Ymgynghoriad agored

Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros taliadau a gwasanaethau: crynodeb gweithredol

Cyhoeddwyd 4 Gorffennaf 2025

Yn berthnasol i Loegr a Chymru

1.0 Cyflwyniad

I lawer gormod o lesddeiliaid yng Nghymru a Lloegr mae’r realiti o fod yn berchen tŷ yn bell iawn oddi wrth y freuddwyd - mae eu bywydau wedi’u nodweddu gan frwydr ysbeidiol, os nad cyson, gyda rhenti tir cosbol a chynyddol; ffioedd gweinyddu a chaniatáu heb gyfiawnhad; taliadau afresymol neu ormodol; ac amodau beichus sy’n cael eu gosod heb fawr o ymgynghori, os o gwbl. Ni ddylai perchentyaeth fod fel hyn.

Mae Llywodraeth y DU wedi ymrwymo i ddod â’r system lesddaliad ffiwdalaidd i ben ac rydym yn bwrw ymlaen â’r set ehangach o ddiwygiadau sy’n angenrheidiol i wneud hynny. Ar 3 Mawrth fe wnaethom gyhoeddi’r Papur Gwyn Cyfunddaliad fel cam cyntaf hanfodol tuag at sicrhau mai cyfunddaliad fydd y ddaliadaeth ddiofyn.

Yn nes ymlaen eleni bydd Llywodraeth y DU yn cyhoeddi Bil Diwygio Lesddaliad a Chyfunddaliad drafft uchelgeisiol. Bydd pwyslais creiddiol y Bil ar adfywio cyfunddaliadaeth drwy gyflwyno fframwaith cyfreithiol newydd cynhwysol ond bydd hefyd yn cynnwys ystod o ddiwygiadau hanfodol i’r system lesddaliad presennol.

Rydym, fodd bynnag, yn ymwybodol iawn bod angen cymorth ar frys ar lesddeiliaid sy’n dioddef arferion annheg ac afresymol. Un o’r pryderon pennaf i lawer o lesddeiliaid yw’r taliadau gwasanaeth aneglur ac anodd eu fforddio; dyma’r pwnc sydd â’r nifer mwyaf o ymholiadau ymhlith lesddeiliaid sy’n gofyn am gyngor a chymorth gan y Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau.

Mae Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024 yn cynnwys nifer o ddarpariaethau wedi eu cynllunio i safoni taliadau gwasanaeth a’u gwneud yn fwy tryloyw fel bod lesddeiliaid yn gallu craffu’n well ar y costau a’u herio os ydyn nhw’n credu eu bod yn afresymol. Mae’r Ddeddf hefyd yn cynnwys cael gwared â’r rhagdybiad bod y lesddeiliaid yn talu costau cyfreithiol eu landlord, a fyddai’n chwalu rhwystr sylweddol rhag herio arferion gwael.

Mae gweithredu Deddf 2024 yn gofyn am raglen helaeth o is-ddeddfwriaeth fanwl. Er ein bod eisiau gweithredu mor fuan â phosibl i roi mwy o hawliau, pwerau ac amddiffyniadau i berchentywyr yng nghyswllt eu cartrefi, rhaid i ni fod yn glir bod angen i ni daro cydbwysedd rhwng bod yn gyflym a bod yn ofalus os ydym am sicrhau bod y mesurau sy’n dod i rym yn dod â budd parhaol i lesddeiliaid.

Mae taliadau gwasanaeth hefyd yn galw am yr un ystyriaeth o ran pwysigrwydd cymryd yr amser sydd ei angen i sicrhau bod y diwygiadau’n dal dŵr. O ystyried yr amrywiaeth eang o lesddaliadau sy’n weithredol dros bum miliwn o anheddau, mae’n hollbwysig ein bod yn ymgysylltu’n eang a thrylwyr i gael y manylion technegol yn iawn. Rydym eisiau clywed cyfraniad y rhai sy’n ymwneud â rheoli adeiladau lesddaliad, ond rydym hefyd eisiau clywed gan y lesddeiliaid eu hunain beth yn eu barn nhw yw’r ffordd orau o weithredu’r mesurau ar gyfer taliadau gwasanaeth a chostau cyfreithiol yn Neddf 2024.

Drwy’r ymgynghoriad hwn rydym hefyd yn cynnig diwygiadau newydd i’r ‘broses Adran 20’ y mae’n rhaid i lesddeiliaid fynd drwyddi pan fydd landlord eisiau gwneud ‘gwaith mawr’ wedi ei ariannu drwy’r tâl gwasanaeth. Gall biliau untro, annisgwyl ar gyfer gwaith mawr, sy’n aml yn filiau mawr iawn hefyd, roi straen ariannol enfawr ar lesddeiliaid. Mae llawer gormod o lesddeiliaid yn derbyn ychydig neu ddim rhybudd am waith o’r fath ac felly nid oes ganddynt fawr o amser i gasglu digon o arian.

Does dim dadl bod rhaid cynnal a chadw adeiladau’n briodol, ond dylid cynllunio yn iawn ar gyfer gwaith mawr, fel atgyweirio to neu osod lifft newydd, cyn belled ag y bo modd, a dylid sicrhau bod lesddeiliaid yn cael eu hysbysu. Rydym yn gwybod nad yw’r system bresennol yn gweithio i unrhyw un, lesddeiliaid, asiantiaid rheoli na landlordiaid, ac rydym yn ceisio barn ar sut y gallwn ei gwella i’w gwneud yn addas i’r diben.

Rydym hefyd yn cymryd camau drwy’r ymgynghoriad hwn i gryfhau’r drefn ar gyfer rheoleiddio asiantiaid rheoli. Mae asiantiaid rheoli yn chwarae rôl allweddol wrth gynnal a chadw adeiladau amlfeddiannaeth ac ystadau rhydd-ddaliadol, a bydd eu pwysigrwydd yn cynyddu wrth i ni symud tuag at gyfunddaliad fel y ddaliadaeth ddiofyn ac wrth i bobl sy’n lesddeiliaid ar hyn o bryd gael eu grymuso i arddel eu Hawl i Reoli, rhyddfreinio ar y cyd neu drosi i gyfunddaliad.

Er y gwyddom bod enghreifftiau o arfer da yn y sector, mae llawer gormod o lesddeiliaid yn dioddef camdriniaeth a gwasanaeth gwael gan asiantiaid rheoli diegwyddor. Er y bydd angen diwygio pellach i wella safon y gwasanaeth a roddir gan asiantiaid rheoli a sicrhau eu bod yn fwy atebol i lesddeiliaid, mae cyflwyno cymwysterau gorfodol yn Lloegr yn gam cyntaf pwysig tuag at sicrhau bod gan bob asiant yr wybodaeth a’r sgiliau sydd eu hangen arnynt i wneud eu gwaith yn effeithiol.

Yn olaf, fe hoffem gymryd y cyfle hwn i adolygu rhai agweddau hirsefydlog yn y system, i sicrhau eu bod yn parhau i fod yn addas i’r diben. Mae hyn yn cynnwys amddiffyniadau i lesddeiliaid sy’n talu tâl gwasanaeth sefydlog, yn enwedig pan fo’r costau’n cael eu hamcangyfrif bob blwyddyn. Mae ganddynt lai o hawliau na’r rhai sy’n talu tâl gwasanaeth amrywiadwy ar hyn o bryd, ac rydym yn awyddus i archwilio beth arall y gellir ei wneud i’w helpu.

O’u rhoi at ei gilydd, mae hwn yn becyn uchelgeisiol o fesurau wedi ei gynllunio i rymuso ac amddiffyn lesddeiliaid sydd ar hyn o bryd yn dioddef o ganlyniad i arferion annheg ac afresymol.

Mae rhannau o’r ymgynghoriad o reidrwydd yn dechnegol, ond mae wedi’i gynllunio fel y gall ymatebwyr ymgysylltu â’r materion sydd fwyaf perthnasol iddynt ac i ddefnyddio’r crynodeb hwn fel canllaw. Mae atodiad yr ymgynghoriad hefyd yn darparu enghreifftiau o ffurflenni y gallai lesddeiliaid eu derbyn at ddibenion eglurhaol. Edrychwn ymlaen at glywed eich barn ar y diwygiadau pwysig hyn.

Mae’r ymgynghoriad llawn i’w weld yn: Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

Bydd yr ymgynghoriad ar agor o 4 Gorffennaf 2025 am 12 wythnos ac yn cau ar 26 Medi 2025.

2.0 Cynyddu tryloywder ffioedd a thaliadau

Bydd mwy o dryloywder yn helpu lesddeiliaid i ddeall yn well y taliadau a’r ffioedd y gofynnir iddynt eu talu gan landlordiaid ac asiantiaid rheoli sy’n gweithio i landlordiaid. Dylai hefyd helpu i’w gwneud yn fwy atebol i lesddeiliaid ynghylch darparu gwasanaethau, cynnal a chadw a gwaith, a lefel yr yswiriant y maent yn ei gaffael ar ran lesddeiliaid. Bydd hyn hefyd yn helpu lesddeiliaid i benderfynu a yw costau’n rhesymol, ac os na, i’w herio’n haws.

Rydym yn cynnig adroddiad blynyddol newydd i nodi’r manylion o’r hyn y mae lesddeiliaid yn talu amdano a darparu gwybodaeth allweddol ar gyfer y flwyddyn i ddod, gan gynnwys rhybudd ymlaen llaw am waith mawr sydd wedi’i gynllunio. Bydd hysbysiadau galw safonedig am dâl gwasanaeth yn rhoi eglurder am y biliau y mae’n ofynnol i lesddeiliaid eu talu, yn ogystal â’r hysbysiad newydd o alw yn y dyfodol a hawliau ehangach i ofyn am ragor o wybodaeth os oes angen. Bydd gwell gwybodaeth am yswiriant adeiladau a gwybodaeth ymlaen llaw am daliadau gweinyddol yn gwneud y taliadau hyn yn glir. A bydd cyfrifon wedi’u paratoi’n well yn sicrhau bod manylion incwm a gwariant dros y 12 mis blaenorol yn cael eu nodi’n briodol, yn gywir ac yn cael eu darparu mewn modd amserol ar ddiwedd y flwyddyn gyfrifyddu. Bydd yr holl wybodaeth hon yn galluogi lesddeiliaid i herio costau yn anffurfiol a, lle bo angen, yn y tribiwnlys neu’r llys. Bydd mesurau yn Neddf 2024 hefyd yn sicrhau bod cyfundrefn costau ymgyfreitha decach. Mae trosolwg enghreifftiol o bryd y gall lesddeiliaid ddisgwyl cael biliau a gwybodaeth unwaith y bydd y trefniadau newydd ar waith yn cael ei ddangos yn Ffigur 1 isod.

Ffigur 1: Effaith y mesurau newydd ar y broses o roi gwybodaeth i lesddeiliaid dros y flwyddyn

2.1 Adroddiad blynyddol newydd

Er mwyn rhoi gwybodaeth allweddol i lesddeiliaid am eu hadeilad a’r gost o’i gynnal, byddwn yn gweithredu mesurau yn Neddf 2024 sy’n ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu adroddiad blynyddol.

Mae Deddf 2024 yn rhoi pwerau i Weinidogion nodi pa wybodaeth y mae’n rhaid ei darparu, a sut, ac rydym yn ceisio barn trwy’r ymgynghoriad i gael y manylion yn iawn, gweler adran ymgynghori 2.1. Mae’r adroddiad blynyddol yn cael ei gynnig i roi cipolwg i lesddeiliaid ar iechyd a chyflwr eu hadeilad, ar gynlluniau ar gyfer gwaith mawr sydd ar ddod a gwybodaeth arall am y flwyddyn i ddod.

Rydym yn cynnig y dylid darparu manylion cyswllt ar gyfer y prif bobl sy’n gysylltiedig â’r adeilad, gan gynnwys y landlord, a lle bo’n berthnasol, yr asiant rheoli a’r rhai sy’n gysylltiedig â swyddogaethau diogelwch tân ac adeiladau. Dylai’r adroddiad blynyddol hefyd gynnwys nodyn yn atgoffa o ddyddiadau allweddol, megis pryd y bydd hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth yn cael eu cyflwyno, gwybodaeth sylfaenol am iechyd a chyflwr yr adeilad, neu pryd mae arolygon wedi’u cynllunio. Dylai hefyd gynnwys manylion am unrhyw waith mawr sydd wedi’i gynllunio a chyfeirio lesddeiliaid at ble i fynd os oes ganddynt gŵyn yn ogystal ag amlinellu eu hawliau ehangach. Rydym hefyd yn cynnig bod yr adroddiad blynyddol yn cynnwys manylion unrhyw achos statudol, megis hawliad rhyddfreinio sydd ar y gweill, neu gamau gorfodi a gymerwyd yn erbyn y landlord. 

Mae lesddeiliadaeth yn cwmpasu ystod enfawr o wahanol fathau o adeiladau, lesddeiliaid a landlordiaid. Mae Deddf 2024 yn darparu ar gyfer eithriadau rhag cynhyrchu adroddiadau blynyddol. Rydym yn ceisio barn ar ble y gallai fod angen eithriadau, yn enwedig, mewn perthynas â lesddeiliaid sy’n talu taliadau gwasanaeth sefydlog yn y sector ymddeol lle gall anghenion fod yn wahanol, yn ogystal â landlordiaid lesoedd canolraddol a allai fod angen trefniadau gwahanol i ddarparu gwybodaeth i’w lesddeiliaid. Ceisir barn hefyd ar sut i ddelio â sefyllfaoedd lle nad yw landlordiaid yn dal gwybodaeth yn uniongyrchol ac efallai y bydd yn ofynnol iddynt ei chael gan drydydd parti.

2.2 Ffurflen galw am dâl gwasanaeth safonedig newydd

Yr hysbysiad galw am dâl gwasanaeth yw’r hyn y mae pob lesddeiliaid yn ei dderbyn, sef anfoneb am swm y taliadau gwasanaeth y mae’n ofynnol iddynt eu talu. Ar hyn o bryd, yn ôl y gyfraith, mae’n ofynnol i hysbysiadau galw gynnwys enw a chyfeiriad y landlord a chrynodeb o hawliau a rhwymedigaethau yn unig. Fel arall, mae’r wybodaeth a ddarperir yn cael ei phennu gan y les, neu gan y landlord, neu’r asiant rheoli sy’n gweithio ar eu rhan, sy’n cyflwyno’r hysbysiad galw.

Er mwyn helpu lesddeiliaid i ddeall yr hysbysiadau galw maen nhw’n eu derbyn yn well, mae Deddf 2024 yn caniatáu i Weinidogion fynnu bod yn rhaid defnyddio ffurflen hysbysiad galw am dâl gwasanaeth safonedig ac i ragnodi pa wybodaeth sy’n cael ei rhoi a sut y dylid ei darparu. Rydym yn ceisio barn ar y wybodaeth ofynnol y dylai pob hysbysiad galw am dâl gwasanaeth ei chynnwys ac rydym yn cynnig caniatáu i landlordiaid ddarparu gwybodaeth ychwanegol os dymunant. Rydym hefyd yn cynnig bod y gyllideb flynyddol yn cael ei darparu i lesddeiliaid fel rhan o’r ffurflen galw am dâl gwasanaeth gychwynnol, sy’n nodi’r gwariant a gynlluniwyd ar gyfer y flwyddyn i ddod. Byddai hyn yn dadansoddi beth y bwriedir gwario’r tâl gwasanaeth arno o dan benawdau costau safonedig i nodi eitemau o wariant a’i gwneud yn haws cymharu â blynyddoedd blaenorol, neu hyd yn oed rhwng adeiladau. Rydym yn ceisio barn am y lefel gywir o fanylion y dylid ei darparu. Bydd yn bwysig taro ar y cydbwysedd cywir rhwng y wybodaeth y dylai lesddeiliaid ei chael ac y byddant yn ei chael yn ddefnyddiol, a’r costau i’r landlord neu’r asiant rheoli o ddarparu’r wybodaeth honno iddynt.

Gallai’r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth weithio ochr yn ochr â’r adroddiad blynyddol newydd (a ddisgrifir uchod) i osgoi ailadrodd gwybodaeth, ond rydym yn cynnig y dylai gynnwys set o wybodaeth graidd. Gallai hyn gynnwys: y swm cyffredinol sy’n daladwy am y cyfnod perthnasol mewn perthynas â’r gyllideb flynyddol, manylion sut i dalu ac erbyn pryd a chanlyniadau peidio â thalu, ynghyd â ble i fynd am help os yw’r lesddeiliad yn dymuno cwestiynu’r bil neu efallai’n cael trafferth ei dalu. Mae rhagor o fanylion wedi’u nodi yn adran ymgynghori 2.2, gan gynnwys gofyn am farn ar unrhyw eithriadau posibl.

Rydym hefyd yn ceisio barn ar beth ddylai fod yn gyfnod pontio priodol i roi digon o amser i bob landlord ac asiant rheoli weithredu’r newidiadau hyn.

2.3 Eglurder ynghylch hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth yn y dyfodol

Mae’r gyfraith bresennol yn ei gwneud yn ofynnol bod lesddeiliaid yn derbyn hysbysiad galw am daliad o fewn 18 mis ar ôl i’r costau perthnasol ddod i ran y landlord. Mae hyn fel bod biliau, a fydd yn rhan o’r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth, yn cael eu cyflwyno mewn modd amserol ac er mwyn osgoi dryswch ac anghydfod a allai godi dros gostau a ysgwyddwyd amser maith yn ôl, a allai hefyd gwmpasu gwahanol breswylwyr yr adeilad.

Nid yw lesddeiliaid nad ydynt yn derbyn hysbysiad galw am gostau o fewn y cyfnod hwn yn atebol i’w talu oni bai eu bod yn cael eu hysbysu’n ysgrifenedig. Fodd bynnag, mae rhywfaint o ddryswch ynglŷn â’r broses bresennol hon ac ystyr pryd y mae costau’n cael eu codi; pryd fydd y cloc yn dechrau; a pha lesddeiliaid y mae’n rhaid eu hysbysu o’r gwariant. Er enghraifft, p’un ai’r amser cychwyn yw’r pwynt lle mae contractwr yn anfonebu’r landlord, neu pan fydd y landlord yn gwneud taliad i’r contractwr.

Er mwyn egluro’r broses hon, mae Deddf 2024 yn cyflwyno mesurau a fydd yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid gyhoeddi ‘hysbysiad galw yn y dyfodol’. Bydd yr hysbysiad yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu gwybodaeth fanwl i lesddeiliaid am gyfanswm cost y bil, eu cyfraniad tuag at y gost honno, a phryd y gallent ddisgwyl derbyn yr hysbysiad galw.

Trwy adran ymgynghori 2.3, rydym yn ceisio barn ar ffurf a dull yr hysbysiad galw newydd yn y dyfodol. Ceisir barn hefyd am beth fyddai’n sail briodol dros ymestyn y dyddiad galw dyledus. Er enghraifft, lle bu oedi annisgwyl i waith neu anghydfod dros gostau rhwng y landlord a’r contractwr.

2.4 Hawliau estynedig i gael gwybodaeth ar gais

Yn y rhan fwyaf o achosion, bydd y wybodaeth a ddarperir mewn adroddiad blynyddol a’r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth yn ddigonol i lesddeiliaid ddeall beth y gofynnir iddynt dalu amdano ac asesu a yw’n rhesymol ai peidio. Efallai y bydd achlysuron lle mae lesddeiliad yn dymuno gweld gwybodaeth ychwanegol, fel derbynebau neu anfonebau o waith neu wasanaethau penodol, neu gopïau o asesiad risg tân ar gyfer yr adeilad.

Er bod gan lesddeiliaid yr hawl ar hyn o bryd i ofyn am grynodeb o’r costau, ac yna i archwilio unrhyw ddogfennau sy’n ymwneud â’r crynodeb hwn, mae’r darpariaethau hyn yn gyfyngedig a gallant atal lesddeiliaid rhag archwilio dogfennau y dylent fod â hawl i’w gweld.

Mae pwerau yn Neddf 2024 yn caniatáu rhestr ragnodedig newydd o’r mathau o wybodaeth y mae’n rhaid i landlordiaid sicrhau eu bod ar gael ar gais i lesddeiliaid eu harchwilio ymhellach. Rydym yn ceisio barn yn adran ymgynghori adran 2.4 ar ba fathau o wybodaeth y dylid eu cynnwys, mewn perthynas â rheolaeth a chyllid yr adeilad. Rydym hefyd yn ceisio barn ar sut y dylid darparu’r wybodaeth hon a pha mor gyflym, yn ogystal ag achosion sy’n eithriadau. Er enghraifft, lle gall gwybodaeth fod yn fasnachol sensitif neu i osgoi ceisiadau blinderus.

2.5 Cwmpas y cynigion newydd ar gyfer rhentwyr

Gall tenantiaid sy’n rhentu eu cartrefi mewn tai cymdeithasol hefyd dalu tâl gwasanaeth. Gall mesurau yn Neddf 2024 sy’n ymwneud â’r adroddiad blynyddol newydd (adran 2.1 y ddogfen ymgynghori), yr hysbysiad galw am dâl gwasanaeth (adran 2.2) a’r hawl i gael gwybodaeth ar gais (adran 2.4) hefyd ymestyn i denantiaid Darparwyr Tai cymdeithasol Cofrestredig Preifat yn Lloegr a Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig yng Nghymru. Rydym yn ceisio barn yn adran ymgynghori 2.5 ynghylch cymhwyso’r mesurau hyn i denantiaid o’r fath. 

2.6 Dyletswydd newydd i gyhoeddi atodlen taliadau gweinyddol

Mae taliadau gweinyddol yn dâl untro sy’n cael ei godi ar lesddeiliaid unigol, yn gyffredinol yn ymwneud â gwasanaeth penodol a ddarperir iddynt gan y landlord neu’r asiant rheoli. Bydd yr hyn y gellir ei godi amdano yn cael ei nodi yn y les a gall gynnwys materion fel ceisio caniatâd y landlord i wneud newid i’r eiddo, is-osod neu gadw anifail anwes.

Mae gan y landlord ddyletswydd i ystyried budd gorau pob lesddeiliaid yn ogystal â diogelu’r adeilad. Efallai y byddant yn ysgwyddo costau wrth wneud penderfyniadau ar ran ceisiadau gan lesddeiliaid unigol y byddent yn dymuno eu trosglwyddo i’r lesddeiliaid hynny yn uniongyrchol yn hytrach nag i’r holl lesddeiliaid yn yr adeilad trwy’r tâl gwasanaeth.

Gall rhai costau fod yn syml ac yn rhagweladwy, ond bydd costau eraill yn dibynnu ar yr amgylchiadau (e.e. cyflogi syrfëwr i gynghori ar gais lesddeiliad i ail-ffurfweddu diwyg eu fflat neu i gael gwared ar wal fewnol).

Er bod llawer o landlordiaid yn ceisio bod yn dryloyw ynglŷn â thaliadau gweinyddol, mae gormod o lesddeiliaid yn dal i fod yn cwyno nad yw’n glir a fydd y taliadau hyn yn cael eu codi yn y lle cyntaf, ac os felly, faint fydd y taliadau, ac anghysondeb rhwng taliadau a godir ar wahanol lesddeiliaid am faterion tebyg. 

Er mwyn gwella tryloywder i bob lesddeiliaid, mae Deddf 2024 yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid gyhoeddi atodlen taliadau gweinyddol, sy’n dangos pa daliadau y gall lesddeiliaid fod yn atebol i’w talu, beth fydd y taliadau hynny, neu os nad yw’n bosibl pennu’r swm ymlaen llaw, sut y bydd y tâl yn cael ei gyfrifo. Trwy’r ymgynghoriad yn adran ymgynghori 2.6, ceisir barn ynghylch ffurf a chynnwys yr atodlen, a sut y dylid ei darparu yn ogystal â’i diweddaru lle bo angen dros amser.

2.7 Gwell gwybodaeth am yswiriant

Mae’n hanfodol bwysig bod gan adeiladau yswiriant adeiladau priodol i amddiffyn buddiannau lesddeiliaid a landlordiaid fel ei gilydd. Gall cost yswiriant adeiladau fod yn gyfran sylweddol o gostau tâl gwasanaeth i lesddeiliaid.

Bydd landlordiaid fel arfer yn ymgymryd â’r dasg o gael yswiriant i’r adeilad, yn aml yn cyflogi asiant rheoli i drefnu’r yswiriant a fydd yn ei dro o bosibl yn cyflogi brocer yswiriant. Gall y trefniadau hyn ysgogi’r dewis o gynnyrch yswiriant nad yw o reidrwydd yn cynrychioli’r gwerth gorau am arian i’r lesddeiliad ond sy’n rhoi’r comisiwn uchaf i’r landlord neu’r asiant rheoli. Mae’r Awdurdod Ymddygiad Ariannol (FCA) wedi cyflwyno rheolau newydd i sicrhau bod yswirwyr a broceriaid yswiriant (cyfryngwyr) yn gweithredu er budd gorau lesddeiliaid, ond o ystyried y ffordd y mae yswiriant yn aml yn cael ei gaffael ar ran lesddeiliaid a’r costau sylweddol sy’n gysylltiedig, mae’n hanfodol bod mwy o dryloywder hefyd. Mae hyn er mwyn sicrhau bod gan lesddeiliaid yr wybodaeth angenrheidiol i fod yn hyderus bod eu hyswiriant adeiladau yn briodol ac yn rhoi gwerth teg, neu i’w helpu i herio rhesymoldeb costau yswiriant.

Mae’r trefniadau presennol yn caniatáu i lesddeiliaid ofyn am grynodeb o’r polisi yswiriant gan y landlord, ond nid oes gan landlordiaid unrhyw ddyletswydd i rannu gwybodaeth yn rhagweithiol os nad oes gofyn amdani. Mae mesurau yn Neddf 2024 yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu gwybodaeth am eu polisi yswiriant i lesddeiliaid yn rhagweithiol. Mae Deddf 2024 hefyd yn cynnwys ystod o fesurau eraill i ategu’r rhai sy’n ymwneud â mwy o dryloywder, megis mynd i’r afael â’r strwythurau comisiwn presennol ar gyfer rhydd-ddeiliaid, asiantiaid rheoli eiddo a landlordiaid. Ymgynghorwyd ar hyn ar wahân.

Mae’r Awdurdod Ymddygiad Ariannol hefyd wedi cyflwyno rheolau newydd sy’n golygu ei bod yn ofynnol i froceriaid ac yswirwyr a reoleiddir gan yr Awdurdod ddarparu gwybodaeth fanylach i’w defnyddwyr contractiol, yn aml y landlord neu’r asiant rheoli. Mae hyn yn cynnwys mwy o fanylion am nodweddion allweddol y polisi yn ogystal â gwybodaeth am gomisiynau a gwrthdaro buddiannau. Fodd bynnag, gan na fydd y cwsmer o bosibl yn cael ei reoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol, ni all yr Awdurdod ei gwneud yn ofynnol i’r wybodaeth gael ei throsglwyddo i lesddeiliaid. Felly, credwn y dylid o leiaf drosglwyddo’r wybodaeth a nodir gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol i lesddeiliaid bob amser. Credwn hefyd bod achos i fynd ymhellach ac y dylai landlordiaid ac asiantiaid rheoli orfod datgan i lesddeiliaid unrhyw achos o wrthdaro buddiannau a allai fod ganddynt gydag yswirwyr neu froceriaid yswiriant. Rydym yn ceisio barn trwy adran ymgynghori 2.7 ynghylch pa wybodaeth ychwanegol y dylai lesddeiliaid ei derbyn, y ffurf a’r modd y dylid ei darparu, a threfniadau trosiannol i sicrhau bod y gofynion newydd hyn yn cael eu cyflwyno’n llyfn.

2.8 Cyfrifon tâl gwasanaeth safonedig newydd

Ar ddiwedd y flwyddyn ariannol, mae datganiadau o gyfrifon ariannol (neu ‘gyfrifon tâl gwasanaeth’) fel arfer yn cael eu paratoi a’u darparu i lesddeiliaid, sy’n nodi manylion yr incwm a’r gwariant sy’n ymwneud â rheoli a chynnal a chadw’r adeilad dros y 12 mis diwethaf.

Gellir pennu ffurf a chynnwys y cyfrifon hyn gan y les. Os nad yw’n cael ei bennu felly, gall landlordiaid gyfeirio at ganllawiau’r ICAEW ar arfer gorau.

Nid oes dull safonol o lunio’n cyfrifon y mae’n rhaid i landlordiaid eu darparu. Nid yw’r ddeddfwriaeth bresennol yn nodi ychwaith pa mor gyflym y dylid darparu gwybodaeth am gyfrifon tâl gwasanaeth i lesddeiliaid ar ôl diwedd y flwyddyn. Mae hyn yn golygu bod y broses o ddarparu gwybodaeth yn anghyson rhwng lesddeiliaid ac yn yr achosion gwaethaf, gall lesddeiliaid dderbyn gwybodaeth flynyddoedd yn ddiweddarach neu ddim o gwbl.

Mae’r rheolau presennol yn caniatáu i lesddeiliaid ofyn am grynodeb o’r costau gan landlordiaid, a bod yn rhaid i’r crynodeb gael ei ardystio gan gyfrifydd cymwys ar gyfer blociau o bedair annedd neu fwy. Ond nid yw’r trefniadau presennol yn cael eu hystyried yn foddhaol gan nad oes llawer o ganlyniadau’n wynebu landlordiaid sy’n methu â darparu cyfrifon mewn modd amserol neu sy’n darparu cyfrifon annigonol neu anghywir.

Mae Deddf 2024 yn cynnwys mesurau a fydd yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid pedair annedd neu fwy ddarparu datganiad ysgrifenedig o gyfrifon o fewn chwe mis i ddiwedd y flwyddyn gyfrifyddu. Mae’r Ddeddf yn darparu hyblygrwydd ynghylch pa wybodaeth y mae’n rhaid ei darparu, y safonau y mae’n rhaid eu bodloni i sicrhau cywirdeb cyfrifon, trefniadau gwirio gan gyfrifwyr a manyleb ar gyfer pwy y gellir ei alw’n gyfrifydd at y diben hwn.

Trwy adran ymgynghori 2.8 rydym yn ceisio barn ar ffurf a chynnwys datganiad ysgrifenedig o gyfrifon statudol newydd, safonau adrodd ariannol a sicrwydd bod yr adroddiadau wedi’u paratoi’n gywir a chan weithiwr proffesiynol priodol. Rydym hefyd yn ceisio barn ar drefniadau pontio priodol ar gyfer eu gweithredu yn ogystal â chostau.

2.9 Ailgydbwyso trefn costau ymgyfreitha

Pan na ellir datrys anghydfodau fel torri’r les neu herio rhesymoldeb tâl gwasanaeth yn anffurfiol, gall lesddeiliaid a landlordiaid fynd at y tribiwnlys neu’r llysoedd perthnasol am gymorth.

Mae landlordiaid yn aml yn cael mantais yn y ffaith y bydd llawer o lesoedd yn caniatáu iddynt adennill eu costau ymgyfreitha a ysgwyddwyd yn ystod achos cyfreithiol gan lesddeiliaid waeth beth yw canlyniad yr anghydfod. Gall hyn atal lesddeiliaid rhag dwyn achos ynghylch anghydfod yn y lle cyntaf, oherwydd yr ofn o orfod talu ffioedd cyfreithiol eu landlordiaid.

Gall lesddeiliaid geisio cyfyngu ar eu hatebolrwydd am gostau o’r fath trwy wneud cais i’r llysoedd, ond mae’r cyfrifoldeb i wneud hynny arnyn nhw, a dim ond lesddeiliaid a enwir yn y cais sy’n elwa o unrhyw orchymyn a wneir. Ychydig iawn o gyfle hefyd sydd i lesddeiliaid adennill eu costau eu hunain gan landlordiaid.

Mae mesurau yn Neddf 2024 yn ceisio rhoi cydbwysedd yn ôl i’r drefn costau ymgyfreitha.

Yn gyntaf, maent yn ei gwneud yn ofynnol i’r landlord, os ydynt yn dymuno adennill eu costau ymgyfreitha gan y lesddeiliad trwy’r tâl gwasanaeth neu fel tâl gweinyddol, wneud cais i’r tribiwnlys neu’r llys perthnasol yn gyntaf am gymeradwyaeth. Bydd hyn yn rhoi’r pwysau ar y parti sy’n dymuno adennill eu costau i wneud y cais a bydd yn caniatáu i’r llys neu’r tribiwnlys benderfynu a yw’n gyfiawn ac yn deg i gostau gael eu trosglwyddo.

Yn ail, mae mesur pellach yn rhoi hawl i lesddeiliaid sy’n debyg i hawl landlordiaid, trwy gyflwyno hawl newydd iddynt allu gwneud cais i’r tribiwnlys neu’r llys perthnasol i adennill eu costau ymgyfreitha gan y landlord mewn rhai achosion cyfreithiol.

Mae’n bwysig ein bod ni’n cael y manylion yn iawn pan fydd y mesurau hyn yn dod i rym. Mae angen mecanwaith effeithiol ar lesddeiliaid i herio costau neu ddatrys anghydfodau eraill. Mae hefyd yn hanfodol bod landlordiaid yn gallu gorfodi telerau eu les, fel y gallant adennill yr arian sydd ei angen arnynt i gynnal a chadw neu redeg yr adeilad yn iawn neu i atal ymddygiad gwrthgymdeithasol, a all effeithio’n negyddol ar lesddeiliaid eraill yn yr adeilad.

Gall natur neu amgylchiadau anghydfodau amrywio’n sylweddol, ac mae gan y Ddeddf elfennau o hyblygrwydd defnyddiol i wneud eithriadau pe bai eu hangen, o’r cychwyn cyntaf, neu os oes angen yn y dyfodol. Trwy’r ymgynghoriad hwn hoffem geisio barn ar gynigion i fireinio nifer o’r mesurau fel eu bod yn gweithio’n dda i lesddeiliaid, landlordiaid a’r tribiwnlysoedd a’r llysoedd fel ei gilydd. Gellir dod o hyd i fanylion llawn y materion sy’n cael eu hystyried yn adran ymgynghori 2.9. 

Yn yr adran hon rydym yn ceisio barn ar sut i sicrhau’r defnydd mwyaf effeithlon o amser tribiwnlysoedd a llysoedd yn ogystal â diogelu amddiffyniadau lesddeiliaid a landlordiaid. Er enghraifft, mae llawer o anghydfodau sy’n cael eu dwyn i’r llysoedd gan landlordiaid yn cael eu derbyn neu ddim yn cael eu hamddiffyn gan lesddeiliaid ac yn cael eu prosesu’n gyflym. Er mwyn osgoi oedi diangen a defnyddio amser y llysoedd, mewn achosion o’r fath rydym yn cynnig y dylid eithrio landlordiaid o’r gofyniad i wneud cais i adennill eu costau ymgyfreitha. 

Rydym hefyd yn ceisio barn ar y dull gorau o ymdrin ag achosion yn cael eu haddef yn rhannol gan y lesddeiliad ac ar gyfer achosion sy’n cael eu bwrw allan ‘yn awtomatig’ oherwydd rhywbeth y mae’r lesddeiliad wedi’i wneud neu wedi methu â’i wneud.

Mae’r Ddeddf hefyd yn cynnwys pwerau i atal dros dro y gofyniad i landlordiaid wneud cais i adennill eu costau nes bod adeg penodol wedi ei gyrraedd neu ddigwyddiad wedi digwydd. Mae hyn yn rhoi hyblygrwydd, yn arbennig i ystyried sut y dylid teilwra’r mesurau i gefnogi adeiladau dan arweiniad preswylwyr fel Cwmnïau Rheoli Preswylwyr neu Gwmnïau Hawl i Reoli. Efallai mai arian cyfyngedig fydd gan landlordiaid o’r fath i gyflwyno camau cyfreithiol angenrheidiol a dim ond trwy gyfraniadau tâl gwasanaeth y gallant gael gafael ar arian. Gall costau ymgyfreitha gronni wrth ddwyn achos yn y lle gyntaf yn ogystal ag wrth ei herio. Rydym yn gwneud cynigion i atal y gofyniad i adeiladau dan arweiniad preswylwyr wneud cais i’r llys neu’r tribiwnlys i adennill y costau ymgyfreitha trwy’r tâl gwasanaeth tan gyfnod diweddarach, fel eu bod yn gallu tynnu ar arian o’r fath i ddwyn achos yn y lle cyntaf.

Ar gyfer yr hawl newydd i lesddeiliaid wneud cais i adennill eu costau ymgyfreitha gan eu landlord (ar gais llwyddiannus i’r llys neu’r tribiwnlys), rydym yn ceisio barn ar ba fathau o achosion y dylai’r hawl fod yn berthnasol iddynt (e.e. achosion rhesymoldeb tâl gwasanaeth). Ein barn gychwynnol yw y dylai hawl lesddeiliad gyd-fynd yn fras â’r hawl sydd gan landlordiaid ar hyn o bryd i adennill eu costau ymgyfreitha.

Ni fydd y mesurau newydd hyn yn berthnasol i achosion presennol yn ôl-weithredol (lle mae achosion cyfreithiol eisoes ar y gweill). Er mwyn galluogi landlordiaid a lesddeiliaid i baratoi ar gyfer y trefniadau newydd, rydym hefyd yn gofyn am farn ynghylch a ddylid darparu unrhyw gyfnod pontio o pan fydd y rheoliadau sy’n dod â’r mesurau hyn i rym yn dechrau.

3.0 Diwygiadau tâl gwasanaeth ychwanegol newydd

Bydd y mesurau yn Neddf 2024 yn helpu i wella tryloywder mewn perthynas â’r ffioedd a’r taliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu ac yn eu helpu i herio’r costau hyn yn well yn ogystal â safon y gwasanaethau neu’r gwaith a ddarperir. Mae Llywodraeth y DU wedi’i gwneud yn glir erioed nad yw’r diwygiadau hyn yn mynd yn ddigon pell, er eu bod yn ddefnyddiol.

Roedd datganiad ysgrifenedig Llywodraeth y DU ym mis Tachwedd 2024 ar ddiwygio cyfraith lesddaliad a chyfunddaliad yn ymrwymo i ddiwygio’r gyfundrefn gwaith mawr ymhellach ac i ystyried beth mwy y gellid ei wneud i helpu lesddeiliaid.Mae’r ymgynghoriad hwn yn ceisio barn ar nifer o ddiwygiadau arfaethedig ychwanegol ynghylch y taliadau y mae lesddeiliaid yn eu hwynebu. 

Pryder cyffredin ymhlith lesddeiliaid yw derbyn bil mawr annisgwyl ar gyfer gwaith mawr. Rydym am archwilio beth mwy y gellir ei wneud i liniaru’r risg hon, trwy fwy o flaen-gynllunio ar gyfer gwaith mawr, gan gynnwys mwy o ddefnydd o gronfeydd wrth gefn a chynlluniau rheoli asedau. Ceisir barn hefyd ar sut y gellir gwella a diweddaru proses ymgynghori “Adran 20” ar gyfer gwaith mawr fel ei bod yn darparu ymgynghoriad ystyrlon ond hefyd yn gymesur ac nad yw’n achosi oedi diangen i waith llai nac yn atal lesddeiliaid rhag cael y fargen orau ar gyfer gwasanaethau fel tariffau ynni. Rydym hefyd yn ceisio barn ynghylch a yw’r amddiffyniadau presennol ar gyfer arian lesddeiliaid a ddelir gan landlordiaid neu asiantiaid rheoli yn ddigonol ac a oes angen gwneud mwy i amddiffyn lesddeiliaid sy’n talu ffioedd gwasanaeth sefydlog.

Trwy’r ymgynghoriad hwn, rydym hefyd yn ceisio barn am welliannau posibl i’r drefn “Adran 24” lle gellir mynd ati i wneud iawn am reolaeth wael ar adeilad trwy geisio asiant rheoli wedi’i benod gan y tribiwnlys, yn ogystal â chefnogi lesddeiliaid i gael mwy o lais dros benodi neu ddisodli asiantiaid rheoli. Rydym hefyd eisiau archwilio sut y gallai’r drefn tâl gwasanaeth sydd ar bapur ar hyn o bryd fod o fudd i lesddeiliaid a landlordiaid trwy fwy o ddefnydd o TG a chyfathrebu electronig. 

3.1 Gwneud cronfeydd wrth gefn a chynllunio ar gyfer gwaith mawr yn orfodol

Gall biliau untro mawr ar gyfer gwaith mawr, megis atgyweirio to, neu amnewid lifft neu foeler cymunol, beri gofid mawr, yn enwedig i aelwydydd agored i niwed neu’r rhai ar incwm sefydlog. Ceir sylw cyhoeddus yn aml i achosion lle mae lesddeiliaid yn wynebu biliau annisgwyl o ddegau o filoedd o bunnoedd ar gyfer gwaith mawr, ac mae llawer mwy yn wynebu biliau mawr y tu hwnt i’r penawdau hyn hefyd.

Mae pryderon hefyd am degwch y costau hyn lle mae blaengynllunio gwael gan landlordiaid neu asiantiaid rheoli sy’n gweithredu ar eu rhan. Gall hyn deimlo fel loteri o ran amseru i lesddeiliaid gan fod biliau ar gyfer gwaith mawr yn disgyn ar bwy bynnag sy’n byw yn yr eiddo ar y pryd.

Mae’n cael ei ystyried yn arfer da i wneud darpariaeth ymlaen llaw ar gyfer gwariant yn y dyfodol trwy ddefnyddio cronfa wrth gefn a chael cynllun cynnal a chadw hirdymor sydd wedi’i gostio i reoli gwaith a ffrydiau incwm a ragwelir.

Yn adran ymgynghori 3.1 rydym yn ceisio barn ar wneud defnydd o gronfa ad-dalu yn orfodol mewn lesoedd newydd a rhai cyfredol. Lle defnyddir cronfa ad-dalu, rydym hefyd yn ceisio barn i sicrhau ei bod yn cael ei hariannu’n effeithiol, megis cael ei hategu gan gynllun rheoli asedau a ardystiwyd yn broffesiynol, a lle ceir darpariaethau ar gyfer adolygiadau cyfnodol.

Cynigir hefyd y dylid ymgorffori manylion cronfeydd ad-dalu a chynlluniau rheoli asedau yn y mesurau tryloywder newydd ar gyfer taliadau lesddaliad a fydd yn cael eu creu trwy weithredu Deddf 2024. Er enghraifft, bod gwybodaeth o’r fath yn cael ei darparu fel rhan o’r adroddiad blynyddol, neu fod gwybodaeth fanylach ar gael ar gais.

Credwn y dylai fod yn ddyletswydd ar berchnogion adeiladau i gael cynllun ar gyfer cynnal a chadw neu amnewid seilwaith ac asedau allweddol yr adeilad, ac i gynllunio ar gyfer ariannu gwaith mawr o’r fath. Mae llawer o adeiladau eisoes yn cael eu rhedeg fel hyn, ond gall fod yn anodd cyflwyno mesurau o’r fath ar gyfer adeiladau nad ydynt yn cael eu rhedeg fel hyn ar hyn o bryd, ac rydym eisiau archwilio sut rydym yn gwneud hyn yn haws.

Ni ddylid cymryd yn ysgafn y cam o ofyn i lesddeiliaid nad ydynt eisoes yn gwneud hynny dalu mwy i gyfrannu at gronfa wrth gefn. Fel cynilo tuag at bensiwn personol, mae’r buddion yn glir, ond mae angen trin a chyfathrebu unrhyw gynlluniau yn ofalus hefyd. I’r rhai sydd eisoes yn cael trafferth talu biliau, gall neilltuo symiau ychwanegol o arian nawr fod yn heriol iddynt, ond gall neilltuo arian mewn cronfa wrth gefn helpu i liniaru’r risg o bryderon ariannol llawer mwy yn y dyfodol. 

Ceisir barn ar sut i gyflwyno cynlluniau rheoli asedau ac annog llawer mwy o ddefnydd o gronfeydd wrth gefn, gan gynnwys ystyried yr amgylchiadau lle na fydd efallai angen cynlluniau o’r fath ar gyfer mathau penodol o adeiladau. Mae gennym ddiddordeb arbennig mewn barn am yr heriau, a sut i’w goresgyn, mewn perthynas â chymhwyso’r cynigion hyn i adeiladau presennol a pha drefniadau trosiannol y gallai fod eu hangen.

3.2 Diwygio’r broses ymgynghori ar waith mawr

Mae’r rheolau presennol o dan “Adran 20” Deddf Landlord a Thenant 1985 yn ei gwneud yn ofynnol ar hyn o bryd i landlordiaid ymgynghori â lesddeiliaid ar “Waith Cymwys” (gwaith mawr), a “Chytundebau Hirdymor Cymwys” (contractau am dymor mwy na deuddeg mis), lle mae’r gwaith neu’r cytundebau hynny’n fwy na throthwy ariannol penodol.

Pwrpas y broses ymgynghori yw darparu tryloywder i lesddeiliaid ynghylch y gwaith mawr a’r contractau hyn; a rhoi cyfle i lesddeiliaid ddylanwadu ar benderfyniadau ar ddewis contractwr, y gwaith sydd i’w wneud, neu’r contract arfaethedig.

Mae tensiwn wedi bod ers amser maith rhwng lesddeiliaid sy’n teimlo nad yw proses Adran 20 yn caniatáu i rywrai ymgynghori â nhw yn ystyrlon neu iddynt weld costau yn y dyfodol, a landlordiaid neu asiantiaid rheoli, a all deimlo’n anfodlon â’r beichiau gweinyddol ac ariannol sy’n gysylltiedig ag ymgynghori, yn enwedig pan mai ychydig o lesddeiliaid aml yn ymgysylltu â nhw yn aml iawn ar hyn o bryd.

Rydym yn ceisio barn ar welliannau i broses “Adran 20” yn adran ymgynghori 3.2. Mae hyn yn cynnwys adolygu cwmpas yr hyn y dylid ei gynnwys mewn ymgynghoriad. Er enghraifft, nid yw’r trothwy ariannol sy’n pennu pryd y mae’n rhaid cynnal ymgynghoriad wedi’i ddiweddaru ers dros 20 mlynedd ac o ystyried treigl amser, gall bellach gynnwys gwaith cymharol fach, gan ychwanegu costau ac achosi oedi diangen i’r gwaith. Rydym hefyd eisiau barn ar y mathau o waith neu gontractau y dylai’r broses ymgynghori fod yn berthnasol iddynt. Er enghraifft, mewn marchnadoedd mwy deinamig lle gall prisiau newid yn gyflym (megis ym maes tariffau ynni), gall yr amser a gymerir i ymgynghori o bosibl weithio yn erbyn buddiannau lesddeiliaid trwy eu hatal rhag sicrhau’r fargen orau sydd ar gael.

Weithiau mae lesddeiliaid yn methu ag ymgysylltu ag ymgynghoriadau Adran 20 gan nad ydynt yn deall beth maen nhw’n edrych arno, neu nad yw goblygiadau’r gwaith yn glir iddynt nes ei bod yn rhy hwyr (e.e. faint y gallai’r gwaith ei gostio iddynt, neu a allai’r costau gael eu talu’n llawn neu’n rhannol gan gronfa wrth gefn, neu ddim o gwbl). Trwy’r ymgynghoriad hwn rydym hefyd yn archwilio’r hyn y gellir ei wneud i wella dealltwriaeth lesddeiliaid, gan gynnwys defnyddio ffurflenni a hysbysiadau safonedig gyda gwybodaeth benodol wedi’i chynnwys. Rydym hefyd yn ceisio barn ar sut y gellid cyflymu’r broses ymgynghori yn ddiogel, gan gydbwyso anghenion lesddeiliaid o ran cael eu hysbysu ac ymgynghori â nhw, gydag anghenion landlordiaid ac asiantiaid rheoli o ran gwneud gwaith, yn ogystal â lesddeiliaid eu hunain a fydd yn elwa o waith wedi’i gyflawni’n brydlon.

3.3 Diogelu arian lesddeiliaid

Gall symiau mawr o arian lesddeiliaid gael eu dal gan landlordiaid neu asiantiaid rheoli sy’n gweithredu ar eu rhan mewn cyfrifon tâl gwasanaeth cyffredinol ac mewn cronfeydd wrth gefn. Mae deddfwriaeth bresennol yn ei gwneud yn ofynnol i arian lesddeiliaid gael ei ddal mewn ymddiriedolaeth ac mewn sefydliad ariannol awdurdodedig, ac y gellir ei ddefnyddio at y dibenion y cafodd ei gasglu ar eu cyfer yn unig.

Rydym yn ceisio barn drwy adran ymgynghori 3.3, ynghylch a yw’r amddiffyniadau presennol hyn yn parhau i fod yn ddigonol, neu a oes tystiolaeth bod angen diwygio neu gyflwyno amddiffyniadau newydd. Rydym hefyd yn ymwybodol o ddatblygiadau mewn technoleg bancio ac yn awyddus i archwilio a allai mwy o ddefnydd o TG a chyfathrebu electronig gynnig manteision o ran cadw arian yn ddiogel a rhoi gwell gwybodaeth i lesddeiliaid am ba arian sy’n cael ei ddal ar eu rhan.

3.4 Amddiffyniadau ar gyfer lesddeiliaid sy’n talu taliadau gwasanaeth sefydlog

Mae’r rhan fwyaf o lesddeiliaid yn talu taliadau gwasanaeth amrywiadwy sy’n amrywio yn dibynnu ar y costau gwirioneddol a dynnir wrth ddarparu gwasanaethau rheoli, cynnal a chadw ac yswirio’r adeilad. Fodd bynnag, mae rhai lesddeiliaid yn talu taliadau gwasanaeth sefydlog.

Mae’r rhain fel arfer i’w cael mewn lleoliadau fel tai ymddeol lesddaliad, lle gall fod buddion i lesddeiliaid, yn enwedig y rhai ar incwm sefydlog, o wybod ymlaen llaw beth fydd eu costau tâl gwasanaeth a’u bod yn aros i raddau helaeth yn gyson dros amser (e.e. ac eithrio cynnydd mewn chwyddiant, neu hyd nes y cyfnodau adolygu penodol).

Gyda ffioedd gwasanaeth sefydlog mae rhywfaint o hyblygrwydd angenrheidiol ac annatod. Os bydd y costau gwirioneddol yn is na’r disgwyl, ni fydd unrhyw swm dros ben fel arfer yn cael ei ddychwelyd i’r lesddeiliad. Os bydd y costau gwirioneddol yn uwch na’r disgwyl, dylai’r landlord amsugno unrhyw swm dros ben a pheidio â throsglwyddo’r costau i’r lesddeiliad. Felly, gall yr hawliau a’r amddiffyniadau ar gyfer lesddeiliaid sy’n talu taliadau gwasanaeth amrywiadwy a sefydlog fod yn wahanol.

Gall mesurau yn Neddf 2024 sy’n ymwneud â’r adroddiad blynyddol newydd (adran 2.1 y ddogfen ymgynghori), yr hysbysiad galw am dâl gwasanaeth (adran 2.2) a’r hawl i gael gwybodaeth ar gais (adran 2.4) hefyd ymestyn i’r rhai sy’n talu taliadau gwasanaeth sefydlog. Credwn ei bod yn iawn y dylai’r rhai sy’n talu taliadau gwasanaeth sefydlog o leiaf gael mwy o dryloywder ynghylch y taliadau maen nhw’n eu talu ac elwa o weithredu’r diwygiadau tryloywder.

Yn adran ymgynghori 3.4, rydym hefyd yn ceisio barn ynghylch a ddylai’r rhai sy’n talu taliadau gwasanaeth sefydlog gael amddiffyniadau pellach. Er enghraifft, rhoi yr un hawl iddynt â’r rhai sy’n talu taliadau gwasanaeth amrywiadwy. Gallai hyn ddigwydd, er enghraifft, pe bai eu taliadau’n parhau i fod yr un fath ond bod dirywiad yn ansawdd neu nifer y gwasanaethau a ddarperir iddynt.

3.5 Pwerau i benodi rheolwr neu newid asiant rheoli

Ceir amddiffyniadau yn bresennol ar gyfer lesddeiliaid mewn achosion o fethiant rheoli difrifol gan landlord neu asiant rheoli. Mae lesddeiliaid yn gallu gwneud cais i’r tribiwnlys perthnasol i ofyn iddo benodi asiant rheoli i gymryd drosodd holl swyddogaethau rheoli’r landlord neu’r asiant rheoli presennol. Cyfeirir at hyn yn aml fel pŵer “Adran 24”, gan gyfeirio at ei ddarpariaethau yn Neddf Landlord a Thenant 1987.

Mae hon yn hawl ers tro byd ac mae galwadau wedi bod i adolygu ei effeithiolrwydd yn ogystal â’r broses y mae’n rhaid i lesddeiliaid fynd drwyddi i ganfod tystiolaeth a chyflwyno cais. Rydym yn ceisio barn yn adran ymgynghori 3.5 ynghylch sut y gellid gwella pŵer Adran 24. 

Rydym hefyd eisiau archwilio beth mwy y gellid ei wneud y tu hwnt i Adran 24, sy’n delio â methiannau rheoli difrifol iawn yn unig, i roi mwy o lais i lesddeiliaid dros benodi asiant rheoli yn fwy cyffredinol. Er enghraifft, a allai lesddeiliaid gael hawliau newydd i roi feto ar benodi asiant rheoli penodol neu ddadlau eu hachos dros ddisodli asiant rheoli presennol yr oeddent yn anfodlon ag ef. Mae hyn yn dilyn argymhellion a wnaed gan adroddiad Gweithgor Rheoleiddio Asiantiaid Eiddo yr Arglwydd Best i ystyried adolygu pa mor effeithiol yw’r broses Adran 24 bresennol, yn ogystal ag ymgynghori ar opsiynau i gefnogi rhoi feto neu newid (yn ystod contract presennol) asiant rheoli. Byddai hyn yn ceisio grymuso preswylwyr a symleiddio’r broses ar gyfer cael gwared ar asiant sy’n tanberfformio, yn amodol ar set o feini prawf cytunedig ar gyfer unrhyw feto neu newid.

3.6 Darparu gwybodaeth a gwasanaethau yn ddigidol

Cafodd rhan fawr o’r fframwaith cyfreithiol presennol ynghylch ffioedd a thaliadau lesddeiliaid ei osod yn y 1980au ac mae’n defnyddio dull gweithredu sy’n seiliedig ar bapur yn bennaf. 

Gall digideiddio gwasanaethau a darparu gwybodaeth trwy gyfathrebu electronig, fel e-bost, a mwy o ddefnydd o lwyfannau eraill, fel apiau a thudalennau gwe, gynnig manteision i lesddeiliaid o ran rhoi mwy o ddewis iddynt gael mynediad at wybodaeth a gallai hefyd ddarparu arbedion effeithlonrwydd sydd o fudd i landlordiaid a lleihau costau gweinyddu i lesddeiliaid.

Fodd bynnag, mae’n bwysig y gall pob lesddeiliaid gael mynediad i’r wybodaeth, a lle bo angen, bod trywydd archwilio clir i ddangos fod gwybodaeth wedi’i darparu. Rydym yn ceisio barn yn adran ymgynghori 3.6 am y cyfleoedd ar gyfer mwy o ddarparu gwybodaeth a gwasanaethau cysylltiedig eraill yn ddigidol, yn ogystal â darparu mesurau diogelu fel y gall pob lesddeiliaid gael mynediad i’r wybodaeth sydd ei hangen arnynt.

4.0 Rheoleiddio asiantiaid rheoli

Mae asiantiaid rheoli yn chwarae rhan hanfodol yn y farchnad dai. Fe’u penodir gan y landlord mewn eiddo lesddaliad, neu gwmnïau rheoli ystadau yn achos ystadau rhydd-ddaliad, i reoli a chynnal adeiladau aml-feddiannaeth (neu ystadau) ar eu rhan. Bydd ganddynt hefyd ran bwysig i’w chwarae yn y gwaith o gynorthwyo i reoli adeiladau a berchnogir ar sail cyfunddaliad. Mae asiantiaid rheoli yn cyflawni nifer o swyddogaethau ar ran eu cleient, gan gynnwys cyfrifoldebau ariannol sylweddol, cyswllt â phreswylwyr, rheoli anghydfodau, trefnu a rheoli contractau a sicrhau cydymffurfiaeth â rhwymedigaethau statudol. Mae’r cynigion yn y rhan yma o’r ymgynghoriad yn ymwneud yn benodol ag asiantiaid rheoli eiddo lesddaliad, cyfunddaliad a chyfran o rydd-ddaliadau a rheolwyr ystadau rhydd-ddaliad, ac nid ydynt yn ymwneud â gwerthwyr tai nac asiantiaid gosod tai.

O dan y gyfraith bresennol, gall unrhyw un ddod yn asiant rheoli. Nid oes gofyniad cyfreithiol i asiantiaid ddangos eu bod yn meddu ar yr wybodaeth a’r sgiliau angenrheidiol i gyflawni’r swyddogaethau gofynnol. Mae hyn yn bwysig o ystyried cymhlethdod cynyddol y gwaith o reoli adeiladau (yn enwedig adeiladau dros 18 metr o uchder), y cyfrifoldebau ariannol, y rôl hanfodol y bydd asiantiaid rheoli yn ei chwarae pan fydd mesurau’n cael eu cyflwyno i wneud cyfunddaliad yn ddaliadaeth ddiofyn ar gyfer fflatiau newydd, yn ogystal â heriau hysbys wrth reoli ardaloedd cyffredin ar ystadau rhydd-ddaliad.

Mae llawer o asiantiaid rheoli yn darparu gwasanaeth da a theg i lesddeiliaid. Fodd bynnag, yn rhy aml, mae lesddeiliaid yn gorfod dioddef amodau byw annerbyniol, nid ydynt yn cael eu trin â chwrteisi na pharch ac mae pryderon dilys yn cael eu hanwybyddu gan eu hasiant rheoli. Mae Llywodraeth y DU wedi ymrwymo i amddiffyn lesddeiliaid yn Lloegr rhag camdriniaeth a gwasanaeth gwael dan law asiantiaid rheoli diegwyddor. Yn 2018 ymrwymodd Llywodraeth flaenorol y DU i reoleiddio’r sector asiantiaid rheoli cyfan (sy’n cwmpasu asiantiaid gwerth, gosod a rheoli tai) a chomisiynodd weithgor dan gadeiryddiaeth yr Arglwydd Best i gynghori sut i wneud hynny, er na chafodd y cynigion eu symud ymlaen. Mae Llywodraeth y DU yn ystyried y cynigion yn adroddiad yr Arglwydd Best ac rydym yn glir nad yr ymgynghoriad hwn yw’r cam olaf o ran rheoleiddio asiantiaid rheoli. Fodd bynnag, credwn fod dadl ddiymwad dros fwrw ymlaen ag un o argymhellion allweddol yr Arglwydd Best nawr a chyflwyno cymwysterau proffesiynol gorfodol ar gyfer asiantiaid rheoli yn Lloegr.

4.1 Cymwysterau gorfodol ar gyfer asiantiaid rheoli

Bydd cymwysterau gofynnol yn sicrhau bod gan asiantiaid rheoli a rheolwyr ystadau ar ystadau rhydd-ddaliadol y sgiliau sydd eu hangen arnynt i gyflawni eu rôl i safon uchel, yn proffesiynoleiddio gwaith pwysig y sector, ac yn cefnogi’r diwydiant i ddenu a chadw talent. Rydym yn cydnabod bod llawer o asiantiaid eisoes yn meddu ar gymwysterau, ond o ystyried pwysigrwydd a chymhlethdod y rôl, credwn nad yw dull gwirfoddol yn ddigon. O ystyried hyn, mae adran ymgynghori 4.1 yn cynnig llwybr i gyflwyno cymwysterau gofynnol ar gyfer asiantiaid rheoli yn Lloegr.

Rydym yn credu y dylai asiantiaid rheoli unigol fod yn gyfrifol am gyflawni cymwysterau, gan ddilyn yr egwyddor o atebolrwydd unigol a welir mewn proffesiynau eraill. Rydym yn credu y dylai cwmnïau sy’n cyflogi asiantiaid rheoli fod â chyfrifoldebau am sicrhau bod eu gweithwyr yn cyflawni cymwysterau. Rydym hefyd yn cynnig y dylai rheolwyr ystadau ar ystadau rhydd-ddaliad, mewn egwyddor, wynebu’r un gofynion â’r rhai sy’n rheoli blociau lesddaliad neu gyfunddaliad.

O ystyried cymhlethdod eu rolau a’u cyfrifoldebau, rydym yn cynnig, yn unol ag adroddiad yr Arglwydd Best, y dylai’r rhan fwyaf o asiantiaid rheoli gyflawni o leiaf cymhwyster Lefel 4 (cyfwerth â blwyddyn 1af gradd baglor). Rydym yn cydnabod y gallai fod asiantiaid rheoli gyda lefelau is neu uwch o gyfrifoldebau yn y swyddogaethau y maent yn eu cyflawni ac felly’n ceisio barn ynghylch a oes achos i’r asiantiaid hynny feddu ar gymhwyster sy’n is neu’n uwch na Lefel 4. Rydym hefyd yn credu ei bod yn bwysig bod asiantiaid yn ymgymryd â datblygiad proffesiynol parhaus ac yn ceisio barn ar sut y gellid cyflawni hyn orau. Mae cymwysterau rheoli adeiladau eisoes yn cael eu cynnig gan y farchnad a chynigiwn fod Llywodraeth y DU yn gweithio gyda’r sector i ddatblygu rhestr graidd o bynciau allweddol y dylai cymwysterau eu cwmpasu.

Rydym o’r farn bod tri llwybr posibl ar gyfer gweithredu isafswm cymwysterau gorfodol. Ein dull a ffefrir yw creu gofynion statudol newydd sy’n nodi bod yn rhaid i bob asiant rheoli unigol a chwmnïau asiantiaid rheoli ymuno â chorff proffesiynol dynodedig, a bod yn rhaid i bob asiant gyflawni neu fod yn gweithio tuag at gymhwyster gofynnol i ymuno â’r corff. Byddai’r corff neu’r cyrff proffesiynol dynodedig yn gyfrifol am sicrhau bod asiantiaid wedi cyflawni cymwysterau ac yn gallu gweithredu lle nad oeddent yn gallu gweithredu’n flaenorol. Yn y model hwn, rydym hefyd yn credu y gallai awdurdodau lleol chwarae rôl allweddol wrth fod yn gyfrifol am gamau gorfodi yn erbyn asiantiaid a chwmnïau sy’n gweithredu heb gydymffurfio â’r gofyniad i ymuno â chorff proffesiynol dynodedig.

Rydym hefyd yn ceisio barn ar ddau opsiwn amgen. Yn gyntaf, ar roi rôl statudol i gynlluniau gwneud iawn a gymeradwywyd gan Lywodraeth y DU o ran gweithredu cymwysterau, gan weithio gydag awdurdodau lleol. Yn ail, rydym yn ceisio barn ar wneud awdurdodau lleol yn llwyr gyfrifol am orfodi.

Rydym hefyd yn gwneud cynigion ar gyfer cyfnod pontio i ganiatáu amser i asiantiaid gyflawni cymwysterau, yn ogystal â chyflwyno cymal taid ar gyfer cymwysterau presennol er mwyn osgoi dyblygu diangen lle mae asiantiaid eisoes yn gymwys yn llawn neu’n rhannol.

Er bod ymrwymiadau penodol wedi’u gwneud gan Lywodraeth y DU mewn perthynas â’r mater hwn ar gyfer Lloegr, mae gan Weinidogion Cymru ddiddordeb hefyd mewn sicrhau ansawdd arferion rheoli eiddo yng Nghymru. Felly, mae’r ymgynghoriad hefyd yn cynnwys cwestiynau i benderfynu a ddylid defnyddio dull tebyg yng Nghymru.

Y tu hwnt i’r ymgynghoriad hwn, mae Llywodraeth y DU yn edrych eto at Adroddiad yr Arglwydd Best ym mis Gorffennaf 2019, a wnaeth ystod o argymhellion ar draws y sector asiantiaid eiddo, a byddwn yn ymateb maes o law. Rydym yn glir nad yr ymgynghoriad hwn yw’r cam olaf o ran rheoleiddio asiantiaid rheoli.

Ymateb i’r ymgynghoriad

I weld rhagor o fanylion am y cynigion diwygio, gweler y ddogfen lawn ar: Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

Bydd yr ymgynghoriad ar agor o 4 Gorffennaf 2025 am 12 wythnos ac yn cau ar 26 Medi 2025.