Ymgynghoriad agored

Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros taliadau a gwasanaethau

Cyhoeddwyd 4 Gorffennaf 2025

Yn berthnasol i Loegr a Chymru

Cwmpas yr ymgynghoriad hwn

Pwnc yr ymgynghoriad hwn

Mae Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024 (“Deddf 2024”) yn cyflwyno cyfres o ddiwygiadau i wella perchentyaeth i filiynau o lesddeiliaid yng Nghymru a Lloegr. Mae’n cynnwys mesurau i wella hawliau lesddeiliaid presennol a’u helpu i ddwyn eu landlordiaid i gyfrif yn well trwy gynyddu tryloywder taliadau gwasanaeth a pholisïau yswiriant adeiladau, yn ogystal â thrwy fynd i’r afael â chostau ymgyfreitha anghyfiawn. Bydd hyn yn helpu lesddeiliaid i graffu’n well ar ffioedd a thaliadau annheg a’u herio, yn ogystal â rhesymoldeb y gwasanaethau maent yn talu amdanyn nhw. Mae’r ymgynghoriad hwn yn ceisio barn ar sut i weithredu’r gofynion newydd hyn.

Mae’r ymgynghoriad hwn hefyd yn ceisio barn ar gynigion newydd ar gyfer gwneud newidiadau ynghylch y taliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu a’r gwasanaethau y maent yn eu derbyn. Mae’r rhain yn cynnwys ymrwymiadau Llywodraeth y DU a nodir yn Natganiad Ysgrifenedig y Gweinidog dyddiedig 21 Tachwedd 2024 i ddiwygio’r drefn gwaith mawr a chyflwyno cymwysterau gorfodol ar gyfer asiantiaid rheoli.

Trwy gydol y ddogfen ymgynghori hon, byddwn yn defnyddio’r term “landlordiaid” fel llaw-fer ar gyfer “rhydd-ddeiliaid, landlordiaid lesoedd canolradd, Cwmnïau Rheoli gan Breswylwyr, a Chwmnïau Hawl i Reoli”, gan mai dyma’r bobl sy’n gallu mynnu tâl gwasanaeth. Rydym hefyd yn defnyddio’r term “lesddeiliad” i gyfeirio at bobl sy’n berchen ar dai neu fflatiau sy’n atebol i dalu tâl gwasanaeth (gan gynnwys y rhai sy’n berchen eu cartrefi drwy ranberchnogaeth). Yr eithriad i hyn yw lle rydym yn cyfeirio’n uniongyrchol at ddeddfwriaeth lle rydym yn defnyddio’r term “tenant” sydd yn y cyd-destun hwn hefyd yn golygu lesddeiliad gan mai dyma sut mae deddfwriaeth yn aml yn cyfeirio atynt (ac nid rhywun sy’n rhentu eiddo). Byddwn hefyd yn cyfeirio at y “tribiwnlys priodol” neu’r “tribiwnlys perthnasol” ar gyfer costau ymgyfreitha i olygu Tribiwnlys yr Haen Gyntaf yn Lloegr neu’r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau yng Nghymru.

Cwmpas daearyddol

Mae’r cynigion hyn yn ymwneud â Chymru a Lloegr.

Bydd ymatebion i’r cwestiynau yn Rhan 1 y ddogfen hon yn cael eu hystyried gan yr Ysgrifennydd Gwladol wrth wneud penderfyniadau am weithredu’r rhannau perthnasol o Ddeddf 2024 yn Lloegr, a chan Weinidogion Cymru wrth wneud penderfyniadau am weithredu’r rhannau perthnasol o Ddeddf 2024 yng Nghymru. Roedd Deddf 2024 yn rhoi’r pwerau i weithredu rhannau perthnasol Deddf 2024 i’r Ysgrifennydd Gwladol, mewn perthynas â Lloegr, a Gweinidogion Cymru, mewn perthynas â Chymru.

Bydd ymatebion i’r cwestiynau am ddiwygiadau eraill posibl yn y dyfodol (yn Rhan 2 y ddogfen hon) yn cael eu hystyried gan yr Ysgrifennydd Gwladol, ar gyfer penderfyniadau am ddiwygiadau deddfwriaethol yn y dyfodol yn Lloegr, a Gweinidogion Cymru, ar gyfer penderfyniadau am ddiwygiadau deddfwriaethol yn y dyfodol yng Nghymru.

Bydd yr ymgynghoriad yn llywio datblygiad is-ddeddfwriaeth gan lywodraethau’r DU a Chymru.

Mae’r ddogfen yma hefyd ar gael yn Saesneg

Asesiad Effaith

Cyhoeddwyd Asesiad Effaith yn flaenorol yn ystod taith Deddf 2024 drwy’r senedd a oedd yn cwmpasu’r mesurau cyffredinol perthnasol. Bydd pob rheoliad a gyflwynir o ganlyniad i’r ymgynghoriad hwn yn destun asesiad priodol.

Mae Llywodraethau Cymru a’r DU yn ymwybodol o’u cyfrifoldebau, gan gynnwys y rhai o dan Ddyletswydd Cydraddoldeb y Sector Cyhoeddus i roi sylw dyledus i effaith bosibl eu cynigion ar bobl â nodweddion gwarchodedig, a’u cyfrifoldebau i ystyried egwyddorion amgylcheddol mewn unrhyw gynigion, gan gynnwys, mewn perthynas â Lloegr, fel y nodir yn Neddf yr Amgylchedd 2021.

Roedd ystyried y dyletswyddau hyn yn sail i’r camau wrth basio Deddf 2024, ac rydym yn croesawu tystiolaeth a barn am effaith y polisi hwn fel rhan o’r ymgynghoriad hwn. Bydd unrhyw reoliadau a gyflwynir yn dilyn yr ymgynghoriad hwn yn destun asesiad priodol.

Gwybodaeth sylfaenol

Cyrff sy’n gyfrifol am yr ymgynghoriad
Y Weinyddiaeth Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol a Llywodraeth Cymru.

Hyd
Bydd yr ymgynghoriad ar agor o 4 Gorffennaf 2025 am 12 wythnos ac yn cau ar 26 Medi 2025.

Ymholiadau
Am unrhyw ymholiadau am yr ymgynghoriad, cysylltwch â: protectingleaseholders@communities.gov.uk

Sut i ymateb
Gallwch ymateb drwy gwblhau arolwg ar-lein ar Citizen Space. Fel arall, gallwch e-bostio eich ymateb i’r cwestiynau yn yr ymgynghoriad hwn at protectingleaseholders@communities.gov.uk

Pan fyddwch yn ateb, byddai’n ddefnyddiol iawn pe baech yn cadarnhau a ydych chi’n ateb fel unigolyn neu’n cyflwyno ymateb swyddogol ar ran sefydliad, ac os felly, a wnewch chi gynnwys enw’r sefydliad a’ch swydd chi os gwelwch yn dda.

Rhagair gan y Gweinidogion

I lawer gormod o lesddeiliaid yng Nghymru a Lloegr mae’r realiti o fod yn berchen tŷ yn bell iawn oddi wrth y freuddwyd - mae eu bywydau wedi’u nodweddu gan frwydr ysbeidiol, os nad cyson, gyda rhenti tir cosbol a chynyddol; ffioedd gweinyddu a chaniatáu heb gyfiawnhad; taliadau afresymol neu ormodol; ac amodau beichus sy’n cael eu gosod heb fawr o ymgynghori, os o gwbl. Ni ddylai perchentyaeth fod fel hyn.

Mae Llywodraeth y DU wedi ymrwymo i ddod â’r system lesddaliad ffiwdalaidd i ben ac rydym yn bwrw ymlaen â’r set ehangach o ddiwygiadau sy’n angenrheidiol i wneud hynny. Ar 3 Mawrth fe wnaethom gyhoeddi’r Papur Gwyn Cyfunddaliad fel cam cyntaf hanfodol tuag at sicrhau mai cyfunddaliad fydd y ddaliadaeth ddiofyn.

Yn nes ymlaen eleni bydd Llywodraeth y DU yn cyhoeddi Bil Diwygio Lesddaliad a Chyfunddaliad drafft uchelgeisiol. Bydd pwyslais creiddiol y Bil ar adfywio cyfunddaliadaeth drwy gyflwyno fframwaith cyfreithiol newydd cynhwysol ond bydd hefyd yn cynnwys ystod o ddiwygiadau hanfodol i’r system lesddaliad presennol.

Rydym, fodd bynnag, yn ymwybodol iawn bod angen cymorth ar frys ar lesddeiliaid sy’n dioddef arferion annheg ac afresymol. Un o’r pryderon pennaf i lawer o lesddeiliaid yw’r taliadau gwasanaeth aneglur ac anodd eu fforddio; dyma’r pwnc sydd â’r nifer mwyaf o ymholiadau ymhlith lesddeiliaid sy’n gofyn am gyngor a chymorth gan y Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau.

Mae Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024 yn cynnwys nifer o ddarpariaethau wedi eu cynllunio i safoni taliadau gwasanaeth a’u gwneud yn fwy tryloyw fel bod lesddeiliaid yn gallu craffu’n well ar y costau a’u herio os ydyn nhw’n credu eu bod yn afresymol. Mae’r Ddeddf hefyd yn cynnwys cael gwared â’r rhagdybiad bod lesddeiliaid yn talu costau cyfreithiol eu landlord, a fyddai’n chwalu rhwystr sylweddol rhag herio arferion gwael.

Mae gweithredu Deddf 2024 yn gofyn am raglen helaeth o is-ddeddfwriaeth fanwl. Er ein bod eisiau gweithredu mor fuan â phosibl i roi mwy o hawliau, pwerau ac amddiffyniadau i berchentywyr yng nghyswllt eu cartrefi, rhaid i ni fod yn glir bod angen i ni daro cydbwysedd rhwng bod yn gyflym a bod yn ofalus os ydym am sicrhau bod y mesurau sy’n dod i rym yn dod â budd parhaol i lesddeiliaid.

Mae taliadau gwasanaeth hefyd yn galw am yr un ystyriaeth o ran pwysigrwydd cymryd yr amser sydd ei angen i sicrhau bod y diwygiadau’n dal dŵr. O ystyried yr amrywiaeth eang o lesddaliadau sy’n weithredol dros bum miliwn o anheddau, mae’n hollbwysig ein bod yn ymgysylltu’n eang a thrylwyr i gael y manylion technegol yn iawn. Rydym eisiau clywed cyfraniad y rhai sy’n ymwneud â rheoli adeiladau lesddaliad, ond rydym hefyd eisiau clywed gan y lesddeiliaid eu hunain beth yn eu barn nhw yw’r ffordd orau o weithredu’r mesurau ar gyfer taliadau gwasanaeth a chostau cyfreithiol yn Neddf 2024.

Drwy’r ymgynghoriad hwn rydym hefyd yn cynnig diwygiadau newydd i’r broses Adran 20 y mae’n rhaid i lesddeiliaid fynd drwyddi pan fydd landlord eisiau gwneud ‘gwaith mawr’ wedi ei ariannu drwy’r tâl gwasanaeth. Gall biliau untro, annisgwyl ar gyfer gwaith mawr, sy’n aml yn filiau mawr iawn hefyd, roi straen ariannol enfawr ar lesddeiliaid. Mae llawer gormod o lesddeiliaid yn derbyn ychydig neu ddim rhybudd am waith o’r fath ac felly nid oes ganddynt fawr o amser i gasglu digon o arian.

Does dim dadl bod rhaid cynnal a chadw adeiladau’n briodol, ond dylid cynllunio yn iawn ar gyfer gwaith mawr, fel atgyweirio to neu osod lifft newydd, cyn belled ag y bo modd a dylid sicrhau bod lesddeiliaid yn cael eu hysbysu. Rydym yn gwybod nad yw’r system bresennol yn gweithio i unrhyw un, lesddeiliaid, asiantiaid rheoli na landlordiaid, ac rydym yn ceisio barn ar sut y gallwn ei gwella i’w gwneud yn addas i’r diben.

Rydym hefyd yn cymryd camau drwy’r ymgynghoriad hwn i gryfhau’r drefn ar gyfer rheoleiddio asiantiaid rheoli. Mae asiantiaid rheoli yn chwarae rôl allweddol wrth gynnal a chadw adeiladau amlfeddiannaeth ac ystadau rhydd-ddaliadol, a bydd eu pwysigrwydd yn cynyddu wrth i ni symud tuag at gyfunddaliad fel y ddaliadaeth ddiofyn ac wrth i bobl sy’n lesddeiliaid ar hyn o bryd gael eu grymuso i arddel eu Hawl i Reoli, rhyddfreinio ar y cyd neu drosi i gyfunddaliad.

Er y gwyddom bod enghreifftiau o arfer da yn y sector, mae llawer gormod o lesddeiliaid yn dioddef camdriniaeth a gwasanaeth gwael gan asiantiaid rheoli diegwyddor. Er y bydd angen diwygio pellach i wella safon y gwasanaeth a roddir gan asiantiaid rheoli a sicrhau eu bod yn fwy atebol i lesddeiliaid, mae cyflwyno cymwysterau gorfodol yn Lloegr yn gam cyntaf pwysig tuag at sicrhau bod gan bob asiant yr wybodaeth a’r sgiliau sydd eu hangen arnynt i wneud eu gwaith yn effeithiol.

Yn olaf, fe hoffem gymryd y cyfle hwn i adolygu rhai agweddau hirsefydlog yn y system, i sicrhau eu bod yn parhau i fod yn addas i’r diben. Mae hyn yn cynnwys amddiffyniadau i lesddeiliaid sy’n talu tâl gwasanaeth sefydlog, yn enwedig pan fo’r costau’n cael eu hamcangyfrif bob blwyddyn. Mae ganddynt lai o hawliau na’r rhai sy’n talu tâl gwasanaeth amrywiadwy ar hyn o bryd, ac rydym yn awyddus i archwilio beth arall y gellir ei wneud i’w helpu.

O’u rhoi at ei gilydd, mae hwn yn becyn uchelgeisiol o fesurau wedi ei gynllunio i rymuso ac amddiffyn lesddeiliaid sydd ar hyn o bryd yn dioddef o ganlyniad i arferion annheg ac afresymol.

Matthew Pennycook AS
Y Gweinidog Gwladol dros Dai a Chynllunio

Jayne Bryant MS
Ysgrifennydd y Cabinet dros Lywodraeth Leol a Thai  

Cwestiynau amdanoch chi

Cwestiwn 1
Ble ydych chi wedi’ch lleoli?

a. Lloegr
b. Cymru
c. Arall

Os arall, nodwch os gwelwch yn dda. [Testun rhydd]

Cwestiwn 2
Beth yw eich enw? [Un llinell o destun]

Cwestiwn 3
Beth yw eich cyfeiriad e-bost? [Cyfeiriad e-bost]

Cwestiwn 4
Ydych chi’n ymateb ar ran sefydliad?

a. Ydw
b. Nac ydw

Os ydych, beth yw enw’r sefydliad? [Testun rhydd]

Cwestiwn 5
Os ydych chi’n ymateb ar ran sefydliad, pa un o’r rhain yw’r disgrifiad gorau ohonoch:

a. Rwy’n ymateb fel sefydliad sy’n cynrychioli lesddeiliaid
b. Rwy’n ymateb fel sefydliad asiant rheoli eiddo (preifat)
c. Rwy’n ymateb fel sefydliad asiant rheoli eiddo (landlord cymdeithasol)
d. Rwy’n ymateb fel sefydliad rhydd-ddaliad (preifat)
e. Rwy’n ymateb fel sefydliad rhydd-ddaliad (landlord cymdeithasol)
f. Rwy’n ymateb fel sefydliad sy’n frocer yswiriant
g. Rwy’n ymateb fel sefydliad yswirio
h. Arall (nodwch beth). [Testun rhydd]

Cwestiwn 6
Os ydych chi’n ymateb fel unigolyn, ydych chi’n:

a. Lesddeiliad neu breswylydd tai preifat
b. Lesddeiliad tai cymdeithasol
c. Landlord
d. Asiant rheoli
e. Yswiriwr neu frocer yswiriant
f. Cynrychiolydd cyfreithiol
g. Arall (nodwch os gwelwch yn dda). [Testun rhydd]

Cwestiwn 7
Os ydych chi’n asiant rheoli: Faint o aelodau staff ydych chi’n eu cyflogi? [Rhif]

Cwestiwn 8
Os ydych chi’n asiant rheoli: Faint o flociau ydych chi’n eu rheoli? [Rhif]

Cwestiwn 9
Os ydych chi’n asiant rheoli: Faint o unedau / anheddau lesddaliad ydych chi’n eu rheoli? [Rhif]

Cwestiwn 10
Os ydych chi’n landlord neu’n asiant rheoli: Sawl eiddo (e.e. fflatiau unigol) ydych chi’n gyfrifol amdanynt? [Rhif]

Cwestiwn 11
Os ydych chi’n landlord neu’n asiant rheoli: Ydych chi’n codi tâl gwasanaeth sefydlog neu amrywiadwy? [tâl gwasanaeth sefydlog/tâl gwasanaeth amrywiadwy]

Cwestiwn 12
Os ydych chi’n landlord neu’n asiant rheoli: Sawl gwaith y flwyddyn ydych chi’n cyflwyno ffurflen galw am dâl gwasanaeth i bob un o’r lesddeiliaid rydych chi’n eu rheoli? [Rhif]

Cwestiwn 13
Os ydych chi’n landlord neu’n asiant rheoli: Wrth gyhoeddi ffurflen galw am dâl gwasanaeth, a ydych chi’n:

a. Casglu a darparu’r wybodaeth angenrheidiol eich hun?
b. Allanoli’r broses?

Os ydych chi’n casglu a darparu’r wybodaeth angenrheidiol eich hun, pa mor hir mae’n ei gymryd? Faint mae’n ei gostio i chi? [Testun rhydd]

Os ydych chi’n allanoli’r broses, i bwy? Faint mae’n ei gostio? [Testun rhydd]

Cwestiwn 14
Os ydych chi’n landlord neu’n asiant rheoli: Ydych chi’n dibynnu ar ddarparwr meddalwedd allanol ar gyfer casglu data yn gyffredinol? [Ydw/Nac ydw]

Os felly, beth yw eu rôl yn union (h.y. a ydyn nhw’n darparu templedi safonedig y byddwch chi, y landlord/asiant rheoli, yn eu cwblhau, neu a ydyn nhw’n darparu’r data hwnnw’n weithredol eu hunain)? [Testun rhydd]

Cwestiwn 15
Yn eich rôl fel landlord neu asiant rheoli, ydych chi wedi bod yn rhan o achos sy’n ymwneud â mater lesddaliad gerbron llys neu dribiwnlys perthnasol? Dewiswch bob un sy’n berthnasol:

a. Ydw, rwyf wedi dwyn hawliad yn erbyn lesddeiliad/iaid mewn llys neu dribiwnlys
b. Ydw, mae fy lesddeiliad wedi dwyn hawliad yn fy erbyn mewn llys neu dribiwnlys
c. Nac ydw d. Dydw i ddim yn gwybod

Cwestiwn 16
Os ydych chi’n lesddeiliad: Ydych chi wedi bod yn rhan o achos sy’n ymwneud â mater lesddaliad gerbron llys neu dribiwnlys perthnasol? Dewiswch bob un sy’n berthnasol:

a. Ydw, fe wnaeth fy landlord ddwyn hawliad yn fy erbyn mewn llys neu dribiwnlys
b. Ydw, rwyf wedi dwyn hawliad yn erbyn fy landlord mewn llys neu dribiwnlys
c. Nac ydw
d. Dydw i ddim yn gwybod

1. Cyflwyniad

1. Mae’n hanfodol bwysig bod adeiladau’n cael eu hyswirio, eu cynnal a’u rheoli yn effeithiol fel eu bod yn derbyn gofal priodol ac yn ddiogel i fyw ynddynt er budd y rhai sy’n byw yno ac fel bod cartrefi yn cadw eu gwerth.

2. Mae’r gweithgareddau hyn wrth gwrs yn costio arian. Ond dylai’r rhai sy’n talu ffioedd a thaliadau ac yn derbyn gwasanaethau cysylltiedig, fod yn hyderus eu bod yn gwybod beth maen nhw’n talu amdano, bod y costau hyn yn cynrychioli gwerth am arian, a bod y gwasanaethau maen nhw’n eu disgwyl yn cael eu darparu a hynny i safon resymol. A phan fo anghydfodau yn codi, ni ddylid eu hatal rhag herio costau oherwydd ofn ysgwyddo hyd yn oed mwy o gostau trwy ffioedd ymgyfreitha annheg.

3. Mae’r rhan fwyaf o daliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu yn rhan o’u ‘taliadau gwasanaeth’. Mae’r rhain yn gyfraniadau ariannol y gofynnir amdanynt gan landlord (neu asiant rheoli sy’n gweithredu ar ran y landlord) ar gyfer costau rheoli a chynnal a chadw eiddo lesddaliad o ddydd i ddydd. Maent yn cwmpasu gwariant fel cynnal a chadw cyffredinol ac atgyweirio, yswiriant adeiladau, costau cyfleustodau a glanhau neu gynnal a chadw tiroedd neu ardaloedd cymunol, yn ogystal â chyfraniadau at waith mawr, fel atgyweirio to neu amnewid lifft. Gallent hefyd gynnwys costau gwasanaethau rheoli a ddarperir gan landlord neu asiant rheoli a chyfraniadau i gronfa wrth gefn.

4. Mae lesoedd unigol yn nodi manylion am yr hyn y gall ac na all landlordiaid godi tâl amdano, y gyfran y mae’n ofynnol i bob lesddeiliad ei wneud, a pha mor aml y mae hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth yn cael eu cyflwyno (y biliau y mae’n rhaid iddynt eu talu). Mae llawer o lesoedd hefyd yn gofyn i’r landlord gynhyrchu adroddiad diwedd blwyddyn, gan gynnwys crynodeb o gyfrifon diwedd blwyddyn ynghyd ag esboniad byr o’r gwariant dros y flwyddyn ddiwethaf. Mae yna hefyd nifer o hawliau ac amddiffyniadau statudol presennol i lesddeiliaid ynghylch y taliadau y maent yn eu talu a’r gwasanaethau y maent yn eu derbyn. Mae’r rhain yn cynnwys:

a) Rhaid i daliadau gwasanaeth amrywiadwy fod ar gyfer costau rhesymol a, phan fyddant yn ymwneud â gwaith neu wasanaethau, rhaid i’r gwaith neu’r gwasanaethau fod o safon resymol;

b) Gellir herio rhesymoldeb y costau hyn drwy Dribiwnlys yr Haen Gyntaf yn Lloegr neu’r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau yng Nghymru (“y tribiwnlys priodol”);[^1]

c) Rhaid i hysbysiadau sy’n galw am daliadau gwasanaeth fod yn ysgrifenedig a rhaid iddynt gynnwys enw a chyfeiriad y landlord (oni bai bod y tâl gwasanaeth yn cael ei dalu’n uniongyrchol i gwmni rheoli);[^2]

d) Gydag unrhyw hysbysiad sy’n galw am dâl gwasanaeth, rhaid i landlordiaid ddarparu Crynodeb statudol o Hawliau a Rhwymedigaethau, sy’n nodi’n fyr hawliau a rhwymedigaethau lesddeiliad wrth dalu tâl gwasanaeth amrywiadwy. Mae methu â darparu hyn yn golygu nad ystyrir y tâl gwasanaeth yn daladwy nes ei fod yn cael ei ddarparu;

e) Hawl gyfreithiol i ofyn i’r landlord am grynodeb o’r costau sy’n ymwneud â’u taliadau gwasanaeth ar gyfer y flwyddyn gyfrifyddu ddiwethaf, o fewn cyfnod penodol. Gall lesddeiliaid ofyn am grynodeb ysgrifenedig o’r costau am y 12 mis diwethaf. Mae’n ofynnol i’r landlord ddarparu adroddiad o fewn mis i’r cais neu o fewn chwe mis i ddiwedd y flwyddyn, pa un bynnag yw’r diweddaraf;

f) Yr hawl i archwilio dogfennau sy’n ymwneud â’r taliadau gwasanaeth o fewn chwe mis ar ôl derbyn y crynodeb o’r costau (megis anfonebau a derbynebau). Gall methu â gwneud hynny arwain at drosedd ddiannod yn erbyn y landlord a dirwy o hyd at £2,500;

g) Hawl gyfreithiol i ofyn i archwilio’r polisi yswiriant adeiladau ac unrhyw ddogfennau cysylltiedig, ac i ofyn am grynodeb ysgrifenedig o’r yswiriant; a

h) Rhaid i landlordiaid ac asiantiaid rheoli ddal arian tâl gwasanaeth amrywiadwy ar ymddiriedolaeth.

5. Pan fydd lesddeiliaid yn meddu neu ddim yn meddu ar yr wybodaeth sydd ei hangen arnynt, efallai y bydd angen uwchgyfeirio anghydfodau at y tribiwnlys eiddo neu’r llys priodol. Yma hefyd, mae anghydbwysedd pŵer rhwng landlordiaid a lesddeiliaid mewn perthynas â chostau ymgyfreitha. Gallai’r rhain atal lesddeiliaid rhag herio taliadau maen nhw’n eu hystyried yn afresymol. Ar hyn o bryd, mae gan y rhan fwyaf o lesoedd delerau contractiol sy’n caniatáu i’r landlord adennill costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid, ar gyfer costau yr eir iddynt gan y landlord os oes anghydfod cyfreithiol rhwng landlord a lesddeiliad. Gall lesddeiliaid wneud cais i gyfyngu ar eu atebolrwydd am gostau ymgyfreitha eu landlord, ond mae’r cyfrifoldeb arnyn nhw i wneud hyn. Ar ben hynny, nid oes gan lesddeiliaid hawl gontractiol ar hyn o bryd i adennill eu costau ymgyfreitha gan eu landlordiaid.

6. Mae’r gofynion tryloywder hyn a’r amddiffyniadau presennol ar gyfer lesddeiliaid yn gyfyngedig ac mae wedi bod yn amlwg ers peth amser nad ydynt yn mynd yn ddigon pell. Ymholiadau am daliadau gwasanaeth yw’r mater mwyaf y mae lesddeiliaid yn ceisio help yn ei gylch gan y Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau (LEASE), sef dros 12,000 o ymholiadau dros y 12 mis diwethaf, a thros 90,000 o chwiliadau ynghylch taliadau gwasanaeth ar ei wefan. Yn 2023/24, roedd ymholiadau ynghylch taliadau gwasanaeth yn unig yn cyfrif am dros chwarter yr ymholiadau i LEASE yn Lloegr. Mae’n amlwg nad yw llawer o lesddeiliaid yn deall beth maen nhw’n talu amdano, nad ydynt yn aml yn sicr bod costau’n rhesymol, ac nad yw’r hyder ganddynt i herio taliadau.

7. Mae pryderon am dryloywder ac atebolrwydd o ran ffioedd a thaliadau wedi dod yn fwy amlwg ochr yn ochr â phwysau costau byw dros y blynyddoedd diwethaf. Mae lefel y taliadau gwasanaeth wedi cynyddu’n sylweddol i lawer. Mae’r taliadau hyn yn cynrychioli gwariant ariannol mawr i lawer o lesddeiliaid, ochr yn ochr â chostau byw eraill, felly mae’n bwysig bod ganddynt y sicrwydd na ofynnir iddynt dalu mwy o arian nag sy’n angenrheidiol i reoli eu hadeiladau, a bod yr adeiladau’n cael eu rheoli a’u cynnal a’u cadw’n dda. Mae ar lesddeiliaid angen mynediad teg at drefniadau gwneud iawn hefyd ar gyfer pan fydd pethau’n mynd o’i le.

8. Mae llawer o landlordiaid, neu asiantiaid rheoli sy’n gweithredu ar eu rhan, yn darparu gwasanaeth da ac yn ymateb i anghenion eu lesddeiliaid. Fodd bynnag, lle mae pethau’n mynd o’i le, rydym wedi clywed gan lesddeiliaid a gan landlordiaid ac asiantiaid rheoli eu hunain nad yw’r darpariaethau statudol presennol yn addas i’r diben. Mae rhai o’r prif gwynion yn cynnwys:

a) Nid yw lesddeiliaid yn cael digon o wybodaeth na digon o fanylion i ddeall y taliadau y gofynnir iddynt eu talu;

b) Gall yr wybodaeth a gyflwynir i lesddeiliaid fod yn anodd ei deall neu gall fod yn anodd cymharu rhwng gwahanol flynyddoedd neu rhwng gwahanol eiddo;

c) Nid yw lesddeiliaid yn cael digon o wybodaeth am gyflwr ffisegol eu hadeilad;

d) Yn aml, ni all lesddeiliaid gael gafael ar wybodaeth berthnasol i ddeall pa waith mawr sydd ei angen a sut mae’r costau’n cael eu cyfrifo iddyn nhw;

e) Gall y costau i lesddeiliaid o gasglu gwybodaeth i helpu i wneud penderfyniad ynghylch a ddylid herio ffioedd a thaliadau fod yn ddrud a chymryd llawer o amser;

f) Efallai y bydd landlordiaid yn gallu codi eu costau ymgyfreitha yn ôl ar y lesddeiliad trwy’r tâl gwasanaeth, waeth beth yw canlyniad anghydfod.

9. Mae Llywodraethau Cymru a’r DU wedi ymrwymo i gryfhau’r amddiffyniadau dros y ffioedd a’r taliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu a’r gwasanaethau y maent yn eu derbyn. Dyna pam yr ydym yn gweithredu mesurau yn Neddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024 (“Deddf 2024”). Ond hefyd yn mynd ymhellach i ddarparu mwy o amddiffyniadau dros gostau gwaith mawr ac i reoleiddio’r sector asiantiaid rheoli, sy’n cynnig y gwasanaethau rheoli adeilad y mae llawer o lesddeiliaid yn dibynnu arnynt.

10. Mae’r diwygiadau hyn yn gorwedd ochr yn ochr â’n pecyn ehangach o ddiwygiadau i lesddaliad a chyfunddaliad, fel y bydd lesddeiliaid yn y dyfodol yn gallu cymryd rheolaeth o’u hadeiladau eu hunain yn haws trwy arfer eu Hawl i Reoli; rhyddfreinio (prynu eu rhydd-ddaliad); neu drosi i gyfunddaliad. Y tu allan i’r ymgynghoriad hwn, mae Llywodraeth y DU hefyd wedi ymrwymo i gyflwyno diwygiadau newydd pellach i wella bywyd i lesddeiliaid presennol. Mae hyn yn cynnwys dileu bygythiad llym ac anghymesur fforffediad a mynd i’r afael â rhent tir anrheoleiddiedig na ellir ei fforddio.

11. Mae Llywodraeth y DU hefyd eisiau i fflatiau newydd gael eu gwerthu fel cyfunddaliad fel y gall perchentywyr elwa o berchnogaeth rydd-ddaliadol lawn o’r cychwyn. Ar 3 Mawrth, cyhoeddodd Llywodraeth y DU  y Papur Gwyn Cyfunddaliad fel y cam cyntaf tuag at yr uchelgais hwnnw. Er bod mwy a mwy o lesddeiliaid yn arfer hawliau newydd i gymryd mwy o reolaeth dros eu cartrefi ac wrth i ni symud i fwy o ddefnydd o gyfunddaliad, ni fydd lesddeiliaid presennol yn cael eu gadael ar ôl.

1.1 Gweithredu Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024

12. Mae Rhan 4 o Ddeddf 2024 yn cynnwys nifer o ddiwygiadau i wella’r amddiffyniadau statudol i lesddeiliaid a’u helpu i herio’r taliadau a’r gwasanaethau y maent yn eu hystyried yn afresymol. Mae’r mesurau hyn yn canolbwyntio ar sicrhau bod mwy o wybodaeth, a gwybodaeth mwy hygyrch, ar gael iddynt a sicrhau nad yw lesddeiliaid yn atebol i dalu am gostau ymgyfreitha na ellir eu cyfiawnhau os oes anghydfod yn codi. Mae’r rhain yn cynnwys:

a) Safoni’r wybodaeth y bydd yn ofynnol i landlordiaid ei darparu i lesddeiliaid, trwy gyflwyno ffurflen galw am dâl gwasanaeth safonol newydd ac adroddiad blynyddol;

b) Ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid roi mwy o sicrwydd i lesddeiliaid o ran cost ac amseriad unrhyw alw am daliadau yn y dyfodol a ddisgwylir mwy na 18 mis ar ôl i’r gost ddigwydd;

c) Ehangu faint o wybodaeth ar gais y mae’n rhaid i landlordiaid ei darparu i lesddeiliaid;

d) Cyflwyno amserlen taliadau gweinyddol, sy’n nodi’r lefel gofynnol o wybodaeth y mae’n rhaid i landlordiaid ei darparu i lesddeiliaid ynghylch taliadau gweinyddol;

e) Ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddatgelu’n rhagweithiol i lesddeiliaid fanylion y polisi yswiriant adeiladau a brynwyd;

f) Sicrhau bod y rhan fwyaf o gyfrifon tâl gwasanaeth yn cael eu darparu o fewn chwe mis o ddiwedd cyfnod cyfrifyddu’r tâl gwasanaeth blaenorol, waeth beth fo telerau’r les; ac

g) Ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid wneud cais i’r llys neu’r tribiwnlys perthnasol am gymeradwyaeth i drosglwyddo eu costau ymgyfreitha i lesddeiliaid (h.y. nid yw hawl y landlord i adennill costau ymgyfreitha bellach yn awtomatig), a rhoi hawl i lesddeiliaid wneud cais i hawlio eu costau ymgyfreitha gan eu landlord.

13. Ar ôl eu gweithredu, bydd y diwygiadau hyn yn gwella tryloywder fel bod gan lesddeiliaid well dealltwriaeth o’r taliadau y gofynnir iddynt eu talu, y gallant ddeall yn well sut mae eu hadeilad yn cael ei reoli a dal eu landlordiaid i gyfrif, a bod ganddynt fwy o hyder pe bai anghydfod yn cael ei uwchgyfeirio i’r tribiwnlys priodol neu’r llysoedd, y bydd dyfarnu costau ymgyfreitha yn deg.

14. Trwy well tryloywder a chael gwared â’r pethau sy’n rhwystr rhag herio, rydym hefyd yn disgwyl cyfyngu ar gyfleoedd ar gyfer camdriniaeth neu arferion gwael yn y lle cyntaf.

15. Yn ogystal â gweithredu’r mesurau hyn yn Neddf 2024, rydym am ddarparu set gynhwysfawr o ddiwygiadau mewn perthynas â’r taliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu a’r gwasanaethau y maent yn eu derbyn. Bydd bylchau allweddol yn dal i fod yn yr amddiffyniadau i lesddeiliaid. Dyna pam ein bod yn cynnig diwygiadau pellach. I ddechrau, i fynd i’r afael â’r straen a’r niwed a allai gael ei achosi gan filiau mawr ac annisgwyl ar gyfer gwaith mawr. Ac yn ail, i wella safonau asiantiaid rheoli sydd, i lawer o lesddeiliaid, yn darparu’r rheolaeth a’r gwasanaethau y maent yn dibynnu arnynt ac yn talu amdanynt, ond nad ydynt wedi’u penodi’n uniongyrchol ganddynt nac yn atebol iddynt.

1.2 Diwygiadau newydd arfaethedig, gan gynnwys ar gyfer gwaith ‘mawr’ ac asiantiaid rheoli

16. Ceir penawdau’n aml am lesddeiliaid yn wynebu biliau yn sydyn am filoedd o bunnoedd, a hynny’n annisgwyl. Er y bydd adeiladau o bryd i’w gilydd angen atgyweiriadau sylweddol i’w hadeiladwaith, megis atgyweirio to, neu amnewid asedau drud, fel lifft, nid yw’n iawn bod cynllunio a chyfathrebu gwael yn peri i lesddeiliaid orfod dod o hyd i symiau enfawr o arian yn sydyn i dalu am waith mawr. Y tu ôl i’r penawdau mae yna enghreifftiau di-ri o’r gyfundrefn gwaith mawr fel ag y mae yn siomi lesddeiliaid ond hefyd yn siomi landlordiaid. Ceir enghreifftiau o ychwanegu biwrocratiaeth sy’n achosi oedi diangen i atgyweiriadau cymharol fach neu eu rhwystro rhag siopa o gwmpas i gael y fargen neu’r tariff gorau gan gwmni ynni.

17. Cyflwynwyd y broses gwaith mawr, a nodir yn “Adran 20” Deddf Landlord a Thenant 1985 (“Deddf 1985”) a’r rheoliadau cysylltiedig, i roi’r hawl i lesddeiliaid ddylanwadu ar filiau untro. Mae’r fframwaith rheoleiddio presennol, gan gynnwys y trothwyon ar gyfer ymgynghori, wedi aros yn ddigyfnewid ers dros 20 mlynedd ac nid yw bellach yn addas i’r diben. Rydym yn gosod cynigion i wella’r broses i sicrhau ei bod yn diwallu anghenion lesddeiliaid ond hefyd yn ceisio osgoi beichiau anhylaw a di-fudd ar landlordiaid.

18. Fel y nododd Llywodraeth y DU y llynedd, rydym hefyd yn bwriadu cymryd camau i amddiffyn lesddeiliaid rhag camdriniaeth a gwasanaeth gwael trwy law asiantiaid rheoli diegwyddor. Rydym wedi ymrwymo i gryfhau prosesau rheoleiddio asiantiaid rheoli i wella safon eu gwasanaeth. Fel gofyniad sylfaenol, dylai hyn gynnwys cymwysterau proffesiynol gorfodol sy’n gosod safon sylfaenol newydd y bydd angen i asiantiaid rheoli ei bodloni. Mae asiantiaid rheoli yn chwarae rhan hanfodol wrth reoli a chynnal adeiladau ac ystadau rhydd-ddaliadol ar ran y landlord a rheolwr yr ystad. Mae rheoli adeiladau wedi dod yn fwy cymhleth yn ystod y blynyddoedd diwethaf, oherwydd fod gan landlordiaid fwy o rwymedigaethau cyfreithiol. Mae hyn yn cael ei gymhlethu ymhellach gan y system bresennol lle gall unrhyw un weithredu fel asiant. Nid oes unrhyw ofyniad ar asiantiaid i feddu ar gymwysterau ar hyn o bryd.

19. Bydd pwysigrwydd cael person addas a chymwys i reoli adeiladau a rennir hefyd yn cynyddu wrth i lywodraethau’r DU a Chymru symud tuag at ddyfodol lle mae gan fwy a mwy o berchentywyr mewn adeiladau a rennir reolaeth dros sut mae eu hadeilad yn cael ei redeg a bydd angen iddynt ddibynnu ar y gefnogaeth y gall asiantiaid rheoli ei darparu. Ym mhob sefyllfa, dylai perchentywyr ddisgwyl, lle mae asiant rheoli yn cael ei gyflogi ganddynt neu ar eu rhan, eu bod yn gweithredu i safon effeithiol a phriodol fel mater o drefn.

20. Mae yna nifer o faterion eraill sy’n gysylltiedig â thaliadau lesddeiliaid a gwarchod eu harian, lle byddem yn croesawu meddyliau pellach ynghylch a yw’r trefniadau presennol yn parhau i fod yn ddigonol neu a oes angen newidiadau pellach. Mae’r rhain yn cynnwys amddiffyniadau i’r rhai sy’n talu taliadau gwasanaeth sefydlog a ph’un a yw’r arian am yr holl daliadau gwasanaeth a ddelir gan landlordiaid neu asiantau rheoli ar ran lesddeiliaid wedi’i ddiogelu’n ddigon da. Rydym hefyd eisiau gwybod a oes angen newidiadau i wella’r hawl presennol i lesddeiliaid wneud cais i’r tribiwnlys priodol ar gyfer penodi rheolwr mewn achosion lle mae methiant rheoli sylweddol naill ai gan y landlord neu’r asiantiaid rheoli sy’n gweithredu ar eu rhan. Rydym hefyd eisiau barn ar y cyfleoedd a’r buddiannau a geir o ddarparu mwy o wybodaeth trwy ddulliau digidol. Mae gennym ddiddordeb archwilio sut gall cyfathrebu yn ddigidol ac yn electronig ei gwneud yn haws i gael gafael ar wybodaeth a sut gallai hynny gyfrannu at fod yn fwy effeithlon yn ogystal â sicrhau bod gallu pob lesddeiliaid i gael gafael ar yr wybodaeth mae ganddynt hawl ei chael yn cael ei ddiogelu.

21. Rydym eisiau eich barn am bob un o’r cynigion hyn i wella profiad lesddeiliaid, ac i sicrhau bod y pecyn yn ei gyfanrwydd yn gweithio i lesddeiliaid, landlordiaid ac asiantiaid rheoli fel ei gilydd.

Rhan 1: Gweithredu Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024

2. Cynyddu tryloywder ynghylch ffioedd a thaliadau

22. O dan delerau lesoedd a deddfwriaeth bresennol, mae’r rhan fwyaf o lesddeiliaid yn cael gwybodaeth am eu hadeilad ar wahanol adegau o’r flwyddyn gyfrifyddu 12 mis neu mae ganddynt hawl i ofyn am yr wybodaeth honno. Yn nodweddiadol, maent yn derbyn cyfrifon blynyddol a hysbysiadau’n galw am dâl gwasanaeth interim, ond nid oes rhaid i landlordiaid fel arfer ddatgelu cyllidebau neu gynlluniau manwl ar gyfer yr adeilad, megis ar gyfer gwaith mawr yn y dyfodol. Mae hyn yn golygu, er enghraifft, nad yw lesddeiliaid yn aml yn deall manylion yr hyn y gofynnir iddynt dalu amdano, a’u bod efallai’n cael gwybod am waith mawr a’r costau cysylltiedig ychydig fisoedd yn unig cyn y maent i fod i ddechrau.

23. Ein nod yw gwella faint o wybodaeth a’r math o wybodaeth y mae lesddeiliaid yn ei dderbyn. Yn fras, mae lesddeiliaid ar hyn o bryd yn derbyn yr wybodaeth ganlynol dros y flwyddyn, fel y nodir yn Ffigur 1 isod:

a) hysbysiad yn galw am dâl gwasanaeth cyn dechrau’r flwyddyn gyfrifyddu (gyda neu heb gyllideb) gyda chais am ragdaliad ar gyfer y flwyddyn i ddod;

b) hysbysiad interim chwe mis yn ddiweddarach yn galw am ragdaliad i dalu costau’r tâl gwasanaeth amcangyfrifedig sy’n weddill;

c) datganiad o gyfrifon ariannol a hysbysiad galw ar gyfer unrhyw orwariant ar gyfer y 12 mis blaenorol, tua 6-9 mis i mewn i’r flwyddyn; a

d) Bydd unrhyw wybodaeth arall a roddir yn dibynnu ar amgylchiadau unigol.

Ffigur 1: Yr wybodaeth a roddir i lesddeiliaid ar hyn o bryd yn ystod cyfnod o flwyddyn

Mae Ffigur 1 yn dangos yr wybodaeth y gall lesddeiliaid ddisgwyl ei chael drwy gydol y flwyddyn ar hyn o bryd. Mae hyn yn cynnwys hysbysiadau’n galw am dâl gwasanaeth a chyfrifon diwedd blwyddyn.

24. Bydd gweithredu mesurau yn Neddf 2024 yn rhoi mwy o wybodaeth, a gwybodaeth fwy amserol, i lesddeiliaid, sy’n hygyrch ac yn safonedig, ac yn cynrychioli gwelliant sylweddol i’r gofynion presennol sydd wedi bod yn ddigyfnewid i raddau helaeth ers dros ugain mlynedd. Mae hyn yn cynnwys gwell gwybodaeth am eu tâl gwasanaeth rheolaidd yn ogystal â gwybodaeth ehangach am gynlluniau sydd ar ddod ar gyfer rheoli a chynnal a chadw eu hadeilad. Mae’r ffordd y bydd y trefniadau newydd hyn yn llifo dros gyfnod o flwyddyn wedi ei dangos yn Ffigur 2 isod. O dan ein diwygiadau, bydd lesddeiliaid yn derbyn:

a) ffurflen yn galw am dâl gwasanaeth safonedig ar ddechrau’r flwyddyn gyfrifyddu i roi eglurder ynglŷn â’r hyn y mae’n rhaid iddynt ei dalu (gyda chyllideb) ar gyfer y flwyddyn i ddod;

b) adroddiad blynyddol newydd (sy’n cynnwys gwybodaeth allweddol am eu hadeilad) naill ai ar yr un pryd â’r hysbysiad galw, neu o fewn mis cyntaf y flwyddyn gyfrifyddu;

c) hysbysiad galw am dâl gwasanaeth interim safonedig ar gyfer gweddill costau’r tâl gwasanaeth amcangyfrifedig ar gyfer y flwyddyn honno, chwe mis i mewn i’r flwyddyn;

d) datganiad o gyfrifon ariannol llawn ac achrededig ac unrhyw hysbysiad galw ar gyfer unrhyw orwariant ar gyfer y cyfnod 12 mis blaenorol (a ddarperir o fewn 6 mis i mewn i’r flwyddyn gyfrifyddu, ar gyfer pob lesddeiliaid mewn blociau o bedwar eiddo neu fwy); a

e) Gwybodaeth arall a fydd yn dibynnu ar amgylchiadau unigol, ond yn cynnwys mwy o hawliau i wneud cais am wybodaeth yn ôl y galw.

Ffigur 2: Effaith mesurau newydd ar ddarparu gwybodaeth i lesddeiliaid yn ystod cyfnod o flwyddyn

Mae Ffigur 2 yn dangos yr wybodaeth y gall lesddeiliaid ddisgwyl ei chael drwy gydol y flwyddyn unwaith y bydd y mesurau newydd ar waith. Mae hyn yn cynnwys hysbysiadau’n galw am dâl gwasanaeth, adroddiad blynyddol a chyfrifon taliadau gwasanaeth.

25. Er bod darparu’r wybodaeth sydd ei hangen ar lesddeiliaid yn hanfodol, mae’n bwysig sicrhau nad yw landlordiaid, neu asiantiaid rheoli, yn ysgwyddo baich gormodol, a bod unrhyw gostau ychwanegol yn rhesymol ac yn deillio o ddarpariaeth gwybodaeth sy’n fuddiol i lesddeiliaid. Yn arbennig gan y bydd costau darparu gwybodaeth yn debygol o gael eu talu, fel y mae nawr, gan y lesddeiliad. Felly, fel rhan o’r ymgynghoriad hwn, rydym eisiau eich barn am yr amser a’r costau sy’n gysylltiedig â darparu gwybodaeth er mwyn taro’r cydbwysedd cywir i lesddeiliaid.

2.1 Adroddiad blynyddol newydd

26. Bydd mesurau yn Neddf 2024 yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu adroddiad blynyddol cyn y flwyddyn gyfrifyddu 12 mis, neu’n gynnar yn y flwyddyn honno. Cynigir y dylai’r adroddiad hwn fynd y tu hwnt i arferion cyfredol llawer o landlordiaid, sydd ond yn cynnwys hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth, cyllidebau (mewn rhai achosion), a’r Crynodeb o Hawliau a Rhwymedigaethau statudol.

27. Mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru bwerau i ragnodi fformat a chynnwys yr adroddiad blynyddol, a sut mae’n cael ei ddarparu i lesddeiliaid. Gallant hefyd eithrio categorïau penodol o landlordiaid neu fathau o daliadau gwasanaeth o’r gofyniad hwn, os ydynt yn ystyried hynny’n briodol.

28. Rhaid darparu’r adroddiad blynyddol o fewn mis i ddechrau’r cyfnod cyfrifyddu newydd, ond gellir ei gyhoeddi’n gynharach cyn belled â’i fod yn cwmpasu’r cyfnod 12 mis “perthnasol”. Mae hyn yn golygu y gallai landlordiaid gyfuno’r adroddiad hwn â’r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth pe byddent yn dymuno lleihau costau, er enghraifft.

i) Fformat a chynnwys arfaethedig yr adroddiad blynyddol

29. Y nod yw gwneud yr adroddiad blynyddol yn glir, yn hygyrch ac yn ddefnyddiol i lesddeiliaid a rhoi’r wybodaeth sydd ei hangen arnynt mewn un lle am faint a godir arnynt am y flwyddyn i ddod ac unrhyw wariant sylweddol sydd ar y gweill y tu hwnt i hynny. Rydym yn cynnig y dylai’r adroddiad blynyddol gynnwys y wybodaeth sylfaenol ganlynol:

a) Manylion cyswllt allweddol - megis asiant rheoli, landlord(iaid), a lle bo hynny’n berthnasol, y Cwmni Rheoli gan Breswylwyr, y person cyfrifol ar gyfer diogelwch tân, y Prif Berson Atebol o dan Ddeddf Diogelwch Adeiladu 2022, unrhyw Gymdeithas Tenantiaid Preswyl, ac unrhyw Gwmni Hawl i Reoli;

b) Dyddiadau les pwysig - fel hysbysiad galw am dâl gwasanaeth interim a dyddiadau diwedd blwyddyn ariannol;

c) Gwybodaeth sylfaenol am iechyd a chyflwr yr adeilad - gan gynnwys manylion arolygon statudol blynyddol blaenorol a chynlluniedig;

d) Taliadau gweinyddu – copi o atodlen o’r taliadau gweinyddu gorfodol sy’n ofynnol gan Adran 61 Deddf 2024 (gweler adran 2.6);

e) Gwaith mawr – cynlluniau ar gyfer gwaith mawr yn y ddwy flynedd nesaf ac a yw’r costau a ragwelir yn cael eu talu’n gyfan gwbl neu’n rhannol gan gronfa wrth gefn;

f) Ymdrin ag anghydfodau – gwybodaeth i gyfeirio lesddeiliaid ble i fynd os ydynt yn anhapus â’r tâl gwasanaeth neu os oes ganddynt gwestiynau (e.e. manylion gweithdrefn gwyno’r landlord, manylion cyswllt y Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau, a hawliau i fynnu dogfennau allweddol); a

g) Manylion gweithredoedd ffurfiol neu brosesau statudol sy’n effeithio ar yr adeilad - er enghraifft, hysbysiadau gorfodi, ymgyfreitha (o fewn ffiniau Gofynion Y Rheoliad Cyffredinol ar Ddiogelu Data[^3]), neu hawliadau rhyddfreinio.

Mae model enghreifftiol o’r adroddiad blynyddol a gynigir yn Atodiad A.

Cwestiwn 17
Ydych chi’n cytuno gyda’r wybodaeth sylfaenol a gynigir ar gyfer yr adroddiad blynyddol (paragraff 29)? [Ydw/Nac ydw]

Os na, pa ychwanegiadau neu newidiadau fyddai’n ei gwneud yn fwy effeithiol? [Testun rhydd]

Cwestiwn 18
A ddylid cyflwyno’r wybodaeth yn yr adroddiad blynyddol mewn modd rhagnodedig a safonedig? [Dylid/Na ddylid]

ii) Eithriadau i’r gofyniad i ddarparu adroddiad blynyddol

30. Mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru y pŵer i ganiatáu eithriadau rhag darparu adroddiad blynyddol yn seiliedig ar y math o landlord, disgrifiad o dâl gwasanaeth neu unrhyw fater penodedig arall. Ein sefyllfa gychwynnol yw na ddylai fod unrhyw eithriadau. Mae hyn er mwyn sicrhau bod lesddeiliaid yn cael yr wybodaeth hanfodol sydd ei hangen arnynt. Rydym yn ymwybodol, fodd bynnag, o rai achosion a allai gyfiawnhau trefniadau gwahanol, ac mae ein hystyriaeth o bob un o’r rhain wedi’i nodi isod

a) Taliadau gwasanaeth sefydlog a ffioedd digwyddiad yn y sector ymddeol

31. Mae llai o berthynas uniongyrchol rhwng y swm a delir gan lesddeiliaid y codir taliadau gwasanaeth sefydlog arnynt a chostau’r landlord. Mae hyn yn arbennig o wir mewn tai ymddeol arbenigol lle mae costau llawer o lesddeiliaid yn cael eu rheoli trwy gyfuniad o daliadau gwasanaeth sefydlog a ffioedd digwyddiad.[^4]

32. O ystyried hyn, rydym yn cynnig y dylid parhau i ddarparu adroddiad blynyddol, ond i eithrio landlordiaid sy’n codi tâl gwasanaeth sefydlog a ffioedd digwyddiad o’r gofyniad i gynnwys y wybodaeth sylfaenol yn rhan g) “Manylion gweithredoedd ffurfiol neu brosesau statudol sy’n effeithio ar yr adeilad” (gweler paragraff 29) ynddo. Fodd bynnag, rydym yn cynnig y dylai’r landlordiaid hyn ddatgelu manylion unrhyw ffioedd digwyddiad fel a phryd y maent yn berthnasol i eiddo ymddeol fel rhan o’r adroddiad blynyddol. Bydd hyn yn ffordd ddefnyddiol o atgoffa am y rhwymedigaeth i dalu ffi digwyddiad y bydd perchnogion wedi cytuno iddo wrth brynu’r eiddo ond y gallent anghofio amdano yn nes ymlaen, yn enwedig yn achos y ffioedd sy’n cael eu sbarduno dim ond wrth adael neu werthu’r eiddo, a allai ddigwydd rai blynyddoedd yn ddiweddarach.

b) Landlordiaid canolradd ac uwch

33. Efallai y bydd rhai landlordiaid yn ei chael yn anodd bodloni rhai o’r gofynion i ddarparu’r wybodaeth sylfaenol a gynigir yn yr adroddiad blynyddol newydd. Yn arbennig landlordiaid lesoedd canolradd (“pen leswyr”). Bydd gan ben leswyr hawl i dderbyn gwybodaeth gan eu landlord (neu “landlord uwch”) trwy’r adroddiad blynyddol. Fodd bynnag, dylai eu lesddeiliaid (neu “is-lesddeiliaid”) hefyd fod â hawl i dderbyn gwybodaeth gan y pen leswr ac mae’n ofynnol iddo hefyd, fel eu landlord uniongyrchol, baratoi adroddiad blynyddol. Yn hyn o beth efallai na fydd gan y pen leswr holl gynnwys gofynnol yr adroddiad blynyddol i allu ei drosglwyddo i’r is-lesddeiliad ac, ar ben hynny, gall cyfnod cyfrifyddu y pen leswr fod yn wahanol i gyfnod y landlord uwch.

34. Cynigir dau opsiwn i fynd i’r afael â’r pryder hwn:

Eithriad i’r adroddiad blynyddol Opsiwn 1: Gohirio’r gofyniad i ddarparu’r adroddiad blynyddol i’r is-lesddeiliad nes bod y landlord uwch yn darparu’r wybodaeth berthnasol i’r pen leswr. Byddai lesddeiliaid yn derbyn y ffurflen galw am dâl gwasanaeth yn unol â chyfnod cyfrifyddu’r pen leswr ond byddai angen aros i dderbyn gwybodaeth a gedwir gan y pen leswr nes y gellid ei chyfuno â gwybodaeth a gedwir gan y landlord uwch, ar ddiwedd cyfnod cyfrifyddu’r landlord uwch. Byddai’r wybodaeth yn cael ei darparu i gyd fel un adroddiad, ond gallai hyn olygu oedi i’r lesddeiliaid; neu

Eithriad i’r adroddiad blynyddol Opsiwn 2: Ei gwneud yn ofynnol i bob pen leswr ddarparu’r wybodaeth sylfaenol sydd ganddynt fel rhan o’r adroddiad blynyddol o fewn yr amserlenni statudol. Er enghraifft, byddai’r wybodaeth y gallai’r pen leswr ei darparu fel rhan o’r adroddiad blynyddol, y gellir ei ddarparu ochr yn ochr â’r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth, yn is-set o’r wybodaeth sylfaenol arfaethedig (paragraff 29) ac yn cynnwys:

a) Tabl o fanylion cyswllt

b) Gwybodaeth sylfaenol allweddol sy’n ymwneud ag iechyd a chyflwr yr adeilad; ac

c) Ymdrin ag anghydfodau.

35. Byddai’r wybodaeth gychwynnol a roddir yn Opsiwn 2 wedyn yn cael ei ategu gan yr wybodaeth sylfaenol sy’n weddill a roddir gan y landlord uwch yn ddiweddarach. Er y bydd lesddeiliaid yn cael mwy o wybodaeth ymlaen llaw, bydd yn anghyflawn a gallai darparu gwybodaeth mewn sypiau ar wahân roi pwysau gweinyddol ar landlordiaid. Byddem yn croesawu barn, yn enwedig gan lesddeiliaid a phen leswyr, ar ba opsiwn sy’n well gennych.

c) Diffyg gwybodaeth

36. Oherwydd eu harferion gwaith, efallai y bydd rhai landlordiaid, yn enwedig landlordiaid cymdeithasol, yn cael trafferth darparu rhannau o’r wybodaeth sylfaenol a gynigir ar gyfer yr adroddiad blynyddol, neu ddarparu gwybodaeth yn y modd a ragnodir. Gallai’r enghreifftiau posibl gynnwys:

a) Lle byddai angen i’r landlord ddarparu mwy o wybodaeth nag sy’n berthnasol i’r adeilad unigol. Er enghraifft, gallai adroddiadau, fel asesiadau risg tân gwmpasu nifer o adeiladau. Mewn amgylchiadau o’r fath rydym yn cynnig y dylid darparu’r wybodaeth hon o hyd, ond wrth wneud hynny y dylai’r landlord ei gwneud yn glir pan nad yw’r wybodaeth honno’n ymwneud â’r adeilad hwnnw yn unig.

b) Lle nad yw’r landlord yn dal yr wybodaeth. Rydym yn credu y bydd hyn yn brin ond gallai ddigwydd o bosibl, er enghraifft, pan fydd gwybodaeth yn cael ei throsglwyddo yn sgil newid mewn landlord neu asiant rheoli. Er mwyn ein helpu i benderfynu a allai fod angen eithriad, byddem yn croesawu barn ar yr wybodaeth sylfaenol y bwriedir ei gwneud yn ofynnol yn yr adroddiad blynyddol na allai landlord ei dal yn rhesymol, ac ym mha amgylchiadau, a’r baich profi y dylai fod angen i landlordiaid ei ddangos i fod yn gymwys ar gyfer eithriad o’r fath; neu

c) Lle mae’r ddeddfwriaeth bresennol yn darparu eithriad ffurfiol. Er enghraifft, efallai na fydd Asesiad Risg Tân yn cwmpasu pob math o adeilad (er enghraifft, fflat deulawr).

Cwestiwn 19
Ydych chi’n cytuno gyda’r cynigion ar gyfer yr adroddiad blynyddol i lesddeiliaid mewn eiddo ymddeol sy’n talu taliadau gwasanaeth sefydlog a ffi digwyddiad? [Ydw/Nac ydw]

Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda. [Testun rhydd]

Cwestiwn 20
I bobl â landlord uwch, sut mae’r cyfnodau cyfrifyddu yn wahanol rhwng rhai’r landlord uwch a’r pen leswr? [0-1 mis/1-3 mis/4-6 mis/dros 6 mis]

Cwestiwn 21
Lle mae cyfnodau cyfrifyddu gwahanol rhwng pen leswyr a landlordiaid uwch, a ydych chi’n cytuno gydag eithriad adroddiad blynyddol Opsiwn 1 neu Opsiwn 2 fel modd i sicrhau bod lesddeiliaid yn derbyn gwybodaeth amserol? [Opsiwn 1/Opsiwn 2/dim y naill na’r llall]

Os na chytunwch â’r naill na’r llall, awgrymwch pa drefniant arall ddylai fod ar waith os gwelwch yn dda? [Testun rhydd]

Cwestiwn 22
Dan ba amgylchiadau fyddai’r wybodaeth sylfaenol a gynigir efallai ddim ar gael i’r landlord ei chynnwys yn yr adroddiad blynyddol yn y cyfnod amser penodedig? Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda. [Testun rhydd]

Cwestiwn 23
A oes unrhyw eithriadau eraill a ddylai fod ar waith ar gyfer darparu rhai rhannau neu’r holl rannau o’r adroddiad blynyddol a gynigir? [Oes/Nac oes]

Os felly, esboniwch [Testun rhydd]

2.2 Ffurflen galw am dâl gwasanaeth safonedig newydd

37. Mae hysbysiad galw am dâl gwasanaeth yn anfoneb a gyflwynir gan landlord neu asiant rheoli sy’n amlinellu faint y mae’n rhaid i lesddeiliad unigol ei dalu am reoli, cynnal a chadw ac yswirio eu hadeilad. Bydd y gwasanaethau neu’r gwaith y gellir casglu arian ar eu cyfer a’r cyfnod amser sydd wedi’i gynnwys ym mhob anfoneb yn cael eu pennu gan lesoedd unigol. Mae pob lesddeiliad yn derbyn o leiaf un hysbysiad galw o’r fath dros gyfnod o ddeuddeg mis.

38. Ar hyn o bryd, mae’r gyfraith yn ei gwneud yn ofynnol i’r ffurflenni galw am dâl gwasanaeth gynnwys yr wybodaeth ganlynol yn unig:

a) enw a chyfeiriad y landlord neu, os yw’r landlord y tu allan i Gymru a Lloegr, rhaid i’r hysbysiad galw gynnwys cyfeiriad yng Nghymru a Lloegr lle gall y lesddeiliad gyflwyno hysbysiadau i’r landlord;[^5] a

b) y Crynodeb o Hawliau a Rhwymedigaethau.[^6]

39. Y tu hwnt i’r gofynion hyn, rhaid darparu’r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth yn unol â’r les, ond fel arall gall landlordiaid benderfynu ar fformat a chynnwys y gofynion fel y dymunant. Argymhellodd adroddiad 2019 Pwyllgor Dethol y Weinyddiaeth Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol ar ddiwygio cyfraith Lesddaliad (PDF, 1330KB), ac adroddiad Rheoleiddio Asiantiaid Eiddo yr Arglwydd Best, y dylid safoni hysbysiadau galw am daliadau gwasanaeth i sicrhau cysondeb a helpu lesddeiliaid i ddeall costau’n well.

40. Mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru bwerau yn Neddf 2024 i ragnodi fformat a chynnwys ffurflenni galw am dâl gwasanaeth. Mae hyn yn cynnwys yr holl hysbysiadau galw am daliadau a wneir trwy gydol y flwyddyn gyfrifyddu 12 mis, gan gynnwys unrhyw hysbysiadau galw sy’n cyd-fynd â chyflwyno’r datganiad o gyfrifon ariannol (ac yn digwydd lle mae costau ar gyfer y cyfnod cyfrifyddu blaenorol yn fwy na’r hyn a ddisgwyliwyd yn y costau amcangyfrifedig). Mae Deddf 2024 hefyd yn diddymu Adran 21B o Ddeddf 1985, gan ein galluogi i ddiweddaru neu ddisodli’r Crynodeb o Hawliau a Rhwymedigaethau presennol.

41. Mae ein cynigion i safoni’r ffurflen galw am dâl gwasanaeth yn ymdrechu i osod lefel gofynnol yn hytrach na chyfyngu ar y lefel o fanylion y mae’n rhaid ei ddarparu. Gall landlordiaid ddewis darparu mwy o fanylion os dymunant. Hoffem gael barn ar y lefel gofynnol o wybodaeth a manylion y dylid ei ddarparu y byddai lesddeiliaid a landlordiaid yn ei ystyried yn briodol ar gyfer y ffurflen galw am dâl gwasanaeth newydd safonedig.

i) Cynnwys arfaethedig y ffurflenni galw am dâl gwasanaeth newydd

a) Y ffurflen galw am dâl gwasanaeth cychwynnol

42. O ystyried lefel yr wybodaeth a gynigir i’w chynnwys yn yr adroddiad blynyddol (gweler adran 2.1), cynigiwn y dylai’r ffurflen galw am dâl gwasanaeth cychwynnol (sef yr hysbysiad cyntaf ar ddechrau’r flwyddyn gyfrifyddu) ganolbwyntio ar y cyfraniad ariannol y mae’n rhaid i lesddeiliaid unigol ei dalu tuag at reoli a chynnal a chadw’r adeilad ar gyfer y cyfnod hwnnw, a chynnwys:

a) Enw a chyfeiriad y lesddeiliad, y landlord a’r eiddo y mae taliadau gwasanaeth yn daladwy amdano. Mewn achosion lle nad y landlord yw’r parti sy’n cyflwyno’r hysbysiad galw, dylid rhoi manylion y landlord hefyd lle bo’n bosibl;

b) Cyfanswm y swm sy’n daladwy am y cyfnod yn seiliedig ar y gyllideb;

c) Manylion talu a dyddiad cau;

d) Canlyniadau peidio â thalu; a

e) Cyllideb Flynyddol – manylion y gwariant a fwriedir ar gostau cynnal a chadw, yswiriant a rheoli’r adeilad.

43. Bydd y rhan fwyaf o lesoedd yn nodi’r cyfnodau amser pan all landlord gyflwyno hysbysiad galw am dâl gwasanaeth i’w lesddeiliaid. Gall rhai lesddeiliaid hefyd dderbyn gofynion interim, a gyflwynir ganol blwyddyn neu ar gyfnodau eraill. Rydym yn meddwl y dylai’r rhain gynnwys yr un wybodaeth â hysbysiadau galw cychwynnol heblaw manylion y gyllideb flynyddol (ar y sail nad yw’n angenrheidiol darparu’r wybodaeth hon drosodd a throsodd). Byddem yn croesawu barn ar y dull hwn.

44. Fel rhan o gynnig manylion ar gyfer y ffurflen galw am dâl gwasanaeth, rydym wedi rhoi sylw i’r gofynion ar gyfer Lloegr a nodir yn Adran 113 o Ddeddf Diogelwch Adeiladau 2022. Nid yw hyn wedi’i ddechrau eto, ond bydd yn cyflwyno gofyniad newydd, i adeiladau dros 18 metr, nad yw tâl gwasanaeth yn cael ei gyflwyno nes bod y landlord wedi darparu gwybodaeth berthnasol ynghylch diogelwch adeiladau i’r lesddeiliad.[^7] Mae hyn yn golygu bod yn rhaid darparu’r wybodaeth gyda’r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth. Mae’n iawn bod lesddeiliaid mewn adeiladau dros 18 metr yn derbyn yr wybodaeth hon, ond mae arnom eisiau gofyn barn ynghylch p’un a ddylid darparu’r wybodaeth hon gyda phob hysbysiad galw am dâl gwasanaeth neu a ellid ei darparu unwaith fel rhan o’r Adroddiad Blynyddol newydd.

45. Mae model o’r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth arfaethedig yn Atodiad B.

b) Manylion y gyllideb flynyddol

46. Mae’r gyllideb flynyddol yn elfen allweddol o’r adroddiad blynyddol a’i bwriad yw dangos yn glir beth mae’r landlord yn bwriadu gwario arian arno a’i adennill trwy’r tâl gwasanaeth. Mewn llawer o flociau, bydd yr holl lesddeiliaid yn talu am union yr un gwasanaethau. Mewn eraill, mae costau’n amrywio yn dibynnu ar bwy sy’n defnyddio cyfleusterau penodol, fel campfa neu fynediad unigryw i ardaloedd cymunol penodol. Mewn achosion o’r fath, gellir rhannu’r gyllideb yn wahanol rannau neu raglenni i adlewyrchu hyn i’w gwneud hi’n haws i lesddeiliaid unigol ddeall beth y disgwylir iddynt ei gyfrannu.

47. Y dull rydym yn ei ffafrio yw ei bod yn ofynnol darparu’r gyllideb fel rhan o’r ffurflen galw am dâl gwasanaeth cychwynnol ac, fel rhan o’r ffurflen galw, y dylai gynnwys y gyllideb ar gyfer y cyfnod cyfrifo blaenorol a phresennol. Rydym yn sylweddoli bod risg y gallai’r gyllideb ar gyfer y cyfnod cyfrifo fod yn amcangyfrif, ond rydym yn credu y gallai hyd yn oed amcangyfrif roi syniad clir i lesddeiliaid am ble y mae’r newidiadau mewn gwariant yn debyg o fod. Er hynny, rydym yn cydnabod bod sail hefyd i gyllideb ffurfio rhan o’r adroddiad blynyddol, a fyddai’n golygu bod rhaid i landlordiaid gyflwyno cyllideb o fewn mis o ddiwedd y cyfnod cyfrifo, waeth beth yw telerau’r les unigol. Rydym eisiau eich barn ynglŷn â phryd dylid darparu’r gyllideb.

48. Rydym hefyd yn ceisio eich barn am ddau opsiwn ar gyfer lefel y manylion a ddylai fod yn y gyllideb flynyddol o ran dadansoddi costau. Bwriad yr wybodaeth yw rhoi gwell dealltwriaeth i lesddeiliaid o’r hyn y mae eu tâl gwasanaeth yn talu amdano, ond rydym eisiau eich barn am ba lefel o wybodaeth rydych chi’n meddwl sy’n ddigonol ac yn gymesur ar gyfer anghenion lesddeiliaid.

49. Opsiwn cyllideb flynyddol 1: Dadansoddiad syml o dan nifer cyfyngedig o benawdau lefel uchel safonedig ar gyfer costau fel a ganlyn:

a) Taliadau rheoli
b) Cyfleustodau
c) Costau diogelwch
d) Cynnal a chadw tiroedd
e) Rhwymedigaethau Iechyd a Diogelwch
f) Atgyweiriadau a chynnal a chadw cyffredinol
g) Costau yswiriant adeiladau
h) Ffioedd proffesiynol
i) Cyfraniad i’r cronfeydd wrth gefn
j) Cyflogau staff ar y safle

50. Y nod yw bod hyn yn rhoi lefel uwch o fanylion, ond heb geisio gorlwytho lesddeiliaid gyda gormod o wybodaeth (gan nodi y bydd ganddynt hawliau ehangach i ofyn am ragor o wybodaeth os dymunant, gweler adran 2.4), na chynyddu costau gormod. Gweler Atodiad B am enghraifft ddarluniadol o Opsiwn 1.

51. Opsiwn cyllideb flynyddol 2: Yn cynnig dadansoddiad manylach, sy’n dilyn yn agosach yr argymhelliad yn adroddiad yr Arglwydd Best ar Reoleiddio Asiantiaid Eiddo, gydag is-gategorïau o dan bob pennawd. Er enghraifft:

a) Taliadau rheoli - Wedi’i rhannu ymhellach i nodi gofalwr/derbynfa, ffi asiant rheoli, deunydd ysgrifennu a phostio, yswiriant cyfarwyddwyr a swyddogion, ac ati.

b) Cyfleustodau - Rhannu’r wybodaeth i nodi nwy, trydan, dŵr ac ati.

52. Er bod y dull hwn yn cynyddu tryloywder ymhellach, gallai godi costau i landlordiaid a fyddai’n debygol o’u trosglwyddo i lesddeiliaid, a allai hefyd weld y lefel hon o fanylion yn llethol iawn. Gweler Atodiad B2 am enghraifft ddarluniadol o Opsiwn 2.

Cwestiwn 24
Ydych chi’n cytuno â chynnwys arfaethedig y ffurflen galw am dâl gwasanaeth gychwynnol? [Ydw/Nac ydw]

Os na, pa newidiadau i’r cynnwys arfaethedig hoffech chi eu gweld? [Testun rhydd]

Cwestiwn 25
[Lloegr yn unig] Ydych chi’n ystyried y dylid darparu’r wybodaeth am ddiogelwch adeilad newydd fel rhan o’r ffurflen galw am dâl gwasanaeth neu’r adroddiad blynyddol? [Ydw/Nac ydw]

Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

Cwestiwn 26
Pa opsiwn yn eich barn chi sy’n rhoi’r lefel mwyaf priodol o ddadansoddi costau i’r penawdau cyllideb ar gyfer y ddogfen cyllideb flynyddol? [Opsiwn 1/Opsiwn 2]

Esboniwch pam mae’n well gennych chi Opsiwn 1 neu Opsiwn 2. [Testun rhydd]

Cwestiwn 27
Ydych chi’n meddwl y dylid darparu manylion y gyllideb fel rhan o’r ffurflen galw am dâl cychwynnol neu fel rhan o’r adroddiad blynyddol? [Ydw/Nac ydw]

Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

c) Ffurflenni hysbysiad cysoni

53. Mae hysbysiadau cysoni yn cael eu cyhoeddi ochr yn ochr â datganiad o gyfrifon ariannol. Mae’r rhain yn dangos a oedd gorwariant neu danwariant yn y flwyddyn gyfrifyddu flaenorol. Os oedd costau’n uwch na’r disgwyl, bydd lesddeiliaid yn derbyn hysbysiad galw pellach am daliad. Os oedd costau’n is, gall lesddeiliaid gael naill ai nodyn credyd ar gyfer ad-daliad, neu ddidyniad i’w gario ymlaen ar gyfer eu hysbysiad galw nesaf am dâl gwasanaeth.

54. Mae Deddf 2024 yn rhoi pwerau i’r Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru ragnodi fformat penodol ar gyfer hysbysiadau cysoni.[^8] Rydym yn cynnig y dylai’r ffurflen hysbysiad cysoni gynnwys un hysbysiad galw ac esboniad o natur a swm y gorwariant neu danwariant, a thabl sy’n cymharu’r gyllideb â chostau gwirioneddol yr aethpwyd iddynt. Cynigir y gall landlordiaid benderfynu sut i esbonio unrhyw wahaniaethau, ond y dylid gwneud yn glir i lesddeiliaid beth yw’r rheswm dros yr hysbysiad galw a hefyd rhoi pŵer i lesddeiliaid ofyn i’r landlord am fwy o fanylion os ydynt yn dymuno. Mae enghraifft o’r ffurflen hysbysiad cysoni newydd arfaethedig yn Atodiad B3.

Cwestiwn 28
Ydych chi’n cytuno â’r ffurflenni arfaethedig ar gyfer hysbysiadau galw interim a chysoni? [Ydw/Nac ydw]

Esboniwch eich ymateb os gwelwch yn dda. Os ydych chi’n anghytuno, awgrymwch ddull amgen. [Testun rhydd]

ii) Eithriadau i’r ffurflenni newydd ar gyfer hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth

55. Ein man cychwyn yw na ddylai fod unrhyw eithriadau i ddarparu’r ffurflenni hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth newydd i lesddeiliaid. Bwriad y dull arfaethedig yw bod y ffurflenni hyn yn cynnig ffordd syml, hygyrch a chost-effeithiol o roi gwybodaeth glir i lesddeiliaid am eu rhwymedigaethau. Fodd bynnag, byddem yn croesawu barn ynghylch a oes unrhyw amgylchiadau neu gyfiawnhad dros unrhyw eithriadau. Byddwn hefyd yn cadw golwg ar y mater dros amser, rhag ofn y bydd seiliau ar gyfer unrhyw eithriadau yn codi yn y dyfodol.

Cwestiwn 29
A ddylai fod unrhyw eithriadau rhag darparu hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth gan ddefnyddio ffurflenni safonol? [Dylai/Na ddylai]

Os credwch y dylai, esboniwch pa eithriadau ddylai fod, a pham os gwelwch yn dda? [Testun rhydd]

iii) Dull o ddarparu ffurflenni galw am dâl gwasanaeth

56. Mae mesurau yn Neddf 2024 yn caniatáu inni ragnodi sut mae hysbysiadau galw am daliadau gwasanaeth yn cael eu darparu i lesddeiliaid. Ar hyn o bryd, mae’r dull yn cael ei bennu gan y les, a allai ei gwneud yn ofynnol i hysbysiadau galw gael eu hanfon trwy’r post neu bod yn rhaid i’r landlord ddilyn darpariaethau hysbysu perthnasol o dan Adran 196 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925. Mae’r gofynion presennol yn gosod disgwyliadau gofynnol ar landlord, ac yn rhoi hyblygrwydd i lesddeiliaid gytuno’n anffurfiol ar ddull gwahanol o’i dderbyn gyda landlordiaid (e.e. defnyddio e-bost).

57. Nid ydym yn awyddus i ragnodi unrhyw drefniadau newydd, gan fod y system bresennol yn caniatáu hyblygrwydd defnyddiol. Fodd bynnag, rydym yn cydnabod y defnydd cynyddol o gyfathrebu digidol a’r budd y gall ei gynnig o ran gwella hygyrchedd a gostwng costau. Ystyrir y mater hwn ymhellach o safbwynt darparu gwybodaeth yn ehangach i lesddeiliaid yn adran 3.6.

Cwestiwn 30
Ydych chi’n cytuno y dylai’r hyblygrwydd presennol i gytuno ar sut i ddarparu ffurflenni galw am dâl gwasanaeth barhau? [Ydw/Nac ydw]

Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda [testun rhydd]

iv) Trefniadau pontio a chostau ffurflenni hysbysiadau galw a’r adroddiad blynyddol

58. Bydd angen i landlordiaid, asiantiaid rheoli a lesddeiliaid addasu i’r gofynion newydd am ffurflenni galw am dâl gwasanaeth ac adroddiad blynyddol wedi eu safoni. Efallai y bydd angen i landlordiaid ac asiantiaid rheoli ddiweddaru systemau TG, hyfforddi staff, neu addasu eu prosesau i fodloni’r safonau newydd. Wedi dweud hynny, mae’n debyg y bydd y ffurflenni galw am daliadau gwasanaeth newydd yn debyg i’r hysbysiadau galw a ddefnyddir ar hyn o bryd gan y mwyafrif o landlordiaid a dylent integreiddio i’r drefn bresennol. Mae llawer o’r wybodaeth sydd ei hangen ar gyfer yr adroddiad blynyddol hefyd yn debygol o fod eisoes ar gael yn rhwydd.

59. Ni chafodd costau’r trefniadau newydd hyn eu costio fel rhan o’r Asesiad Effaith a oedd yn cyd-fynd â Deddf 2024 gan fod angen mwy o fanylion am yr wybodaeth sydd ei hangen i asesu hynny. Mae’r manylyn hwn wedi ei gynnwys yng nghynigion yr ymgynghoriad hwn ac rydym yn ceisio barn am y costau untro tebygol ar gyfer sefydlu ac ymgyfarwyddo yn ogystal â’r ddarpariaeth barhaus. Ar ôl gweithredu’r trefniadau newydd, rydym yn disgwyl i’r costau rheolaidd fod yn gyfyngedig.

60. Rydym am ddeall sut y bydd y costau hyn yn effeithio ar fusnesau ac os felly i ba raddau y byddant yn cael eu trosglwyddo i lesddeiliaid trwy’r tâl gwasanaeth. Rydym hefyd yn cydnabod, er mwyn paratoi ar gyfer y trefniadau newydd, ei bod yn debygol y bydd angen cyfnod pontio, ac iddo ystyried y cylch tâl gwasanaeth. Rydym am i’r cyfnod pontio fod mor fyr â phosibl a byddem yn croesawu barn ar awgrymiadau anffurfiol rydym wedi’u derbyn gan randdeiliaid y byddai cyfnod pontio o 12 mis o gychwyn y rheoliadau hyn yn briodol i baratoi ar gyfer gweithredu’r gofynion newydd am ffurflenni galw am dâl a’r adroddiad blynyddol.

Cwestiwn 31
Landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn unig: A oes unrhyw wybodaeth ar gyfer yr hysbysiad galw am daliadau gwasanaeth a’r adroddiad blynyddol arfaethedig nad ydych eisoes yn ei chasglu? [Oes/Nac oes].

Os oes, beth yw’r wybodaeth hon a faint o amser fyddai hi’n ei gymryd i’w chasglu a beth fyddai’r gost? [Testun rhydd]

Cwestiwn 32
Landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn unig: Ydych chi’n defnyddio meddalwedd rheoli, neu a ydych chi’n prosesu hysbysiadau galw â llaw? [meddalwedd rheoli proffesiynol/prosesu â llaw/arall]

Os arall, rhowch fanylion os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

Cwestiwn 33
Landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn unig: A fyddai angen i chi wneud addasiadau mawr i’ch systemau i fodloni’r gofynion gwybodaeth newydd? [Byddai/Na fyddai]

Os byddai, a fyddai unrhyw addasiadau yn cael eu hallanoli (er enghraifft, i ddarparwr meddalwedd TG)? [Testun rhydd]

Cwestiwn 34
Landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn unig: Pa mor hir y byddai’n ei gymryd a faint fyddai’n ei gostio i chi (neu, yn achos allanoli, y darparwr) o ran costau sefydlu i addasu systemau i gasglu a darparu’r wybodaeth a gynigir yn y ffurflenni galw neu’r adroddiad blynyddol a chostau rheolaidd ychwanegol wedi hynny? [Testun rhydd]

Rhowch ddadansoddiad o’r costau sefydlu a allai fod yn ofynnol ac unrhyw gostau ychwanegol i ddarparu’r wybodaeth yn rheolaidd ar ôl sefydlu’r system. [Testun rhydd]

Cwestiwn 35
Ydych chi’n cytuno bod 12 mis yn gyfnod pontio derbyniol i landlordiaid baratoi ar gyfer dechrau’r trefniadau ar gyfer y ffurflen galw am dâl a’r adroddiad blynyddol newydd? [Ydw/Nac ydw]

Os na, beth ddylai fod yn gyfnod priodol a pham? [Testun rhydd]

2.3 Hysbysiad galw newydd am daliadau gwasanaeth yn y dyfodol

61. O dan Adran 20B o Ddeddf Landlord a Thenant 1985, rhaid i landlord hysbysu lesddeiliaid am gostau tâl gwasanaeth sy’n codi neu y mae galw amdanynt o fewn 18 mis o’r adeg y cododd y costau. Bwriad hyn yw sicrhau y cyflwynir biliau mewn da bryd ac osgoi anghydfod dros wariant sydd wedi digwydd ymhell yn ôl mewn amser. Mae cyfraith achosion wedi penderfynu bod y costau hyn yn cael eu cyfrif naill ai o’r adeg y bydd y landlord yn derbyn bil gan y cyflenwr neu pan fyddant yn talu’r cyflenwr eu hunain.

62. Os bydd landlordiaid yn colli’r dyddiad cau 18 mis hwn, nid yw lesddeiliaid yn atebol i dalu’r costau hyn oni bai bod y landlord yn anfon hysbysiad ysgrifenedig o fewn y cyfnod hwn am y costau a’u cyfrifoldeb i gyfrannu yn y dyfodol. Mae cyfraith achosion wedi pennu bod yn rhaid i gais landlord yn y cyd-destun hwn fod yn gais am daliad ariannol ac yn hysbysiad galw am wariant gwirioneddol yr aethpwyd iddo o dan ddarpariaethau’r les.

63. Nid oes fformat rhagnodedig ar gyfer yr hysbysiad hwn, sydd wedi achosi dryswch gan nad yw’r wybodaeth a ddarperir o fewn hysbysiadau yn cael ei ystyried yn ddigonol bob amser. Ar hyn o bryd, dim ond y gost gyffredinol i’r landlord sydd angen ei nodi yn yr hysbysiad, ond efallai na fydd o reidrwydd yn esbonio faint sy’n ddyledus gan bob lesddeiliad unigol, a fydd angen iddynt dalu, neu pryd y bydd y taliad yn ddyledus.

64. Mae Deddf 2024 yn ceisio rhoi eglurder trwy ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid gyhoeddi ‘hysbysiad galw yn y dyfodol’ newydd i lesddeiliaid lle mae’n ofynnol iddynt hysbysu lesddeiliaid am gostau tâl gwasanaeth yn y dyfodol.

65. Mae Deddf 2024 yn rhoi pwerau i’r Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru nodi ffurf yr hysbysiad, yr wybodaeth sydd i’w chynnwys ynddo, a’r modd y mae’n rhaid ei roi yn y dyfodol i’r lesddeiliaid. Rydym yn cynnig bod hyn yn cynnwys:

(a) swm amcangyfrifedig y costau yr aethpwyd iddynt;

(b) y swm y disgwylir i lesddeiliad unigol ei gyfrannu at y costau hynny; a

(c) dyddiad y disgwylir y bydd gofyn am y tâl gwasanaeth arno neu cyn hynny.

66. Pan fydd hysbysiad galw yn y dyfodol yn cael ei gyhoeddi, mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru bwerau i gyfyngu ar y swm y gall landlordiaid ei godi yn ogystal â’r terfyn amser ar gyfer galw am daliad. Gall landlordiaid ymestyn y dyddiad galw disgwyliedig o dan amodau penodol.

67. Ar gyfer rhaglenni gwaith aml-flwyddyn, rydym yn disgwyl i landlordiaid gyhoeddi hysbysiad galw yn y dyfodol ar gyfer pob set o waith newydd. Ar gyfer gwaith sydd eisoes ar y gweill, os bydd cynnydd pellach yn y costau sy’n cael eu hysgwyddo ar ôl yr hysbysiad galw yn y dyfodol cychwynnol, rydym hefyd yn disgwyl i landlordiaid gyhoeddi hysbysiad galw yn y dyfodol pellach i gwmpasu’r costau ychwanegol hyn cyn i’r hysbysiad galw presennol ddod i ben ac o fewn 18 mis i’r costau hynny gael eu hysgwyddo. Mae hyn yn amodol ar unrhyw gyfyngiadau a bennir gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru.

68. Bwriad y dull arfaethedig hwn yw darparu mwy o sicrwydd a thryloywder i lesddeiliaid ond hefyd sicrhau bod landlordiaid yn fwy atebol a sicrhau bod costau’n cael eu bilio mewn modd amserol, neu fel arall y cyfathrebir yn briodol gyda lesddeiliaid.

i) Ffurf a dull yr hysbysiad i lesddeiliaid

69. Mae’n bwysig bod landlordiaid yn rhoi gwybodaeth glir, amserol a hygyrch i lesddeiliaid am gostau yn y dyfodol. Mae Atodiad C yn dangos manylion yr hysbysiad galw yn y dyfodol safonol arfaethedig. Dylid anfon y ffurflen at lesddeiliaid yn unol â’r les. Fodd bynnag, fel y nodir yn adran 3.6, rydym yn cydnabod y defnydd cynyddol o gyfathrebu digidol, a byddwn yn cadw golwg ar newid tuag at ddanfon yn electronig yn y dyfodol.

Cwestiwn 36
A ydych chi’n cytuno â strwythur a chynnwys arfaethedig yr hysbysiad galw yn y dyfodol yn Atodiad C? [Ydw/Nac ydw]

Os na, pa newidiadau ydych chi’n ystyried sydd eu hangen a pham? [Testun rhydd]

ii) Seiliau (rhesymau) dros ymestyn y dyddiad galw amcangyfrifedig

70. Efallai y bydd rhesymau y gellir eu cyfiawnhau pam y gallai landlordiaid weithiau fod angen oedi cyn gofyn i lesddeiliaid am daliad y tu hwnt i’r dyddiad galw disgwyliedig, hyd yn oed os yw cyfanswm y costau yn aros yr un fath. Gallai hyn fod oherwydd anghydfodau ynghylch ansawdd y gwaith neu oedi o ran gorffen y gwaith. Efallai y bydd achosion hefyd lle mae gorwariant yn ymwneud â phrosiect gwaith mawr sy’n destun anghydfod rhesymoldeb neu oddefeb yn y tribiwnlys perthnasol nad yw wedi’i benderfynu eto. Mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru y pŵer i ragnodi rhesymau dilys dros newid dyddiad y galw ac rydym yn cynnig y rhesymau canlynol:

a) Oedi i waith mawr; ac

b) Anghydfodau sy’n gohirio anfoneb y bil terfynol.

71. Rydym yn croesawu barn ar briodoldeb y seiliau hyn ac a ddylid ystyried seiliau eraill.

Cwestiwn 37
Ydych chi’n cytuno â’r rhesymau arfaethedig ar gyfer ymestyn y dyddiad galw amcangyfrifedig? [Ydw/Nac ydw]

Os na, o dan ba resymau eraill y dylai landlordiaid allu newid y dyddiad galw? [Testun rhydd]

Cwestiwn 38
A ddylem ddeddfu fel na ddylid adennill costau os yw’r terfyn amser ar y ffurflen galw yn y dyfodol gychwynnol wedi dod i ben, neu fel y dylid capio’r costau os ydynt yn uwch na’r amcan ar y ffurflen gychwynnol? [Dylech/Na ddylech]

Os na ddylem, esboniwch pam a nodwch pa gyfyngiadau fyddai’n dderbyniol yn eich barn chi.

2.4 Hawliau estynedig i gael gwybodaeth ar gais

72. Ar hyn o bryd mae gan lesddeiliaid yr hawl i gael crynodeb ysgrifenedig o’r costau a gallant archwilio dogfennau cysylltiedig (e.e. cyfrifon, derbynebau a dogfennau eraill sy’n gysylltiedig â’r wybodaeth am daliadau gwasanaeth) o fewn chwe mis ar ôl derbyn y crynodeb.[^9] Os oes angen, mae’n ofynnol i landlordiaid ddarparu lle addas ar gyfer archwilio’r dogfennau o fewn mis i gais y lesddeiliad. Er eu bod yn cynnig rhywfaint o fudd i lesddeiliaid, mae’r darpariaethau hyn yn gaethiwus ac yn cyfyngu ar faint o wybodaeth y mae’n rhaid i landlordiaid ei ddarparu.

73. Er y bydd landlordiaid yn darparu mwy o wybodaeth i lesddeiliaid trwy’r adroddiad blynyddol ac ar yswiriant adeiladau (gweler adran 2.1 ac adran 2.7), efallai y bydd gan lesddeiliaid gwestiynau pellach o hyd ac y byddant am gael mynediad at ddogfennau amrywiol ychwanegol i ddeall materion yn fwy manwl. Credwn y dylai lesddeiliaid gael mynediad at ddogfennau allweddol (e.e. asesiadau risg tân) ar unrhyw adeg, nid dim ond i hysbysu darpar brynwyr wrth werthu eiddo. Bydd hyn yn helpu’r rhai sy’n dymuno cael rhagor o fanylion am yr hyn maen nhw’n talu amdano a’u helpu i ddwyn landlordiaid i gyfrif yn well. Gall hefyd helpu i osgoi anghydfodau rhag gwaethygu os gall lesddeiliaid ddod o hyd i sicrwydd ar fater penodol trwy gael gwybodaeth ychwanegol. Dylai’r wybodaeth sydd ar gael ar gais gynnwys mynediad at ddogfennau sy’n ymwneud ag eitemau gwariant yn y tâl gwasanaeth yn ogystal â’r rhai sy’n ymwneud â rheoli a chynnal a chadw adeiladau unigol.

74. Yn ogystal â’r hawliau presennol, gall lesddeiliaid gyda landlordiaid awdurdodau lleol ofyn am wybodaeth o dan Ddeddf Rhyddid Gwybodaeth 2000 ac, yn Lloegr, mae llywodraeth y DU hefyd yn ceisio cynyddu tryloywder i denantiaid (rhentwyr ac wedi’i ymestyn i lesddeiliaid sy’n rhanberchnogion gyda chyfran lai na 100%) 
darparwyr cofrestredig preifat tai cymdeithasol (PRP). Bydd llywodraeth y DU yn cyfarwyddo’r Rheoleiddiwr Tai Cymdeithasol i gyflwyno Gofynion Mynediad at Wybodaeth i Denantiaid Cymdeithasol newydd (STAIRs) ar gyfer darparwyr cofrestredig preifat tai cymdeithasol. Bydd STAIRs yn ei gwneud yn ofynnol i ddarparwyr cofrestredig preifat tai cymdeithasol fynd ati’n rhagweithiol i gyhoeddi gwybodaeth benodol am reolaeth eu cartrefi.

75. Mae Deddf 2024 yn diddymu’r hawliau presennol ac yn eu disodli gyda hawliau ehangach newydd i lesddeiliaid ofyn am wybodaeth fanylach am daliadau gwasanaeth, rheoli adeiladau, yswiriant a chynnal a chadw gan eu landlord. Gall lesddeiliaid hefyd ofyn am fynediad at wybodaeth berthnasol a gedwir gan drydydd partïon, a gallant ofyn am archwilio dogfennau yn bersonol neu i dderbyn copïau o ddogfennau wedi eu hanfon atynt. Gall y landlord godi tâl ar y lesddeiliad am wneud copïau, ond ni chaiff godi tâl ar lesddeiliaid am weld gwybodaeth yn bersonol oni bai bod copïau’n cael eu gwneud.

76. Mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru ystod o bwerau newydd i greu fframwaith cadarn ond cymesur i sicrhau bod lesddeiliaid yn derbyn gwybodaeth y mae ganddynt hawl iddi.[^10] Yma, rydym yn ceisio barn ar sut i weithredu’r gyfundrefn ehangach newydd hon.

i) Gwybodaeth y gellir gofyn i landlordiaid amdani

77. Rydym yn cynnig y rhestr ragnodedig ganlynol o wybodaeth ariannol ac anariannol y gall lesddeiliaid ofyn amdani, gweler Tabl 1 isod. Mae hyn yn cynnwys manylion am ‘reoli adeiladau a safleoedd’ a ‘rheolaeth ariannol’ sy’n gysylltiedig ag eiddo lesddeiliad.

Tabl 1. Gwybodaeth mae gan lesddeiliaid hawl i’w derbyn

Categori gwybodaeth: Rheoli adeiladau a safleoedd

Gwybodaeth i’w darparu	Nodiadau
Yr asesiadau risg tân presennol a/neu y flwyddyn flaenorol
Asesiadau PAS 9980 o waliau allanol a chladin
Tystysgrifau EWS1
Arolygon adeiladau
Arolygon asbestos
Adroddiad profi Diogelwch Trydan
Arolygon Legionella
Cynlluniau Rheoli Diogelwch
Cynlluniau a rhaglenni cynnal a chadw wedi’u cynllunio
Manylebau ar gyfer gwaith mawr	Yn cwmpasu gwaith arfaethedig a gwaith a wnaed o dan Adran 20 o Ddeddf 1985. Yn cynnwys dogfennau tendr.
Hysbysiadau gorfodi diogelwch tân a diogelwch adeiladau
Dogfennau eraill sy’n ymwneud â bodloni gofynion iechyd a diogelwch	Yn cynnwys Gorchmynion Cyweirio a Gorchmynion Cyfraniadau Cyweirio o dan Ddeddf Diogelwch Adeiladau 2022.
Manylion am adeiladu’r adeilad fel math o adeiladu, agosrwydd at gyrff mawr o ddŵr a risg llifogydd
Gwybodaeth ynglŷn â gosod rhwydweithiau gwres (gan gynnwys hysbysiadau a gyflwynir gan weinyddwr y parth)

Categori gwybodaeth: Rheolaeth ariannol

Gwybodaeth i’w darparu	Nodiadau
Contractau (ar gyfer cyflenwadau a gwasanaethau), gan gynnwys manylion fel costau cyffredinol a chostau ychwanegol (e.e. cyfraddau galw allan)	Yn cynnwys manylion contractau asiantiaid rheoli. Gall crynodeb fod yn briodol lle mae pryderon GDPR
Cytundebau Tymor Hir Cymwys	Fel y nodir yn Adran 20 a 20ZA o Ddeddf 1985
Contractau Asiantiaid Rheoli a’r gwasanaethau a ddarperir	Yn cwmpasu gwasanaethau craidd a ffioedd am wasanaethau ychwanegol y telir amdanynt ar wahân
Anfonebau a derbynebau ar gyfer unrhyw gost tâl gwasanaeth a drosglwyddir i lesddeiliaid	Yn cwmpasu’r holl ddogfennau sy’n ymwneud â gwaith rheoli, cynnal a chadw a gwella’r adeilad y telir amdano trwy’r tâl gwasanaeth
Manylion cronfeydd wrth gefn neu gronfeydd ad-dalu	Gallai hyn gynnwys y balans cyfredol, crynodeb o faint sydd wedi’i ymrwymo a’i dynnu dros gyfnod o amser, manylion trafodion unigol
Hanes hawliadau yswiriant adeiladau
Crynodeb o gostau’r cyfnod cyfrifyddu blaenorol	Yn debyg i’r darpariaethau presennol yn Adran 21 o Ddeddf 1985
Datganiadau o amcangyfrifon gwaith mawr
Cyllideb ar gyfer gwaith mawr
Manylion gwariant o gronfeydd wrth gefn
Copi o adroddiad blynyddol y flwyddyn flaenorol
Copi o hysbysiadau galw am daliadau gwasanaeth y flwyddyn flaenorol
Copi o’r atodlen taliadau gweinyddu

78. Byddem yn croesawu barn ar briodoldeb datgelu’r wybodaeth a restrir yn Nhabl 1 ac a ydych chi’n meddwl bod unrhyw wybodaeth bellach y dylai lesddeiliaid fod yn gallu cael mynediad iddi.

Cwestiwn 39
A ydych chi’n cytuno â’r rhestr arfaethedig o wybodaeth y gall lesddeiliaid ofyn amdani gan eu landlordiaid yn Nhabl 1? [Ydw/Nac ydw]

Os na, pa newidiadau ydych chi’n meddwl sydd eu hangen? [Testun rhydd]

ii) Sut y dylid darparu dogfennau a’r cyfnodau amser a gwmpesir

79. Rydym yn cynnig y dylai lesddeiliaid allu gofyn am wybodaeth gan eu landlord trwy sianeli amrywiol, er enghraifft drwy e-bost neu yn ysgrifenedig (gweler adran 3.6) er mwyn gwneud ceisiadau’n fwy hygyrch iddynt.

80. Dylai landlordiaid wneud ymdrech resymol i ddarparu’r wybodaeth y gofynnwyd amdani mewn fformat a modd hygyrch, gan gynnwys gwybodaeth a gafwyd gan drydydd partïon (fel y nodir ym mharagraffau 85-87). Mae’n well gan lawer o bobl dderbyn dogfennau’n ddigidol, a dylai landlordiaid ddefnyddio e-bost lle bo’n ymarferol i wneud hynny.

81. Rydym yn cynnig y gall lesddeiliaid ofyn am ddogfennau o flynyddoedd blaenorol. Er enghraifft, mae Deddf Cyfyngiadau 1980 yn caniatáu heriau i resymoldeb taliadau gwasanaeth amrywiadwy hyd at chwe (neu weithiau 12) mlynedd, tra bod prosesau prynu cartref yn caniatáu i drawsgludwyr ofyn am rai dogfennau (fel cyfrifon taliadau gwasanaeth) sy’n mynd yn ôl dair blynedd. Rydym yn bwriadu bod yn gyson o ran y cyfnod ar gyfer herio taliadau gwasanaeth, o ystyried y gellir ceisio gwybodaeth mewn perthynas â chefnogi her taliadau gwasanaeth, ac felly rydym yn cynnig gosod y terfyn ar chwe blynedd.

Cwestiwn 40
Ydych chi’n cytuno gyda’r cynnig i roi hawl i lesddeiliaid ofyn am adfer dogfennau sy’n ymwneud â materion am hyd at chwe blynedd? [Ydw/Nac ydw]

Os na, esboniwch pam os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

Cwestiwn 41
Rhowch sylwadau neu awgrymwch unrhyw newidiadau i’r cynigion ar gyfer hawliau ehangach i ofyn am wybodaeth. [Testun rhydd]

iii) Amserlen ar gyfer darparu gwybodaeth y gofynnwyd amdani

82. Mae Deddf 2024 yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu gwybodaeth y gofynnwyd amdani o fewn cyfnod penodol. Os nad ydynt yn gwneud hynny, gall lesddeiliaid wneud cais i’r tribiwnlys priodol, a all orfodi’r cais yn ogystal â dyfarnu hyd at £5,000 mewn iawndal. Dylai’r amserlen ar gyfer darparu gwybodaeth hefyd fod yn deg ac yn rhesymol o ran anghenion landlordiaid ac asiantiaid rheoli sy’n gweithio ar eu rhan.

83. Rydym yn cynnig na ddylai casglu’r holl wybodaeth berthnasol y gofynnir amdani a’i darparu i’r lesddeiliad yn gyffredinol gymryd mwy na 28 diwrnod calendr. O ran pa mor ymarferol yw hyn, gall ddibynnu ar ffactorau fel natur y cais, a yw’r landlord yn dal yr wybodaeth angenrheidiol, ac a ellir anfon dogfennau’n electronig. Rydym yn croesawu barn ar y terfyn amser arfaethedig hwn.

84. Rydym o’r farn y dylid cyfiawnhau estyniadau i’r terfyn 28 diwrnod arfaethedig mewn amgylchiadau penodol yn unig. Er enghraifft, lle mae angen swp sylweddol o wybodaeth gan drydydd parti. Gan fod landlordiaid fel arfer eisoes yn dal y rhan fwyaf o’r wybodaeth a gynigir (fel yn Tabl 1), dylai’r achosion ar gyfer gofyn am estyniadau fod yn brin.

85. Pan fydd angen i’r landlord geisio gwybodaeth gan drydydd parti, ac er enghraifft, mae’r wybodaeth yn rhychwantu sawl blwyddyn ac yn cynnwys nifer o asiantiaid, ein barn dros dro yw y dylai estyniad o saith diwrnod calendr ychwanegol fod yn briodol. Mewn amgylchiadau o’r fath rydym yn disgwyl i landlordiaid roi esboniad clir i’r lesddeiliad o ran pam mae angen yr amser ychwanegol. Rydym yn croesawu barn ar y cyfnod a’r amgylchiadau cyfyngedig pan ddylid ei ganiatáu.

Cwestiwn 42 Ydych chi’n cytuno bod 28 diwrnod calendr yn amserlen resymol i landlord ddarparu gwybodaeth y gofynnwyd amdani i lesddeiliad? (yn Nhabl 1)[Ydw/Nac ydw]

Rhowch resymau dros eich ateb os gwelwch yn dda. [Testun rhydd]

Cwestiwn 43 Ydych chi’n cytuno â’r amgylchiadau lle y dylid ymestyn y cyfnod cyffredinol o 28 diwrnod, a’r cynnig i ganiatáu 7 diwrnod calendr ychwanegol? [Ydw/Nac ydw]

Rhowch resymau dros eich ateb os gwelwch yn dda. [Testun rhydd]

iv) Yr amserlen pan fo angen gwybodaeth gan drydydd parti

86. Wrth gwrdd â chais lesddeiliad am ragor o wybodaeth, bydd adegau pan fydd angen i landlordiaid gael gwybodaeth gan drydydd parti (a elwir hefyd “y Parti Derbyn”) os nad ydynt yn dal yr wybodaeth eu hunain. Er enghraifft:

a) landlord uwch ar gyfer yswiriant adeiladau neu wybodaeth arall sy’n ymwneud â rheoli’r adeilad;

b) landlord lle nad yw Cwmni Hawl i Reoli yn cymryd drosodd yr holl swyddogaethau rheoli; neu

c) cynrychiolydd blaenorol y landlord, fel asiant rheoli nad yw bellach wedi’i ei gyflogi ar ran yr adeilad.

87. Mae Deddf 2024 yn ei gwneud yn ofynnol i’r Parti Derbyn ddarparu gwybodaeth y gofynnwyd amdani o fewn cyfnod penodol. Ein barn dros dro yw y byddai 15 diwrnod calendr yn briodol ac y dylai’r cyfnod hwn ddisgyn o fewn amserlen 28 diwrnod calendr y landlord. Mae hyn yn golygu, er mwyn cwrdd â’r terfyn cyffredinol o 28 diwrnod (a ddisgrifir ym mharagraffau 83-84), y byddai angen i’r landlord nodi’n gynnar yn y cyfnod amser nad oeddent yn dal yr wybodaeth a chyflwyno sylwadau i’r Parti Derbyn.

Cwestiwn 44
A ydych chi’n cytuno y dylai’r Parti Derbyn ymateb i gais y landlord o fewn 15 diwrnod? [Ydw/Nac ydw]

v) Y cyfnod amser ar gyfer archwilio dogfennau yn bersonol

88. Efallai y bydd amgylchiadau lle gallai fod yn haws cael mynediad i’r wybodaeth ac efallai y bydd lesddeiliaid yn dymuno archwilio dogfennau yn bersonol. Ar hyn o bryd, rhaid i landlordiaid ddarparu mynediad i’w swyddfeydd (neu leoliad addas arall) am ddau fis, gan ddechrau un mis ar ôl i’r cais gael ei wneud. Mae Deddf 2024 yn dileu’r isafswm cyfnod sydd gan landlordiaid i baratoi dogfennau ac yn caniatáu i’r Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru osod uchafswm amserlen i lesddeiliaid archwilio dogfennau, mewn cyfleuster addas. Rydym yn cynnig y dylai lesddeiliaid gael cyfnod hirach o ddyddiad y cais gwreiddiol i gael mynediad at ddogfennau ac rydym yn ceisio barn ynghylch a fyddai tri mis yn fwy priodol. O fewn yr amserlen hon, bydd gofyn i landlordiaid weithio gyda’r lesddeiliad i benderfynu am ba hyd sydd angen iddynt fod yn bresennol i archwilio’r wybodaeth ofynnol a chytuno ar leoliad addas iddynt wneud hynny.

Cwestiwn 45
A ydych chi’n cytuno y dylai lesddeiliaid gael uchafswm o dri mis ar ôl gwneud cais i archwilio dogfennau yn bersonol? [Ydw/Nac ydw]

Rhowch resymau dros eich ateb ac unrhyw newidiadau rydych chi’n eu hystyried yn angenrheidiol os gwelwch yn dda. [Testun rhydd]

vi) Eithriadau o’r ddyletswydd i gydymffurfio â chais am wybodaeth

89. Mae amgylchiadau lle efallai na fydd yn briodol i landlordiaid ddarparu gwybodaeth y gofynnwyd amdani i lesddeiliaid. Rydym yn bwriadu darparu eithriadau i landlordiaid orfod darparu gwybodaeth ar gais i lesddeiliaid mewn amgylchiadau cyfyngedig yn unig. Rydym yn cynnig y dylid cyfyngu eithriadau i:

a) Gwybodaeth fasnachol sensitif: os na ellir ei golygu, dylai’r landlord ddarparu crynodeb o’r wybodaeth ac esbonio pam na ellir darparu’r ddogfen lawn; a

b) Ceisiadau blinderus: er enghraifft, os yw lesddeiliad yn gofyn dro ar ôl tro am yr un wybodaeth o fewn cyfnod byr (e.e. o fewn 3 mis i bob cais).

Cwestiwn 46
Ydych chi’n cytuno â’r eithriadau arfaethedig i’r ddyletswydd i ddarparu gwybodaeth y gofynnwyd amdani? [Ydw/Nac ydw]

Os na, pa eithriadau, os o gwbl, ydych chi’n meddwl y dylid eu darparu a pham? [Testun rhydd]

2.5 Cymhwyso’r cynigion i’r rhai sy’n rhentu

90. Mae llawer o “denantiaid tai cymdeithasol” hefyd yn talu tâl gwasanaeth.[^11] Gall landlordiaid godi tâl yn unig am wasanaethau a restrir yn benodol yn y cytundeb tenantiaeth. Mae gwasanaethau cyffredin a gwmpesir gan y tâl gwasanaeth yn cynnwys:

a) Glanhau/gofalu, megis cynnal a chadw ardaloedd cymunol mewnol a grisiau

b) Garddio a chynnal a chadw tiroedd, megis torri glaswellt a phlannu

c) Ffi rheoli, megis costau staff a thasgau gweinyddol, gan gynnwys paratoi hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth, casglu ffioedd a pharatoi datganiadau blynyddol; a

d) Goleuo, megis costau ar gyfer goleuadau cymunol, gan gynnwys amnewid bylbiau.

91. Mae Deddf 2024 yn darparu hawliau ac amddiffyniadau newydd i denantiaid tai cymdeithasol Darparwyr Cofrestredig Preifat yn Lloegr a Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig yng Nghymru, p’un a ydynt yn talu taliadau gwasanaeth sefydlog neu amrywiadwy.[^12] Byddem yn croesawu barn ar sut y dylid eu cymhwyso.

i) Hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth

92. Fel y trafodwyd yn adran 2.2, ffocws yr hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth newydd yw nodi faint y mae’n ofynnol i bob lesddeiliad neu denant tai cymdeithasol ei dalu am waith rheoli a chynnal a chadw eu hadeilad. Credwn y dylai’r dull a ddiweddarwyd ar gyfer lesddeiliaid, fel y nodir yn Atodiad B, fod yn berthnasol hefyd i denantiaid tai cymdeithasol, ac nid ydym yn cynnig unrhyw addasiadau iddo.

ii) Adroddiad blynyddol

93. Bydd yr adroddiad blynyddol newydd, fel y cynigir yn adran 2.1, yn darparu gwybodaeth amserol am daliadau gwasanaeth a chynlluniau rheoli adeiladau. Ar gyfer tenantiaid tai cymdeithasol, rydym yn cynnig fersiwn symlach sy’n hepgor gwybodaeth am wasanaethau nad ydynt fel arfer wedi’u cynnwys yn eu taliadau gwasanaeth. Bydd hyn yn lleihau beichiau ar landlordiaid cymdeithasol wrth ddarparu gwybodaeth a bydd yn sicrhau bod yr wybodaeth a ddarperir yn berthnasol i’r taliadau y mae’r tenantiaid hyn yn talu iddynt yn unig.

iii) Hawl i wybodaeth

94. Mae mesurau yn Neddf 2024 yn rhoi’r hawl i denantiaid tai cymdeithasol ofyn am ddogfennau a’u harchwilio (gweler Tabl 1). Rydym yn cynnig y gallai rhestr bwrpasol o wybodaeth ragnodedig weddu’n well i’w hanghenion, ac rydym yn croesawu barn ar gostau neu wasanaethau penodol y dylid eu cynnwys neu eu hepgor o Dabl 1.

95. Roedd paragraff 74 yn egluro bod tenantiaid tai cymdeithasol (gan gynnwys lesddeiliaid cartrefi rhanberchnogaeth sydd â chyfran o lai na 100%) Darparwyr Tai Cymdeithasol Cofrestredig Preifat yn Lloegr yn elwa o’r Gofynion Mynediad at Wybodaeth i Denantiaid Cymdeithasol (STAIRs) newydd, a fydd yn gorfodi Darparwyr Cofrestredig Preifat i gyhoeddi gwybodaeth am daliadau gwasanaeth yn rhagweithiol ac i ateb ceisiadau am ragor o wybodaeth gan eu tenantiaid. Nid ydym o’r farn y bydd yr hawliau newydd hyn i wybodaeth yn achosi unrhyw broblemau i denantiaid tai cymdeithasol neu landlordiaid.

Cwestiwn 47
A ydych chi’n cytuno y dylai tenantiaid tai cymdeithasol Darparwyr tai cymdeithasol Cofrestredig Preifat a Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig dderbyn adroddiad blynyddol a hawl i gael gafael ar wybodaeth benodol? [Ydw/Nac ydw]

Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

Cwestiwn 48
A fyddech chi’n awgrymu unrhyw addasiadau i’n fformat arfaethedig o’r adroddiad blynyddol a’r wybodaeth y gellir gofyn amdani? [Byddwn/Na fyddwn]

Os na, rhowch eich rhesymau penodol [Testun rhydd]

Cwestiwn 49
Beth fyddai’r gost ychwanegol i Ddarparwyr Cofrestredig Preifat a Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig o gael a chyflenwi’r wybodaeth hon i denantiaid tai cymdeithasol? [Testun rhydd]

Rhowch ddadansoddiad o’r costau cychwynnol a’r costau ychwanegol parhaus hirdymor. [Testun rhydd]

Cwestiwn 50
Ydych chi’n meddwl bod 12 mis yn gyfnod pontio derbyniol i Ddarparwyr Preifat Cofrestredig a Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig addasu eu systemau a hyfforddi eu staff yn y trefniadau newydd? [Ydw/Nac ydw]

Os na, beth ddylai fod yn gyfnod priodol a pham? [Testun rhydd]

2.6 Dyletswydd newydd i gyhoeddi atodlenni taliadau gweinyddol

96. Mae taliadau gweinyddol yn daliadau untro y gellir eu codi ar lesddeiliad unigol yn ogystal â thaliadau gwasanaeth, ar gyfer ceisiadau penodol a amlinellir yn y les (e.e. caniatâd i gadw anifail anwes, gwneud newidiadau i eiddo neu isosod).[^13] Mae deddfwriaeth bresennol yn diffinio beth yw ystyr tâl gweinyddol ac yn cynnwys gofyniad, lle mae tâl gweinyddol yn amrywiadwy, fod yn rhaid iddo fod yn rhesymol ac y gellir ei herio yn y tribiwnlys priodol.

97. Mae lesoedd yn nodi pryd mae’r taliadau hyn yn gymwys ond anaml yn nodi’r swm neu’n ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid gyhoeddi gwybodaeth yn rhagweithiol am daliadau gweinyddol nac ar ba lefelau y maent wedi’u gosod. Nid yw llawer o lesddeiliaid yn ymwybodol o gostau posibl, ar ba lefelau maen nhw’n cael eu gosod, na’u hawliau presennol i’w herio.

98. Rydym am sicrhau bod lesddeiliaid yn cael eu hysbysu’n well o’r holl daliadau y gallant eu hwynebu. Mae Deddf 2024 yn cyflwyno gofyniad newydd ar landlordiaid i gyhoeddi atodlen taliadau gweinyddol, sy’n manylu ar daliadau gweinyddol y gall lesddeiliaid fod yn atebol i’w talu. Mae hefyd yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid sy’n newid costau eu taliadau gweinyddol gyhoeddi atodlen ddiwygiedig 28 diwrnod cyn i daliadau newydd ddod i rym.

i) Ffurf a chynnwys yr atodlen taliadau gweinyddol newydd

99. Dylai’r atodlen taliadau gweinyddol newydd fod yn glir, yn hawdd ei deall ac yn ddigon manwl i hysbysu lesddeiliaid am gostau posibl. Os na ellir darparu union gost ymlaen llaw (e.e. trwydded ar gyfer newidiadau strwythurol sy’n cynnwys sawl parti fel syrfewyr), dylid cynnwys dull amgen ar gyfer cyfrifo’r gost. Rydym yn cynnig y dylai hyn gynnwys costau amcangyfrifedig i’r partïon dan sylw, gan roi syniad i’r lesddeiliad o beth fydd y taliadau posibl. Gweler Atodiad D am strwythur a chynnwys arfaethedig yr atodlen taliadau gweinyddol, sy’n nodi costau sefydlog lle gellir darparu union gost a chostau amrywiadwy lle nodir gwybodaeth am sut mae’r gost amcangyfrifedig yn cael ei chyfrifo.

Cwestiwn 51
A ydych chi’n cytuno â strwythur a chynnwys arfaethedig yr atodlen taliadau gweinyddol fel y nodir yn Atodiad D? [Ydw/Nac ydw]

Os na, pa newidiadau ydych chi’n meddwl sydd eu hangen? [Testun rhydd]

ii) Y dull o ddarparu’r atodlen taliadau gweinyddol newydd

100. Rydym yn cynnig bod landlordiaid yn darparu copi o’u hatodlen taliadau gweinyddol yn yr adroddiad blynyddol (gweler adran 2.1) ar gyfer pob lesddeiliaid. Dylent ddarparu unrhyw fersiynau wedi’u diweddaru i lesddeiliaid trwy’r un modd ar wahân (e.e. os yw’r adroddiad blynyddol eisoes wedi’i ddarparu) pan fydd newidiadau’n cael eu gwneud. Rydym hefyd yn cynnig bod yn rhaid i’r atodlen fod ar gael ar gais ar unrhyw adeg.

Cwestiwn 52
Ydych chi’n cytuno y dylai landlordiaid sicrhau bod yr atodlen taliadau gweinyddol ar gael ar gais (gweler Tabl 1), yn ogystal ag fel rhan o’r adroddiad blynyddol? [Ydw/Nac ydw]

Cwestiwn 53
A oes unrhyw sefyllfaoedd eraill pan dylai landlordiaid allu darparu’r atodlen taliadau gweinyddol i lesddeiliaid neu ei bod yn ofynnol iddynt wneud? [Testun rhydd] Rhowch fanylion

2.7 Gwell gwybodaeth am yswiriant

101. I lawer o lesddeiliaid mewn adeiladau aml-feddiannaeth, mae yswiriant adeiladau yn cyfrif am gyfran sylweddol o’u tâl gwasanaeth ac mae’n ofynnol o dan delerau eu morgais. Mae yswiriant adeiladau hefyd yn amddiffyn lesddeiliaid rhag colledion, fel arfer i strwythur yr adeilad neu mewn ardaloedd cyffredin, er enghraifft yn sgil tân neu lifogydd.

102. Bydd landlordiaid fel arfer yn ymgymryd â’r dasg o yswirio’r adeilad, yn aml yn cyflogi asiant rheoli i drefnu’r yswiriant a fydd yn ei dro yn cyflogi brocer yswiriant. Mae broceriaid fel arfer yn gweithio ar sail comisiwn, sydd fel arfer yn cael ei negodi gydag yswirwyr. Mae landlordiaid ac asiantiaid rheoli hefyd fel arfer yn cael eu talu gan froceriaid sy’n rhannu eu comisiwn gyda nhw am eu gwaith yn trefnu a rheoli lleoliadau yswiriant.

103. Gall y gadwyn gyflenwi hon ysgogi landlordiaid ac asiantiaid rheoli i ddewis broceriaid yswiriant sy’n sicrhau cynnyrch nad yw o reidrwydd yr opsiwn gwerth gorau i’r lesddeiliad ond sy’n cynnig yr enillion uchaf o ran comisiwn iddynt. Cyhoeddodd yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol (FCA) adroddiad yn 2023 ar daliadau cydnabyddiaeth broceriaid mewn adeiladau aml-feddiannaeth a chanfu fod lefel absoliwt tâl broceriaid wedi codi 40% rhwng 2019 a 2022. Canfu hefyd nad oedd broceriaid yn aml yn gallu mynegi pa wasanaethau sy’n gysylltiedig ag yswiriant neu fuddion â gwerth a ddarperir gan y partïon yr oeddent yn rhannu comisiwn gyda nhw - gan gynnwys landlordiaid ac asiantiaid rheoli.

104. Mewn ymateb i’r canfyddiadau hyn, diweddarodd yr FCA ei reoliadau ym mis Ionawr 2024 i gryfhau amddiffyniadau a thryloywder i lesddeiliaid. Mae’r diweddariad yn sicrhau bod yn rhaid i gwmnïau yswiriant weithredu er budd gorau lesddeiliaid, trin lesddeiliaid fel cwsmeriaid wrth ddylunio cynhyrchion ac na allant argymell polisi yswiriant yn seiliedig ar lefelau comisiwn neu gydnabyddiaeth ariannol. Mae’n ofynnol i gwmnïau ddatgelu gwybodaeth am bolisïau i’w cwsmeriaid a sicrhau bod eu polisïau yswiriant yn cynnig gwerth teg.

105. O ystyried y materion hyn mewn cysylltiad â chaffael cynhyrchion yswiriant adeiladau a’r gost sylweddol i lesddeiliaid, mae’n hanfodol bod mwy o dryloywder i lesddeiliaid ynghylch yr yswiriant sy’n cael ei brynu ar eu rhan fel y gall lesddeiliaid herio rhesymoldeb costau yswiriant os dymunant. Dylai mwy o dryloywder hefyd ysgogi landlordiaid ac asiantiaid rheoli i weithredu er lles pennaf lesddeiliaid a cheisio’r opsiynau gwerth gorau wrth reoli a threfnu yswiriant.

106. Ar hyn o bryd, mae Adran 30A Deddf 1985 yn caniatáu i lesddeiliaid ofyn am grynodeb o’u polisi yswiriant gan eu landlord ac archwilio’r dogfennau yswiriant, ond nid oes dyletswydd ar landlordiaid i rannu’r wybodaeth hon yn rhagweithiol gyda lesddeiliaid os na ofynnwyd amdani. Mae rheolau newydd yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol yn ei gwneud yn ofynnol i froceriaid yswiriant ac yswirwyr rannu mwy o wybodaeth gyda chwsmer contractiol yr yswiriant, gyda’r bwriad bod hyn yn cael ei drosglwyddo i lesddeiliaid. Fodd bynnag, gan mai’r cwsmer fel arfer yw’r landlord neu’r asiant rheoli ac efallai na fydd yn cael ei reoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol, ni all yr Awdurdod ei gwneud yn ofynnol i’r wybodaeth gael ei throsglwyddo.

107. Mae Adran 60 Deddf 2024 yn diwygio’r Atodlen i Ddeddf 1985. Mae hyn yn gosod dyletswydd ar landlordiaid i ddarparu gwybodaeth yn rhagweithiol am y polisi yswiriant i lesddeiliaid o fewn cyfnod a fydd yn cael ei bennu mewn is-ddeddfwriaeth. Bydd hyn yn sicrhau bod pob lesddeiliad yn derbyn gwybodaeth fanwl am eu polisi yswiriant heb orfod gofyn amdani gan asiantiaid rheoli, landlordiaid neu froceriaid yswiriant.

108. Mae gwell tryloywder ynghylch yswiriant hefyd yn ategu mesur gwahanol yn Neddf 2024 yr ymgynghorwyd arno ar wahân. Gallai’r mesur hwn, os daw i rym, fynd i’r afael â’r model ysgogi lle mae landlordiaid neu asiantiaid rheoli eiddo sy’n gweithio ar eu rhan yn cael cyfran o gomisiwn y brocer yswiriant adeiladau am weithgareddau’n ymwneud ag yswiriant. Gall hyn eu hysgogi i ddewis broceriaid ar sail y taliad a gânt yn hytrach na’r gwerth gorau i’r lesddeiliad.

i) Gwybodaeth i’w darparu i lesddeiliaid

109. Cyflwynodd yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol reolau newydd a ddaeth i rym ar 1 Ionawr 2024 sy’n golygu ei bod yn ofynnol i froceriaid yswiriant (cyfryngwyr) ac yswirwyr a reolir gan yr Awdurdod ddarparu gwybodaeth fanwl i gwsmeriaid contractiol ar y meysydd canlynol:

a) nodweddion y polisi gan gynnwys: y math o yswiriant, prif risgiau yr yswirir yn eu herbyn, risgiau wedi’u heithrio, taliadau-dros-ben, nodweddion arwyddocaol, tymor a hyd y polisi a’r buddion, a’r swm yswiriedig;

b) cyfanswm premiwm y polisi ar lefel adeilad a swm y dreth premiwm yswiriant a’r Dreth ar Werth;

c) tâl y mae broceriaid yn ei dderbyn, yn ogystal â’r gydnabyddiaeth ariannol y maent yn ei thalu i drydydd partïon, gan gynnwys asiantiaid rheoli a landlordiaid;

d) gwybodaeth am wrthdaro buddiannau posibl;

e) nifer y dyfynbrisiau amgen a gafwyd ac esboniad ynghylch pam eu bod yn argymell polisi penodol.

110. O ystyried nad lesddeiliaid fel arfer yw’r cwsmer contractiol sy’n prynu’r yswiriant adeiladau, mae rheolau’r Awdurdod Ymddygiad Ariannol yn ei gwneud yn ofynnol i’r brocer neu’r yswiriwr roi cyfarwyddyd clir i’r cwsmer (fel arfer y landlord neu’r asiant rheoli) i drosglwyddo’r wybodaeth hon i’r lesddeiliaid. Gall y lesddeiliad hefyd ofyn am yr wybodaeth hon yn uniongyrchol gan y brocer neu’r yswiriwr, os nad yw’n cael ei darparu iddynt gan y landlord neu’r asiant rheoli.

111. Rydym yn ystyried bod gofynion tryloywder newydd yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol yn gam sylweddol ymlaen a chredwn y dylai landlordiaid, o leiaf, orfod darparu lesddeiliaid gyda’r wybodaeth y mae broceriaid ac yswirwyr yn ei darparu iddynt (neu’r asiant rheoli) o dan reolau’r Awdurdod.

112. Fodd bynnag, rydym o’r farn bod achos i fynd ymhellach. Mae gwrthdaro buddiannau rhwng gwahanol bartïon yn y gadwyn sy’n trefnu yswiriant wedi cael ei godi fel mater o bryder arbennig gan lesddeiliaid a grwpiau ymgyrchu. Ar hyn o bryd mae rheolau’r Awdurdod Ymddygiad Ariannol yn ei gwneud yn ofynnol i froceriaid yswiriant a chwmnïau yswiriant, fel cwmnïau a reoleiddir gan yr Awdurdod, ddatgan gwrthdaro os:

i) oes gan y cwmni (brocer yswiriant) ddaliad uniongyrchol neu anuniongyrchol sy’n cynrychioli 10% neu fwy o’r hawliau pleidleisio neu’r cyfalaf mewn ymgymeriad yswiriant penodol;

ii) oes gan yr ymgymeriad yswiriant neu ei riant-ymgymeriad ddaliad uniongyrchol neu anuniongyrchol sy’n cynrychioli 10% neu fwy o’r hawliau pleidleisio neu’r cyfalaf yn y cwmni;

iii) oes cwmni yn cynrychioli’r cwsmer neu’n gweithredu ar ran yr yswiriwr.

113. Os ydym ond yn ailadrodd rheolau’r Awdurdod Ymddygiad Ariannol yn unig, ni fyddai angen i landlordiaid ac asiantiaid rheoli ddatgan unrhyw wrthdaro buddiannau a allai fod ganddynt gyda’r brocer neu’r yswiriwr. Rydym felly yn cynnig ei bod yn ofynnol i landlordiaid hefyd ddatgan unrhyw wrthdaro buddiannau rhyngddynt eu hunain neu asiantiaid rheoli y maent yn eu cyflogi ac yswirwyr a broceriaid.

114. Ar ben hynny, mae gennym ddiddordeb mewn deall a oes diffiniad o wrthdaro buddiannau a allai achosi pryder i lesddeiliaid, sy’n darlunio’n well beth yw’r berthynas rhwng y gwahanol actorion sy’n ymwneud â dewis, trefnu a darparu yswiriant adeiladau.

Cwestiwn 54
Ydych chi’n meddwl y dylai asiantiaid rheoli a landlordiaid hefyd orfod datgan gwrthdaro buddiannau gyda’r brocer yswiriant a’r yswiriwr? [Ydw/Nac ydw]

Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

Cwestiwn 55
A oes unrhyw wrthdaro arall yn y gadwyn o drefnu, rheoli a darparu yswiriant y dylid ei ddatgan i lesddeiliad? [Testun rhydd] Rhowch fanylion

Cwestiwn 56
Ydych chi’n meddwl bod diffiniad yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol o wrthdaro buddiannau yn cwmpasu gwrthdaro sy’n berthnasol i lesddeiliaid? [Ydw/Nac ydw]

Os na, sut dylid diffinio gwrthdaro buddiannau? A oes diffiniadau presennol o wrthdaro buddiannau mewn diwydiannau neu wledydd eraill y gellid eu dilyn? [Testun rhydd]

115. Ochr yn ochr ag ystyriaethau ynghylch gwrthdaro buddiannau, rydym hefyd yn cynnig y bydd yn rhaid i’r landlord ddarparu gwybodaeth i lesddeiliaid am sut y gallant wneud hawliad ar yr yswiriant, boed hynny’n uniongyrchol i’r yswiriwr neu drwy hysbysu’r asiant rheoli neu’r landlord. Nid yw rheolau’r Awdurdod Ymddygiad Ariannol yn ei gwneud yn ofynnol i’r yswiriwr a’r brocer gynnwys hyn yn eu datgeliad i’r cwsmer.

116. Byddem yn croesawu barn ynghylch a yw’r datgeliad sy’n ofynnol gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol, ochr yn ochr ag ystyriaethau ynghylch gwrthdaro buddiannau a’i gwneud yn glir sut y gall lesddeiliad wneud hawliad, yn darparu digon o wybodaeth i lesddeiliaid ddeall eu hyswiriant adeiladau a herio costau os ydynt yn meddwl ei fod yn afresymol.

Cwestiwn 57
Pe bai’r wybodaeth sy’n ofynnol o dan reolau’r Awdurdod Ymddygiad Ariannol, manylion ychwanegol am wrthdaro buddiannau a gwneud hawliad yn cael ei hanfon at yr holl lesddeiliaid, ai dyma fyddai’r swm cywir o wybodaeth? [Ie, dyma’r swm cywir o wybodaeth/dim digon o wybodaeth/gormod o wybodaeth]

Os gwnaethoch chi ateb ie, rhowch resymau [Testun rhydd]

Os gwnaethoch chi ateb dim digon o wybodaeth, rhowch resymau os gwelwch yn dda. Pa wybodaeth ychwanegol y dylid ei darparu am yswiriant adeiladau? [Testun rhydd]

Os gwnaethoch chi ateb gormod o wybodaeth, rhowch resymau os gwelwch yn dda. Pa wybodaeth na ddylid ei gwneud yn ofynnol i’w rhannu â lesddeiliaid? [Testun rhydd]

117. Ein man cychwyn yw peidio â chael unrhyw eithriadau i landlordiaid gydymffurfio â’r ddyletswydd i ddarparu gwybodaeth yswiriant, gan gyd-fynd â chynnig y ffurflen galw am dâl gwasanaeth (gweler adran 2.2). Mae gan lesddeiliaid hawl glir i ddeall y polisi yswiriant sy’n cael ei brynu ar eu rhan. Fodd bynnag, byddem yn croesawu barn ynghylch a ddylai fod unrhyw eithriadau ar hyn o bryd rhag cydymffurfio â’r dull arfaethedig hwn.

Cwestiwn 58
Ydych chi’n meddwl y dylai fod unrhyw amgylchiadau lle na ddylai’r ddyletswydd i ddarparu gwybodaeth am yswiriant yn berthnasol? [Ydw/Nac ydw]

Os ateboch ydw, rhowch fanylion ynghylch pryd rydych chi’n meddwl na ddylai’r ddyletswydd fod yn berthnasol, er enghraifft math penodol o landlord neu fath o yswiriant [Testun rhydd]

ii) Ffurf a dull darparu gwybodaeth am yswiriant i lesddeiliaid

118. Mae Deddf 2024 yn caniatáu i’r Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru ragnodi’r ffurf a’r modd y darperir gwybodaeth am yswiriant i lesddeiliaid, er enghraifft templed penodol i landlordiaid ei ddefnyddio. Rydym yn awgrymu y dylid rhagnodi templed i sicrhau cysondeb i lesddeiliaid a helpu landlordiaid i fod yn hyderus eu bod yn cydymffurfio â’r rheoliadau. Darperir templed enghreifftiol yn Atodiad E.

Cwestiwn 59
A ddylid gofyn i landlordiaid ddarparu gwybodaeth mewn templed penodol? [Dylid/Na ddylid]

Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

Cwestiwn 60
Beth yw eich barn chi am y templed a ddarperir yn Atodiad E? Rhowch fanylion [Testun rhydd]

119. Fel gyda gwybodaeth arall y gall lesddeiliaid ofyn amdani gan landlordiaid (gweler adran 2.4), deallwn fod achos i landlordiaid allu anfon dogfennau sy’n gysylltiedig ag yswiriant trwy e-bost yn unig, fel dewis arall yn lle post, lle mae’n gost-effeithiol, ymarferol a hwylus i wneud hynny. Fodd bynnag, rydym yn ymwybodol y gallai anfon gwybodaeth trwy e-bost arwain at honiadau nad yw’r lesddeiliad wedi derbyn yr wybodaeth. O ystyried hyn, byddem yn croesawu barn ar ba fesurau diogelu neu drefniadau, os o gwbl, ddylai fod ar waith, pe bai landlordiaid yn gallu anfon gwybodaeth o’r fath trwy e-bost.

Cwestiwn 61
A ddylai landlordiaid allu darparu gwybodaeth yswiriant i lesddeiliaid trwy e-bost yn unig? [Dylai/Na ddylai]

Os gall y landlord anfon gwybodaeth yswiriant trwy e-bost yn unig ac yn gwneud hynny, pa fesurau diogelu, os o gwbl, y dylid eu rhoi ar waith i sicrhau bod y lesddeiliad yn ei derbyn? [Testun rhydd]

iii) Amseriad darparu gwybodaeth i lesddeiliaid a landlordiaid

120. Rydym am i lesddeiliaid dderbyn gwybodaeth am eu hyswiriant adeiladau mewn modd amserol i sicrhau eu bod yn deall yr yswiriant sydd wedi’i brynu ar eu rhan ac yn gallu herio unrhyw gostau afresymol. Rydym yn argymell y dylai landlordiaid ddarparu’r wybodaeth benodol cyn pen 30 diwrnod calendr wedi i’r yswiriant ddod i rym ac i lesddeiliaid newydd o fewn 30 diwrnod o brynu’r eiddo, os nad ydynt eisoes wedi derbyn yr wybodaeth benodol ar y contract yswiriant.

Cwestiwn 62
Ydych chi’n meddwl bod 30 diwrnod yn ddigon o amser i’w roi i landlordiaid ddarparu gwybodaeth yswiriant adeiladau i lesddeiliaid? [Ydw/Nacydw]

Os na, rhowch reswm ac a ydych chi’n credu y dylai landlordiaid gael mwy neu lai o amser i ddarparu’r wybodaeth benodol unwaith y daw’r yswiriant i rym [Testun rhydd]

Cwestiwn 63
Ydych chi’n meddwl bod unrhyw amgylchiadau lle dylid ymestyn y cyfnod hwn? [Ydw/Nac ydw]

Os ydw, rhowch resymau a phryd rydych chi’n meddwl y dylid ymestyn y cyfnod amser [Testun rhydd]

121. Mae’n bwysig bod y landlord yn derbyn yr wybodaeth sydd ei hangen arnynt gan drydydd parti, er enghraifft y brocer yswiriant, mewn modd amserol er mwyn cydymffurfio â’r gofynion hyn. Nid ydym yn awgrymu rhagnodi sut y dylai landlordiaid ofyn am wybodaeth gan drydydd partïon er mwyn osgoi hyblygrwydd cyfyngedig diangen i landlordiaid neu eu hasiantiaid, ac nid ydym yn ystyried bod unrhyw eithriadau yn briodol.

Cwestiwn 64
A ddylid ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ofyn am wybodaeth gan drydydd person mewn ffordd benodol? [Dylid/Na ddylid] Os dylid, rhowch resymau pam os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

Cwestiwn 65
A ddylai fod unrhyw amgylchiadau lle mae person wedi’i eithrio o’r ddyletswydd i ddarparu gwybodaeth i’r landlord? [Dylai/Na ddylai]

Os dylai, rhowch fanylion am yr amgylchiadau lle credwch chi na ddylai’r ddyletswydd fod yn berthnasol, er enghraifft cais am fath penodol o wybodaeth neu gategori o drydydd parti y dylid ei eithrio. [Testun rhydd]

Cwestiwn 66
A ddylai fod cyfnod amser penodol i wneud cais am wybodaeth gan landlord i drydydd parti? [Dylai/Na ddylai] Os dylai, beth ddylai’r cyfnod amser hwnnw fod? [Testun rhydd]

iv) Trefniadau trosiannol

122. Bydd cost y mesur hwn yn effeithio ar landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn wahanol, yn dibynnu ar y systemau sydd ganddynt ar waith ar hyn o bryd, gan nodi y dylent eisoes fod yn trosglwyddo llawer o’r wybodaeth hon i lesddeiliaid o dan reolau’r Awdurdod Ymddygiad Ariannol. Ni roddwyd gwerth ariannol ar effeithiau’r trefniadau newydd hyn fel rhan o Asesiad Effaith Deddf 2024 am y rheswm hwn.

123. Felly, rydym yn barod i ganiatáu cyfnod pontio rhwng gwneud yr offeryn statudol a dechrau’r mesurau tryloywder yswiriant. Rydym o’r farn y dylai’r cyfnod pontio fod mor fyr ag sy’n bosibl ac felly dylid caniatáu 3 mis i landlordiaid ac asiantiaid rheoli roi’r holl drefniadau angenrheidiol ar waith. Fodd bynnag, rydym yn croesawu barn ar hyn.

Cwestiwn 67
[Os ydych chi’n landlord neu asiant rheoli] Beth ydych chi’n meddwl y byddai pontio i’r trefniadau newydd hyn yn ei gostio i’ch sefydliad? [Testun Rhydd] Rhowch fanylion

Cwestiwn 68
[Os ydych chi’n landlord neu asiant rheoli] Faint fyddai’n ei gostio i chi gael yr wybodaeth ofynnol nad yw ar gael gennych ar hyn o bryd? [Testun Rhydd] Rhowch fanylion

Cwestiwn 69
Ydych chi’n meddwl mai 3 mis yw’r amser cywir i ganiatáu i landlordiaid ac asiantiaid rheoli addasu eu systemau a hyfforddi eu staff i gyflawni’r trefniadau newydd? [Ydw/Nac ydw]

Os na, beth fyddai’r amser cywir a pham? [Testun rhydd]

2.8. Cyfrifon tâl gwasanaeth safonedig newydd

124. Mae datganiadau o gyfrifon ariannol (“cyfrifon tâl gwasanaeth”) fel arfer yn cael eu paratoi a’u cyhoeddi’n flynyddol i lesddeiliaid gan landlordiaid neu asiantiaid rheoli i ddangos yr incwm a’r gwariant ar gyfer cynnal a chadw’r bloc(iau) dros gyfnod o 12 mis.

125. Mae cyfrifon tâl gwasanaeth amserol a chywir yn helpu lesddeiliaid i ddwyn landlordiaid i gyfrif am sut mae eu harian yn cael ei wario. Ar hyn o bryd nid oes dull safonedig o baratoi cyfrifon. Gall lesoedd ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu archwiliadau llawn, crynodebau neu ddatganiadau o gyfrifon i lesddeiliaid. Os nad yw’r les yn nodi fformat y cyfrifon, mae Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig yn argymell y dylid defnyddio dogfen Sefydliad Cyfrifwyr Siartredig Cymru a Lloegr, “Technical release: Residential Service Charge Accounts” (TECH 03/11).

126. Nid yw’r ddeddfwriaeth gyfredol na’r rhan fwyaf o lesoedd ychwaith yn nodi amserlen ar gyfer cynhyrchu a chyhoeddi cyfrifon tâl gwasanaeth i lesddeiliaid ar ddiwedd y flwyddyn. Efallai y bydd dyddiad wedi’i nodi yn y lesoedd neu ddatganiad yn nodi y dylid cynhyrchu’r wybodaeth ‘cyn gynted ag y bo’n ymarferol’. Fodd bynnag, mae angen i landlordiaid ac asiantiaid rheoli fod yn ymwybodol o Adran 20B Deddf 1985 sy’n gosod terfynau ar adennill gwariant ar wasanaethau a wariwyd fwy na 18 mis cyn galw ar y lesddeiliaid i dalu’r costau perthnasol.

127. Ar hyn o bryd gall lesddeiliaid ofyn am grynodeb o’r costau gan eu landlord os ydynt wedi methu â darparu’r wybodaeth ofynnol neu os nad yw’r lesddeiliad yn fodlon â’r wybodaeth. Rhaid darparu’r crynodeb o fewn mis i’r cais neu o fewn chwe mis ar ôl i’r flwyddyn gyfrifyddu ddod i ben (pa un bynnag sydd ddiweddaraf). Ar gyfer blociau o bedair uned neu fwy, rhaid i’r crynodeb gael ei ardystio gan gyfrifydd cymwysedig.

128. Nid yw’r trefniadau presennol yn darparu amddiffyniad statudol digonol i lesddeiliaid gan nad oes llawer o gamau pellach os nad yw landlordiaid yn darparu cyfrifon mewn modd amserol neu’n darparu cyfrifon annigonol.

129. Er mwyn mynd i’r afael â hyn, mae mesurau yn Neddf 2024 yn golygu bod gofyniad ymhlyg mewn lesoedd i landlordiaid sy’n codi taliadau gwasanaeth amrywiadwy ac yn rheoli blociau o bedair neu fwy o unedau ddarparu datganiad o gyfrifon ysgrifenedig o fewn chwe mis i ddiwedd y cyfnod cyfrifyddu. Nid yw’r darpariaethau hyn yn drech na gofynion eraill, er enghraifft, lle mae les yn gofyn am archwiliad statudol neu ofynion mwy llym eraill.

130. Mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru hyblygrwydd ar sut y dylid gweithredu’r mesurau newydd, gan gynnwys:

a) yr wybodaeth y mae’n rhaid ei chynnwys fel rhan o gyfrifon tâl gwasanaeth;

b) y safonau y mae’n rhaid eu bodloni wrth wirio cywirdeb y cyfrifon;

c) datganiad safonol y mae’n rhaid i gyfrifwyr ei ddefnyddio i wirio eu gwaith; a

d) diffinio pwy y caniateir ei ddosbarthu fel cyfrifydd cymwysedig at ddibenion paratoi adroddiad.

131. Yn ogystal, mae’r Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru yn gallu defnyddio darpariaethau gwahanol mewn gwahanol amgylchiadau, sy’n caniatáu iddynt ystyried gwahanol landlordiaid. Mae hyn yn rhoi hyblygrwydd i weithredu system gost-effeithiol ond gymesur sy’n rhoi sicrwydd i lesddeiliaid fod eu cyfrifon tâl gwasanaeth yn addas i’r diben.

i) Ffurf a chynnwys datganiad o gyfrifon ysgrifenedig

132. Mae nodyn canllaw ICAEW TECH 3/11 yn argymell y dylai cyfrifon ddilyn cyfrifyddu sy’n seiliedig ar groniadau a chynnwys gwybodaeth ofynnol er mwyn rhoi darlun cyffredinol mwy manwl o’r cyfrifon tâl gwasanaeth ar gyfer y cyfnod cyfrifyddu perthnasol. Gan dynnu ar hyn a chanllawiau arfer da eraill, rydym yn cynnig y dylai holl gyfrifon tâl gwasanaeth gynnwys:

a) mantolen sy’n dangos asedau a rhwymedigaethau’r bloc. Dylai hyn osod gwariant yn erbyn y gyllideb tâl gwasanaeth a gynlluniwyd ar gyfer y bloc;

b) adroddiadau incwm a gwariant gyda nodiadau esboniadol gan ddefnyddio penawdau sy’n gyson â’r adroddiad blynyddol;

c) datganiadau ar gyfer datganiadau cronfeydd ad-dalu/wrth gefn (lle bo hynny’n berthnasol); a

d) datganiad o ddiffygion casglu tâl gwasanaeth i ddeall lefel y golled refeniw a achosir trwy beidio â thalu taliadau gwasanaeth.

133. Mae’r canllaw’n awgrymu y dylai landlordiaid ac asiantiaid rheoli ar adeiladau cymhleth sicrhau bod cyfrifon tâl gwasanaeth yn adlewyrchu atodlenni gwasanaeth lluosog, lle bo hynny’n berthnasol, trwy ddarparu mantolenni gwahanol ar gyfer pob atodlen.

134. Rydym wedi adlewyrchu’r egwyddorion hyn mewn model o ddatganiadau ariannol y cyfrifon tâl gwasanaeth newydd arfaethedig yn Atodiad F.

Cwestiwn 70
Ydych chi’n cytuno bod yn rhaid i gyfrifon gynnwys yr wybodaeth ofynnol ganlynol:

a. mantolen ar gyfer y gronfa tâl gwasanaeth sy’n nodi asedau a rhwymedigaethau’r bloc;

b. cyfrif incwm a gwariant a nodiadau esboniadol;

c. datganiadau cronfeydd ad-dalu neu gronfeydd wrth gefn (lle bo hynny’n berthnasol);

d. datganiad o ddiffygion casglu tâl gwasanaeth?

[Ydw/Nac ydw] Os na, beth ddylai fod yn wahanol, pam ac ym mha amgylchiadau (byddwch yn benodol os gwelwch yn dda)? [Testun rhydd]

Cwestiwn 71
Ydych chi’n cytuno, lle mae sawl atodlen wasanaeth, y dylid darparu mantolen gyda phob atodlen?

[Ydw/Nac ydw]

Esboniwch eich ateb os gwelwch yn dda [Testun rhydd]

ii) Safonau Adrodd Ariannol

135. Mae’n bwysig bod lesddeiliaid yn cael sicrwydd bod y cyfrifon maen nhw’n eu derbyn yn gywir. Mae mesurau yn Neddf 2024 yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid baratoi adroddiad ysgrifenedig ynglŷn â’r datganiad cyfrifon, ac yn rhoi pŵer i’r Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru osod y safonau ariannol y mae’n rhaid i adroddiadau o’r fath eu bodloni. Mae’r safonau canlynol eisoes yn cael eu defnyddio gan gyfrifwyr:

a) Safon Ryngwladol ar Wasanaethau Cysylltiedig (ISRS) 4400 (Diwygiedig), “Agreed-Upon Procedures Engagements”, sy’n arwain at adroddiad o ganfyddiadau hollol ffeithiol yn ymwneud â phrofion a gynhaliwyd. Gan adrodd i drydydd partïon, cytunir ar weithdrefnau ffeithiol (profion enghreifftiol o falansau penodol, er enghraifft) rhwng y busnes a’i gyfrifydd siartredig. Yna mae’r cyfrifydd yn cynnal y gweithdrefnau hynny ac yn adrodd ar y canlyniadau, fel y gall y busnes a’i randdeiliaid wneud defnydd ohonynt;

b) Safon Ryngwladol ar Ymrwymiadau Adolygu (ISRE) 2400 (Diwygiedig) “Engagements to Review Historical Financial Statements” sy’n ei gwneud yn ofynnol i gyfrifydd wneud ymholiadau i reolwyr, ac eraill, a chynnal gweithdrefnau dadansoddol i gael rhywfaint o sicrwydd bod y datganiadau yn cydymffurfio â’r fframwaith adrodd ariannol a ddewiswyd ac yn rhoi golwg gwir a theg. Gall cydymffurfio â’r safon hon ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid gydymffurfio â dulliau penodol o archwilio cyfrifon; a

c) Safonau amrywiol a nodir gan Safonau Rhyngwladol ar Archwilio (ISA). Mae’r Safonau Rhyngwladol ar Archwilio yn ei gwneud yn ofynnol i’r archwilydd gyflawni lefel llawer uwch o sicrwydd o’i gymharu â safonau eraill. Y safon fwyaf cyffredin a ddefnyddir ar gyfer cyfrifon tâl gwasanaeth yw Safon Ryngwladol ar Archwilio (ISA) 800 “Ystyriaethau Arbennig - Archwiliadau o Ddatganiadau Ariannol a Baratowyd yn Unol â Fframweithiau Pwrpas Arbennig.”

136. Rydym yn cynnig y byddai cadw at ISRS 4400 yn briodol ar gyfer y rhan fwyaf o flociau lesddaliad. Fodd bynnag, rydym yn croesawu barn ynghylch a allai safonau ychwanegol fod yn berthnasol ac o dan ba amgylchiadau y dylid eu hystyried. Yn benodol, barn ynghylch a ddylid defnyddio ISRE 2400 ac, os felly, i ba faint neu fath o adeilad.

iii) Datganiad o ddeclarasiwn ysgrifenedig

137. Mae’n hanfodol bod yr holl wybodaeth ariannol yn cael ei hadolygu gan berson cymwys i sicrhau ei bod yn adlewyrchu’n gywir yr hyn y mae’n bwriadu ei gynrychioli.

138. O dan y mesurau a gyflwynwyd yn Neddf 2024, rhaid i’r adroddiad ysgrifenedig ynghylch y datganiad o gyfrifon gynnwys datganiad gan y cyfrifydd, ar ffurf ac mewn modd rhagnodedig, sy’n cadarnhau bod yr adroddiad yn cynrychioli’n gywir yr hyn y mae’n bwriadu ei gynrychioli. Y nod yw cynnig crynodeb clir a chryno i lesddeiliaid, gan ddangos bod y cyfrifydd wedi cadw at y gweithdrefnau gofynnol. Rydym yn cynnig datganiad syml sy’n cynnwys y canlynol:

a) Manylion y bloc(iau) y mae cyfrifon yn cael eu paratoi ar eu cyfer a’r cyfnod cyfrifyddu a gwmpesir;

b) Manylion y cyfrifydd sy’n paratoi’r adroddiad; a

c) Cyfres o ddatganiadau, er enghraifft: i. Cadarnhad bod gwaith wedi’i wneud gan ddefnyddio safon ariannol benodol;
ii. Mae’r adroddiad yn gynrychiolaeth gywir o’r hyn y mae’n honni ei gynrychioli; a
iii. There are no serious misgivings.

139. Mae datganiad o ddeclarasiwn drafft arfaethedig yn Atodiad G, y ceisir barn arno.

Cwestiwn 72
Ydych chi’n cytuno mai ISRS4400 ddylai fod y safon adrodd ddiofyn ar gyfer rhoi sicrwydd ynghylch cyfrifon tâl gwasanaeth? [Ydw/Nac ydw]

Cwestiwn 73
A oes unrhyw safonau adrodd eraill, fel ISRE 2400, y dylid eu dilyn? Byddwch yn benodol os gwelwch yn dda, gan gynnwys beth ddylai unrhyw drothwy fod ar gyfer eu defnyddio [Testun rhydd]

Cwestiwn 74
Ydych chi’n cytuno â fformat y datganiad o ddeclarasiwn (yn Atodiad G)? [Ydw/Nac ydw]

iv) Pobl sy’n gymwys i baratoi’r adroddiad ysgrifenedig

140. Mae’r ddeddfwriaeth bresennol yn nodi, pan fo angen crynodeb o’r costau, bod yn rhaid i’r crynodeb hwn gael ei ardystio gan archwilydd statudol (fel y’i diffinnir yn Rhan 42 Deddf Cwmnïau 2006). Nid yw’r gofyniad hwn yn berthnasol i rai mathau o landlord, gan gynnwys awdurdodau lleol.

141. Yn Neddf 2024, mae darpariaethau yn caniatáu i’r Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru ehangu’r gronfa o weithwyr proffesiynol â chymwysterau priodol a all baratoi’r adroddiad ysgrifenedig i helpu i gyflawni’r cynnydd tebygol yn nifer yr adroddiadau sydd eu hangen.

142. Rydym yn bwriadu ymestyn y rhai sy’n gymwys i baratoi adroddiad ysgrifenedig i’r rhai sy’n perthyn i gorff aelodaeth achrededig perthnasol. Rydym yn cynnig bod yn rhaid i’r cyfrifwyr fod yn perthyn i naill ai: Cymdeithas y Cyfrifwyr Ardystiedig Siartredig; neu Sefydliad Cyfrifwyr Siartredig Cymru a Lloegr. Mantais ymestyn yr ymarferwyr sy’n gymwys i gynnwys cyrff achrededig yw ei fod yn rhoi sicrwydd o broffesiynoldeb i lesddeiliaid ond hefyd gorff arall y gallant gwyno iddo os bydd pethau’n mynd o’i le. Byddem yn croesawu barn ar y dull hwn.

v) Eithriadau ac addasiadau: landlordiaid tai cymdeithasol a chyfrifon archwiliedig

143. Rydym am gyflwyno dull effeithiol ond cymesur o ymdrin â’r gofynion cyfrifon tâl gwasanaeth newydd. Nid yw rhai landlordiaid, ac yn enwedig rhai landlordiaid awdurdodau lleol a Darparwyr Cofrestredig Preifat a Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig, yn darparu datganiadau ysgrifenedig ar gyfer pob adeilad unigol y maent yn ei reoli. Gall hyn fod yn rhannol oherwydd bod y rhan fwyaf o adeiladau maen nhw’n eu rheoli yn safleoedd daliadaeth gymysg ac yn cynnwys cymysgedd o eiddo lesddaliad ac eiddo rhent cymdeithasol, ac mae’r les yn gosod rhwymedigaethau adrodd gwahanol arnynt. Ar ben hynny, maent yn tueddu i reoli eu heiddo ar sail bwrdeistref neu ardal gyfan, sy’n ei gwneud hi’n anodd rhagnodi union gost ar gyfer rhai gwasanaethau ar gyfer pob bloc unigol.

144. O ganlyniad, yn hytrach na chynhyrchu datganiad o gyfrifon fesul bloc, maent naill ai’n darparu datganiad o gyfrifon ar gyfer yr ystâd neu hyd yn oed ddatganiad incwm a gwariant yn unig. Bydd hyn yn cymharu’r costau gwirioneddol a gafwyd yn erbyn yr incwm a dderbyniwyd.

145. Rydym yn gwerthfawrogi’r manteision a’r sicrwydd y gallai lesddeiliaid gydag awdurdod lleol, landlord Darparwr Cofrestredig Preifat neu Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig eu derbyn gyda datganiad o gyfrifon llawn. Fodd bynnag, rydym o’r farn y gallai gorfodi hyn ar y landlordiaid hyn arwain at gostau gormodol a baich gweinyddol