr cwmnïau elusennol. Nodir gwahaniaethau allweddol yn y canllaw hwn.

Nid yw’r canllawiau hyn yn berthnasol i achosion arbennig o gronfeydd buddsoddi cyffredin (ac eithrio cronfeydd cynllun cronni) neu gronfeydd adnau cyffredin. (Mae’r adran nesaf yn egluro beth yw’r rhain.)

2. Yn y canllaw hwn

2.1 Ystyr geiriau neu ymadroddion a ddefnyddir

Mae’r Ddeddf Elusennau: yn golygu Deddf Elusennau 2011 (fel y diwygiwyd).

Cwmni elusennol: yw cwmni a ffurfiwyd ac a gofrestrwyd o dan Ddeddf Cwmnïau 2006; neu y mae darpariaethau Deddf 2006 yn gymwys iddo fel y maent yn gymwys i gwmni a ffurfiwyd ac a gofrestrwyd felly; ac sydd wedi’i sefydlu at ddibenion elusennol yn unig.

Cronfeydd buddsoddi cyffredin a chronfeydd adnau cyffredin: Mae CIFs a CDFs yn elusennau cofrestredig ac yn cynnig pob maint yn gyfrwng i fuddsoddi eu cronfeydd. Nid ydynt yr un peth â Chronfeydd Buddsoddi Awdurdodedig Elusennol (CAIFs).

Tir: yn golygu tir rhydd-ddaliadol neu brydlesol yn Lloegr a Chymru. Mae ‘tir’ yn cynnwys adeiladau, ac mae hefyd yn cynnwys buddiant dros dir arall lle mae hwnnw wedi’i gaffael ar gyfer y tir sy’n cael ei brynu. Gall tir fod yn berchen i elusen neu ei ddal mewn ymddiried ar gyfer elusen.

Dogfen lywodraethol: yw unrhyw ddogfen sy’n amlinellu dibenion yr elusen ac, fel arfer, sut y caiff ei weinyddu. Gall fod yn weithred ymddiriedolaeth, cyfansoddiad, memorandwm ac erthyglau cymdeithasu, ewyllys, trawsgludiad, Siarter Frenhinol neu gynllun y Comisiwn.

Morgais: yn cynnwys unrhyw arwystl dros dir.

Elusen anghorfforedig: yw ymddiriedolaeth elusennol (ac eithrio CIF neu CDF) neu gymdeithas anghorfforedig elusennol.

Defnyddir y gair ‘rhaid’ pan fod gofyniad cyfreithiol neu reoleiddiol penodol y mae’n rhaid i chi gydymffurfio ag ef. Defnyddir ‘dylai’ ar gyfer y canllawiau arfer da y dylech eu dilyn heblaw bod rheswm da dros beidio â gwneud hynny.

3. Pwerau a dyletswyddau ymddiriedolwyr

3.1 Elusennau anghorfforedig

Yn gyffredinol mae pŵer statudol gan ymddiriedolwyr yr elusennau hyn i gaffael tir os oes ei angen i gyflawni dibenion yr elusen neu ar gyfer buddsoddiad.

Gall ymddiriedolwyr y rhan fwyaf o elusennau anghorfforedig ddefnyddio pwerau eang prynu tir a roddwyd gan Ddeddf Ymddiriedau Tir a Phenodiadau Ymddiriedolwyr 1996. Dim ond i gyflawni dibenion yr elusen neu ar gyfer buddsoddi y gellir arfer y pŵer, ac ni all gael ei eithrio gan ddogfen lywodraethol yr elusen (heblaw bod y ddogfen lywodraethol yn Ddeddf Seneddol).

Mae Rhan III o Ddeddf Ymddiriedolwyr 2000 yn rhoi pŵer cyfatebol i ymddiriedolwyr elusennau anghorfforedig eraill, er bod y pŵer hwn yn gyffredinol yn gallu cael ei gyfyngu neu ei eithrio gan ddarpariaeth yn nogfen lywodraethol yr elusen.

3.2 Cwmnïau elusennol

Yn gyffredinol, bydd pwerau cwmni elusennol i gaffael tir yn cael eu nodi yn ei femorandwm ac erthyglau. Os yw’r cwmni’n dal eiddo ar ymddiried, mae’r pwerau yn Neddf Ymddiriedau Tir a Phenodiadau Ymddiriedolwyr 1996 a Deddf Ymddiriedolwyr 2000 ar gael i gwmni elusennol yn yr un ffordd ag y maent i elusen anghorfforedig.

4. Beth yw dyletswyddau cyffredinol ymddiriedolwyr wrth brynu tir ar gyfer eu helusen?

Prif ddyletswydd ymddiriedolwyr yw cyflawni eu hymddiriedaeth yn unol â’i delerau. Mae dyletswydd gyffredinol ar ymddiriedolwyr hefyd i weithredu’n rhesymol ac er lles eu helusen.

Rhaid i ymddiriedolwr arfer y gofal a’r sgil sy’n rhesymol o dan yr amgylchiadau, gan roi sylw arbennig:

• i unrhyw wybodaeth neu brofiad arbennig sydd ganddynt neu y cred yn rhesymol sydd ganddynt
• os ydynt yn gweithredu fel ymddiriedolwr yng nghwrs busnes neu broffesiwn, i unrhyw wybodaeth neu brofiad arbennig y mae’n rhesymol ei ddisgwyl gan berson sy’n gweithredu yng nghwrs y math hwnnw o fusnes neu broffesiwn

Mae hyn yn golygu bod angen i ymddiriedolwyr gymryd pob cam rhesymol i sicrhau:

• bod ganddynt y pŵer neu’r awdurdod angenrheidiol i brynu’r tir
• bod yr eiddo’n addas ar gyfer ei ddefnydd bwriadedig ac, yn arbennig, nid yw’n ddarostyngedig i unrhyw gyfyngiadau neu amodau cyfreithiol neu gynllunio a allai wrthdaro â’r defnydd hwnnw, neu y gallai fod yn anodd i’r ymddiriedolwyr gydymffurfio â nhw
• y ceir unrhyw ganiatâd cynllunio angenrheidiol
• bod y pris neu’r rhent sydd i’w dalu yn un gweddol o’i gymharu ag eiddo tebyg ar y farchnad
• bod yr elusen yn gallu fforddio’r pryniant - yn arbennig os yw eiddo’n cael ei brynu gyda morgais, gall y morgais gael ei ariannu o adnoddau’r elusen a bod cyllideb ar gyfer unrhyw godiadau posibl mewn cyfraddau llog
• os yw ymddiriedolwyr yn prynu tir gyda chymorth morgais, maent yn sicrhau’r telerau benthyca gorau y gellir eu cael yn rhesymol trwy gymharu cyfraddau llog a thelerau eraill rhwng benthycwyr amrywiol
• wrth gaffael prydles, maent yn deall y rhwymedigaethau y bydd yr elusen yn ddarostyngedig iddynt o dan y brydles, a bod telerau’r brydles yn deg ac yn rhesymol
• y cymerir cyngor proffesiynol priodol gan gynnwys cyngor cyfreithiol; gall yr elusen dalu’r gost o geisio cyngor proffesiynol

Bydd penderfynu beth yw ‘camau rhesymol’ yn dibynnu ar:

• gymhlethdod y materion y mae’n rhaid i’r ymddiriedolwyr eu trin wrth weinyddu’r elusen
• difrifoldeb y golled neu’r niwed a allai achosi i’r elusen neu ei fuddiolwyr os yw’r ymddiriedolwyr yn cam-drin y materion hynny
• y sgiliau sydd gan ymddiriedolwr (neu yn achos ymddiriedolwr proffesiynol, y dylai fod ganddynt)

5. Buddsoddi mewn tir

Mae’n bosibl y bydd ymddiriedolwyr am gaffael tir nid i’w ddefnyddio i gyflawni dibenion yr elusen ond fel buddsoddiad sy’n cynhyrchu incwm. Gellir gwneud hyn ar yr amod bod ganddynt y pŵer i wneud hynny. Gall y Comisiwn ddarparu’r awdurdod angenrheidiol mewn achos lle nad yw ar gael fel arall.

Wrth ddefnyddio’r pŵer buddsoddi statudol, neu unrhyw bŵer buddsoddi arall, rhaid i ymddiriedolwyr yn gyntaf fod wedi:

• ceisio cyngor priodol gan rywun y maent yn credu’n rhesymol ei fod yn gymwys i roi’r cyngor hwn (heblaw bod yr ymddiriedolwyr yn credu’n rhesymol bod hyn yn ddiangen)
• ystyried addasrwydd tir fel buddsoddiad i anghenion yr elusen, ac addasrwydd y tir gwirioneddol y bwriedir ei gaffael fel buddsoddiad
• ystyried yr angen i ledaenu buddsoddiadau’r elusen

Rhaid iddynt hefyd adolygu’r buddsoddiadau o bryd i’w gilydd.

Nid yw’r dyletswyddau buddsoddi hyn yn berthnasol i fuddsoddi eiddo corfforaethol cwmnïau elusennol. Fodd bynnag, byddai’r Comisiwn yn argymell bod ymddiriedolwyr yr elusennau hyn yn dilyn yr egwyddorion a nodir uchod.

Mae perchenogaeth tir yn cynnwys rhwymedigaethau o wahanol fathau. Dyma rai o’r pwyntiau y bydd angen eu hystyried wrth feddwl am brynu tir fel buddsoddiad:

• ni ellir rhagdybio na fydd tir ond yn codi mewn gwerth

• efallai y bydd angen mwy o reolaeth weithredol ar dir nag a fyddai’n angenrheidiol gyda mathau eraill o fuddsoddiad; mae’r Comisiwn o’r farn y dylai elusennau heb yr adnoddau i ddarparu hyn osgoi caffael tir fel buddsoddiad

• ni ellir troi tir yn arian parod mor hawdd ag, er enghraifft, stociau a chyfranddaliadau; ni ellir ychwaith ei werthu fesul tipyn, fel gyda stociau a chyfranddaliadau, os cyfyd yr angen i godi union swm. Yn yr un modd mae rheoli tir buddsoddi yn gofyn am arbenigedd a chyngor buddsoddi gwahanol na buddsoddi mewn stociau a chyfranddaliadau

• gall prynu portffolio digon amrywiol o dir buddsoddi (yn enwedig eiddo masnachol) fod yn anymarferol i elusen unigol; gall buddsoddi mewn CIF tir fod yn ffordd fwy addas i rai elusennau fuddsoddi mewn tir

• gall perchnogaeth tir buddsoddi osod rhwymedigaethau ariannol ar yr elusen

Byddai’r Comisiwn yn argymell bod y math hwn o fuddsoddiad fel arfer ond yn addas ar gyfer elusen sydd naill ai:

• wedi dal tir yn draddodiadol fel buddsoddiad neu

• yn meddu ar bortffolio digon eang ac amrywiol o fuddsoddiadau y gellid yn rhesymol gyflwyno tir iddynt

Darllenwch Elusennau a materion buddsoddi: canllaw i ymddiriedolwyr.

6. Adroddiad cynghorydd dynodedig

Mae’r Comisiwn yn argymell yn gryf bod ymddiriedolwyr sy’n cynnig prynu tir, boed at ddibenion buddsoddi neu at ddefnydd yr elusen, yn cael ac yn ystyried adroddiad gan gynghorydd dynodedig sy’n gweithredu ar ran yr ymddiriedolwyr yn unig. Mae cynghorydd dynodedig naill ai’n gymrawd neu’n aelod cyswllt proffesiynol o Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig, yn gymrawd o Gymdeithas Ganolog y Priswyr Amaethyddol neu’n gymrawd o Gymdeithas Genedlaethol y Gwerthwyr Tai y mae’r ymddiriedolwyr yn credu’n rhesymol bod ganddynt y gallu mewn a profiad o brisio tir tebyg i, ac o fewn yr un ardal â’r tir y mae’r elusen yn dymuno ei brynu. Gall yr elusen dalu’r gost o geisio cyngor proffesiynol.

Gall y cynghorydd dynodedig fod yn ymddiriedolwr, swyddog neu gyflogai’r elusen os yw’n aelod o un o’r cyrff gofynnol, ond:

• mae’n rhaid i’r ymddiriedolwyr reoli unrhyw wrthdaro buddiannau

• mae’n rhaid i’r ymddiriedolwyr sicrhau, os yw ymddiriedolwr neu swyddog i’w dalu am weithredu fel swyddog dynodedig, nid yw dogfen lywodraethol eich elusen yn atal talu ymddiriedolwyr ac yn dilyn y gofynion cyfreithiol ar gyfer talu ymddiriedolwyr

• dylai ymddiriedolwyr wirio yswiriant eu helusen. Ni fydd pob yswiriant yn yswirio cyngor esgeulus a roddir gan gynghorydd sydd hefyd yn ymddiriedolwr, swyddog neu weithiwr eich elusen

Darllenwch ein canllawiau am treuliau a thaliadau ymddiriedolwyr.

Darllenwch ein canllawiau ar gwrthdaro buddiannau.

Os yn ceisio cyngor gan gynghorydd dynodedig mewnol neu allanol, mae’r Comisiwn yn argymell bod yr adroddiad yn cynnwys cyngor ar ystod pris rhesymol ar gyfer y tir, neu ar uchafswm y cynnig y dylai’r ymddiriedolwyr ei wneud mewn arwerthiant. Dylai’r ymddiriedolwyr hefyd fod yn ofalus i sicrhau bod yr adroddiad yn cwmpasu’r holl ffactorau sy’n berthnasol i’r pryniant arfaethedig. Mae’r rhain yn gallu cynnwys:

• disgrifiad o’r tir

• manylion unrhyw ganiatâd cynllunio sydd ei angen

• prisiad o’r tir

• disgrifiad o unrhyw atgyweiriadau neu addasiadau y byddai angen i’r ymddiriedolwyr eu gwneud, ac amcangyfrif o’r gost

• unrhyw beth arall y gellid ei wneud i sicrhau bod telerau’r pryniant arfaethedig y gorau y gellir yn rhesymol eu cael i’r elusen

• unrhyw beth arall sy’n berthnasol ym marn y cynghorydd dynodedig, gan gynnwys disgrifiad o unrhyw gyfamodau cyfyngu neu gyfamodau eraill y mae’r tir yn ddarostyngedig iddynt

Rydym hefyd yn argymell bod yr adroddiad yn cynnwys datganiad gan y cynghorydd dynodedig bod ganddynt:

• y gallu mewn prisio tir o fath tebyg yn yr ardal, a’r profiad ohono

• dim budd sy’n gwrthdaro neu’n ymddangos fel pe bai’n gwrthdaro â budd yr elusen

Gall fod adegau pan fydd yr ymddiriedolwyr yn penderfynu peidio â chael adroddiad gan gynghorydd dynodedig ar y pryniant tir arfaethedig. Os yw’r ymddiriedolwyr yn penderfynu peidio â chael adroddiad cyn prynu tir, rhaid iddynt fod yn fodlon eu bod wedi ystyried yr holl faterion perthnasol ac wedi talu sylw gofalus i weld os yw’r trafodiad er lles gorau eu helusen. Dylai ymddiriedolwyr ddilyn yr egwyddorion a nodir yn y canllaw ar wneud penderfyniadau ymddiriedolwyr, gan gynnwys cadw cofnod clir o’u penderfyniadau fel y gallant ddangos eu bod wedi gweithredu er lles gorau eu helusen ac wedi cydymffurfio â’u dyletswyddau cyffredinol fel ymddiriedolwyr.

Darllenwch ein canllawiau ar wneud penderfyniadau ymddiriedolwyr.

Gallai enghreifftiau o sefyllfaoedd lle gall ymddiriedolwyr benderfynu nad yw er lles gorau eu helusen i gael adroddiad gan gynghorydd dynodedig gynnwys:

• bod gan yr elusefn ddigon o arbenigedd mewnol eisoes a fyddai’n golygu nad oes angen cyngor ychwanegol

• bod yr ymddiriedolwyr yn bwriadu prynu tir sy’n fwy na gwerth y farchnad er mwyn cyflawni eu dibenion elusennol fel bod y gost ychwanegol wedi’i chyfiawnhau oherwydd gwerth y tir i’w helusen

7. Oes rhaid i’r ymddiriedolwyr gael gorchymyn gan y Comisiwn cyn caffael tir?

Yn y rhan fwyaf o achosion, na. Fodd bynnag, bydd angen gwneud cais i’r Comisiwn am orchymyn os yw’r elusen yn cynnig:

• defnyddio arian sy’n cynrychioli gwaddol parhaol i gaffael tir heblaw tir rhydd-ddaliol

• prynu tir gan un o’i ymddiriedolwyr (neu gan bobl neu gyrff eraill sydd â chysylltiad agos ag ymddiriedolwr); yn yr achosion hyn bydd gorchymyn yn osgoi’r risg y gallai’r pryniant gael ei roi o’r neilltu wedyn oherwydd y gwrthdaro buddiannau

• prynu tir pan nad oes ganddynt y pŵer i wneud hynny

8. Gall ymddiriedolwyr brynu tir gyda morgais?

Gallant, ond yn achos tir buddsoddi mae’r Comisiwn yn cynghori ymddiriedolwyr i fod yn arbennig o ofalus bod yr incwm o’r tir sy’n cael ei gaffael yn ddigonol, ar ôl didynnu’r holl daliadau, i dalu’r ad-daliadau morgais ac i ddarparu enillion digonol ar unrhyw swm a fuddsoddir.

Fel arfer y tir a gynigir fel gwarant ar gyfer benthyciad morgais yw’r tir sy’n cael ei brynu, ond ar adegau efallai y bydd ymddiriedolwyr am forgeisio tir y mae’r elusen eisoes yn berchen arno. Rhaid i ymddiriedolwyr ddilyn y gofynion cyfreithiol perthnasol a nodir yn Tir elusen: Morgeisio tir eich elusen yn Lloegr a Chymru cyn cymryd morgais ar dir yr elusen neu pan fyddant yn y broses o brynu tir.

9. Delio â gwrthwynebiad lleol i bryniant

Mae rhai prosiectau elusennol sy’n ymwneud â chaffael tir yn ennyn gwrthwynebiad yn lleol neu hyd yn oed yn ehangach. Mae rhai prosiectau elusennol sy’n ymwneud â chaffael tir yn ennyn gwrthwynebiad yn lleol neu hyd yn oed yn ehangach.

10. Pwy ddylai ddal y teitl

Rhaid i dir elusen naill ai gael ei gofrestru yn enw’ch elusen neu enw unigolyn gyda Chofrestrfa Tir EM. Darllenwch Cofrestru tir neu eiddo gyda Chofrestrfa Tir EM am ragor o wybodaeth.

Os yw eich elusen yn gwmni neu’n Sefydliad Corfforedig Elusennol (SCE), gallwch gofrestru’r teitl i’r tir yn enw eich elusen.

Os nad yw eich elusen yn gwmni neu SCE, gallech benodi unigolion i ddal y tir ar ran eich elusen (fel arfer rhai neu bob un o’r ymddiriedolwyr). Gall hyn arwain at waith a chost ychwanegol pan fydd ymddiriedolwyr yn newid, oherwydd mae angen i chi ailgofrestru’r tir yn enwau’r ymddiriedolwyr newydd.

Er mwyn osgoi hyn, gallech drosglwyddo tir eich elusen i’r Ceidwad Swyddogol – mae hwn yn wasanaeth rhad ac am ddim y mae’r Comisiwn yn darparu sy’n dal tir ar ran elusennau Mae hyn yn golygu y byddai tir eich elusen yn cael ei ddal yn yr un enw ni waeth pwy yw’r ymddiriedolwyr Darllenwch ganllawiau am wasanaeth Ceidwad Swyddogol y Comisiwn.

Gwnewch gais gan ddefnyddio ffurflen ar-lein y Comisiwn.

11. Gwybodaeth bellach

Bydd llawer o faterion a godir yn y canllaw hwn yn gofyn am gyngor cyfreithiwr yr ymddiriedolwyr neu gynghorydd dynodedig. Mae canllawiau hefyd ar gael ar wefan y Comisiwn fel y nodir uchod.