Cofrestrfa Tir EF: Terfynau a chynlluniau teitl
Mae'r canllaw hwn yn egluro terfynau yng Nghymru a Lloegr, yr hyn gall Cofrestrfa Tir EF ei ddweud wrthych, a'r hyn i'w wneud os oes anghydfod.
Mae cynlluniau teitl Cofrestrfa Tir EF yn seiliedig ar fapiau’r Arolwg Ordnans ac fel rheol maent yn dangos terfynau cyffredinol, nid union derfynau cyfreithiol. Maent yn helpu i adnabod tir cofrestredig, ond nid yw’r llinell goch ar y cynllun teitl yn fesuriad manwl gywir. Os oes gennych gwestiynau am ffensys, waliau neu berthi, edrychwch ar y gofrestr, y gweithredoedd a’r dogfennau a gawsoch gan eich cyfreithiwr.
Beth ddylech chi ei wirio gyntaf os oes gennych chi gwestiwn am derfyn?
-
edrychwch ar eich cofrestr teitl a’ch cynllun teitl
-
chwiliwch am weithredoedd sydd wedi eu marcio “copi yn y ffeil”
-
edrychwch ar unrhyw ddogfennau gan eich cyfreithiwr
-
siaradwch â’ch cymydog cyn newid neu symud nodwedd terfyn
-
gofynnwch am gyngor gan weithiwr cyfreithiol proffesiynol neu arolygwr tir siartredig os oes angen ichi wybod yr union derfyn cyfreithiol
Beth yw’r gwahaniaeth rhwng terfyn cyfreithiol a therfyn diriaethol?
Y llinell anweledig rhwng dau ddarn o dir yw’r terfyn cyfreithiol. Nid yw bob amser yn dilyn ffens, wal, perth neu nodwedd arall y gallwch ei gweld.
Rhywbeth gweladwy, fel ffens, wal, perth, ffos neu linell o goed yw terfyn diriaethol. Gall ddilyn y terfyn cyfreithiol, ond gall hefyd fod ar un ochr iddo neu newid dros amser.
Beth mae cynllun teitl Cofrestrfa Tir EF yn ei ddangos?
Terfynau cyffredinol
Mae’r llinell goch ar gynllun teitl yn dangos y tir cofrestredig. Ym mron pob achos, dim ond y terfyn cyffredinol y mae’n ei ddangos.
Mae terfyn cyffredinol yn dangos safle bras y terfyn. Nid yw’n dangos yr union linell gyfreithiol rhwng dau eiddo.
Pan fyddwn yn paratoi cynllun teitl, rydym yn dangos y terfyn mor glir ag y gallwn. Mae’r llinell goch yn aml yn dilyn nodweddion a ddangosir ar fap yr Arolwg Ordnans, fel waliau, perthi a ffensys. Gall terfyn cyfreithiol ddilyn un o’r nodweddion hyn, ond ni ellir tybio ei fod yn gwneud hynny. Os yw’n dilyn nodwedd, nid yw’r cynllun teitl yn dangos yn union ble. Er enghraifft, gall y terfyn redeg trwy ganol perth neu ar hyd un ochr iddi.
Yn ogystal, mae cynlluniau teitl yn seiliedig ar fapiau’r Arolwg Ordnans, ac mae cyfyngiadau ar y rhain oherwydd eu graddfa a’u cywirdeb, yn enwedig gan fod terfynau diriaethol yn newid dros amser. Yn aml, nid yw’r gweithredoedd teitl a’r wybodaeth arall a gawn yn dangos union safle’r terfynau cyfreithiol.
Mae hyn yn golygu na ddylech ddibynnu ar fesuriadau a gymerwyd o gynllun teitl i geisio cyfrifo union safle terfyn cyfreithiol ar y tir.
Am ragor o wybodaeth am yr hyn y mae cynllun teitl yn ei ddangos, gweler How to read a title plan.
Gwybodaeth arall a allai helpu i ddangos y terfyn
Efallai gallwch gyfrifo’r terfyn cyfreithiol yn fwy manwl trwy edrych ar y gweithredoedd teitl a ddefnyddiwyd pan gofrestrwyd yr eiddo am y tro cyntaf. Os nad yw’r gweithredoedd teitl hyn gennych, efallai y gallwch gael copïau gan Gofrestrfa Tir EF gan ddefnyddio form OC2.
Hyd yn oed pan fo’r gweithredoedd teitl ar gael, efallai na fydd yn bosibl cyfrifo union safle’r terfyn cyfreithiol oddi wrthynt. Er enghraifft, efallai fod y cynlluniau’n aneglur, neu efallai fod safle gwreiddiol y terfyn cyfreithiol wedi newid dros amser.
Os ydych yn denant eiddo lesddaliadol fel fflat ar y llawr cyntaf, efallai y gwelwch fod y llinell goch ar eich cynllun teitl yn dangos amlinell yr adeilad yn hytrach na’r fflat ei hun. Mae hyn oherwydd ein bod yn cynhyrchu ein cynlluniau ar fapiau’r Arolwg Ordnans ar raddfa fach, na allant ddangos pob manylyn. Mae’n bwysig iawn darllen y gofrestr a’r cynllun teitl ynghyd â’r les er mwyn deall y cytundeb a wnaed rhwng y partïon gwreiddiol.
Pwy sy’n berchen ar ffens, wal neu berth derfyn neu’n ei chynnal?
Nid oes rheol sy’n dweud bod y ffens, y wal neu’r berth ar ochr chwith neu dde eiddo yn perthyn i berchennog yr eiddo hwnnw. Nid yw’r ochr o’r ffens y mae’r pyst a’r rheiliau arni yn ganllaw dibynadwy chwaith.
Gall y gofrestr teitl, y gweithredoedd neu’r dogfennau gan eich cyfreithiwr gynnwys gwybodaeth am berchnogaeth neu gyfrifoldeb cynnal a chadw, ond nid yw llawer ohonynt yn gwneud hynny. Os yw’r gofrestr yn cyfeirio at weithred fel “copi yn y ffeil”, gallwch wneud cais am gopi gan ddefnyddio form OC2.
Gall gweithred gynnwys cyfamod, neu addewid sy’n rhwymo’n gyfreithiol, i gynnal wal, ffens neu nodwedd derfyn arall. Gall hyn helpu i ddangos pwy sy’n gyfrifol am gynnal a chadw, ond nid yw bob amser yn golygu mai’r person hwnnw sy’n berchen ar y nodwedd.
Mae hefyd yn bosibl bod nodwedd derfyn wedi cael ei disodli ers creu’r weithred, a bod gwahanol gyfrifoldebau am gynnal a chadw wedi’u cytuno bryd hynny.
Mae rhai cynlluniau gweithredoedd yn dangos marciau “T”. Mae’r rhain yn aml yn dangos pwy sy’n gyfrifol am gynnal nodwedd derfyn, ond nid ydynt bob amser yn derfynol. Gwiriwch eiriad y weithred hefyd.
Enghraifft: Os yw cynllun yn dangos marc “T” ar eich ochr chi o linell derfyn, gall olygu mai chi sy’n gyfrifol am gynnal y ffens, y wal neu’r berth honno. Os oes marciau “T” ar y ddwy ochr, a elwir weithiau’n farciau “H”, gall hyn olygu bod y ddau gymydog yn rhannu’r cyfrifoldeb. Gwiriwch eiriad y weithred neu’r gofrestr bob amser oherwydd efallai na fydd y marciau ar eu pen eu hunain yn rhoi’r ateb llawn.
Mae’r marciau “T” ar y cynllun hwn yn dangos pwy sy’n gyfrifol am bob terfyn. Os yw’r “T” y tu mewn i derfyn eich eiddo, yn gyffredinol chi sy’n berchen ar y ffens neu’r wal honno ac sy’n gorfod ei chynnal. Os yw dau farc “T” yn cyfarfod gefn wrth gefn ar linell derfyn, mae’n ffurfio siâp “H”. Mae hyn yn dangos wal gydrannol neu derfyn a rennir, sy’n golygu bod y ddau gymydog yn rhannu costau cynnal.
Gall nodweddion terfyn newid dros amser. Cyn newid ffens, wal, perth neu nodwedd arall, siaradwch â’ch cymydog yn gyntaf.
Os ydych yn meddwl bod angen newid eich cynllun teitl
Nid yw’r ffaith mai dim ond terfynau cyffredinol eiddo y mae’r cynllun teitl yn eu dangos yn golygu na ellir symud y llinell goch.
Mewn rhai achosion, efallai y gallwn symud y llinell goch fel ei bod yn dangos y terfyn cyffredinol mewn safle mwy cywir. Sylwch, fodd bynnag, mai dim ond terfyn cyffredinol y bydd y llinell goch yn ei ddangos o hyd, nid yr union derfyn cyfreithiol.
Os ydych yn meddwl bod y llinell goch ar eich cynllun teitl yn y lle anghywir, neu fod y cynllun teitl yn anghywir mewn ffordd arall, cysylltwch â our customer support centre a byddwn yn ymchwilio i’r mater.
Mae angen ichi ddweud wrthym yn glir beth rydych yn meddwl sy’n anghywir a darparu tystiolaeth briodol i gefnogi hynny.
Os nad ydym yn cytuno bod rhywbeth yn anghywir, byddwn yn dweud wrthych pam.
Os ydym yn cytuno bod camgymeriad, byddwn yn esbonio beth ddigwyddodd. Yna byddwn naill ai’n ceisio ei gywiro neu’n nodi a allwch wneud cais i newid y cynllun teitl.
Efallai nad Cofrestrfa Tir EF a wnaeth y camgymeriadau’n wreiddiol, ond ni sy’n gyfrifol am sicrhau nad oes unrhyw wallau yn ein cynlluniau teitl.
Gallwch ysgrifennu atom yn:
HM Land Registry
Citizen Centre
PO Box 7806
Bilston
WV1 9QR
A all Cofrestrfa Tir EF ddatrys anghydfod ynghylch terfyn?
Na all. Ni all Cofrestrfa Tir EF benderfynu, cyfryngu na datrys anghydfodau ynghylch terfynau rhwng cymdogion. Ni ellir defnyddio cynllun teitl â therfynau cyffredinol i setlo anghytundeb ynghylch yr union derfyn cyfreithiol.
Os oes anghytundeb, ceisiwch gytuno ar ateb ymarferol cyn cymryd camau ffurfiol. Gall cyfryngu eich helpu i osgoi achos llys neu dribiwnlys, a all fod yn gostus iawn.
Mae gan y Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ganllawiau cyhoeddus ar boundary disputes in England and Wales ac efallai y gall helpu trwy ei Boundary disputes mediation service. Mae ganddo hefyd restr o gwmnïau sy’n darparu ymgynghoriad cychwynnol 30 munud am ddim yn Find a Surveyor.
Gwneud cytundeb terfyn
Fel rheol, cofrestru â therfynau cyffredinol yw’r cyfan sy’n ofynnol ond, os ydych eisiau rhywbeth mwy manwl gywir, gallech ystyried cytundeb terfyn.
Gall cytundeb terfyn fod yn fwy manwl gywir ynghylch safle terfyn na chynllun teitl â therfynau cyffredinol. Er enghraifft, gall perchnogion gytuno mai canol perth yw’r terfyn rhwng eu heiddynt.
Gall hefyd ddweud pwy sy’n gyfrifol am gynnal nodwedd derfyn, fel perth, wal neu ffens. Er enghraifft, gallech gytuno y bydd pob perchennog yn cadw ei ochr ef neu hi o berth o dan uchder penodol.
Nid oes rhaid i gytundeb terfyn gynnwys cynllun manwl. Gallwch chi a’ch cymydog benderfynu faint o fanylion i’w cynnwys. Yn wir, gallai’r partïon gytuno i beidio â chyfeirio at unrhyw gynllun yn eu cytundeb, gan ddibynnu’n llwyr ar ddisgrifiad ysgrifenedig.
Os yw o leiaf un o’r darnau o dir dan sylw wedi ei gofrestru, gellir gwneud cais i Gofrestrfa Tir EF gofnodi cytundeb terfyn ar y gofrestr.
Unwaith y bydd cytundeb terfyn wedi’i wneud, mae’n gymwys nid yn unig i’r perchnogion ar y pryd ond i berchnogion yn y dyfodol hefyd.
Am ragor o wybodaeth gweler: Make a boundary agreement with your neighbour ar GOV.UK.
Beth os na allaf wneud cytundeb?
Terfynau a bennwyd
Os nad yw cytundeb terfyn yn bosibl, gallwch wneud cais i Gofrestrfa Tir EF i bennu union linell y terfyn.
Nid yw Cofrestrfa Tir EF yn penderfynu ble mae’r terfyn cyfreithiol os yw cymdogion yn anghytuno. Byddai angen ichi ddangos yr union linell inni ar gynllun. Os derbynnir y cais, byddwn yn ychwanegu gwybodaeth at y gofrestr i ddangos bod y terfyn cyfreithiol wedi’i bennu a ble mae’r union linell.
Yn ymarferol, bydd bron bob amser angen i’r cynllun a ddefnyddir yn y cais am derfyn a bennwyd gael ei baratoi gan syrfëwr tir siartredig.
Dim ond cyfran fach iawn, llai nag 1%, o gofrestrau sydd â therfynau a bennwyd. Mae hyn fel arfer oherwydd y gall gwneud cais fod yn ddrud.
Mae risg wirioneddol hefyd y bydd gwneud cais am derfyn a bennwyd heb gydsyniad yr holl gymdogion dan sylw yn arwain at anghydfod costus gerbron y First-tier Tribunal.
Ar gyfer y rhan fwyaf o eiddo, mae terfynau cyffredinol yn ddigonol. Os nad ydynt, mae cytundeb terfyn yn aml yn symlach ac yn debygol o fod yn llai costus na gwneud cais am derfyn a bennwyd.
Beth os yw’r eiddo yn ffinio â phriffordd gyhoeddus?
Os yw’ch eiddo yn ffinio â phriffordd gyhoeddus, ni fydd y cynllun teitl yn dangos yr union derfyn rhwng tir preifat a thir priffordd. Gall tir sy’n edrych yn breifat fod yn rhan o’r briffordd o hyd, felly gwiriwch cyn gwneud newidiadau ger ffordd, palmant, ymyl ffordd neu lwybr mynediad.
Beth os wyf yn gwneud gwaith ger terfyn neu wal gydrannol?
Gall Deddf Waliau Cydrannol etc. 1996 fod yn gymwys os ydych yn bwriadu gwneud gwaith ar wal a rennir neu’n agos at derfyn. Ni all Cofrestrfa Tir EF roi cyngor ar y Ddeddf. Efallai y bydd angen cyngor arnoch gan gyfreithiwr, trawsgludwr trwyddedig neu syrfëwr.
Rhagor o wybodaeth am derfynau
Mae’r gyfraith sy’n ymwneud â therfynau yn gymhleth, felly os oes angen ichi sefydlu terfynau cyfreithiol eich eiddo, neu os oes anghytundeb â chymydog yn eu cylch, efallai y dymunwch ymgynghori â chynghorydd cyfreithiol.
Sylwch na all Cofrestrfa Tir EF roi cyngor cyfreithiol.
Ceir rhagor o wybodaeth am derfynau yng Nghanllawiau Ymarfer Cofrestrfa Tir EF. Yn benodol, mae Practice Guide 40, Supplement 4 yn ymdrin â chytundebau terfyn a therfynau a bennwyd. Sylwch fod Canllawiau Ymarfer wedi’u hysgrifennu ar gyfer trawsgludwyr proffesiynol, fel cyfreithwyr.
$CTA
Dolenni defnyddiol a chanllawiau pellach
-
Video: How to find information about your property boundaries
-
Practice Guide 40, Supplement 3: Boundaries
-
Practice Guide 40, Supplement 4: Boundary agreements and determined boundaries