Dileu eiddo oddi ar y rhestr ardrethi busnes
Pryd a sut i ofyn am ostyngiad mewn gwerth ardrethol neu i ddileu eiddo o’r rhestr ardrethi busnes, a phryd nad yw eiddo’n gymwys.
Trosolwg
Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio (VOA) yn gyfrifol am gynnal y rhestrau ardrethu canolog a lleol, sy’n cynnwys gwerthoedd ardrethol ar gyfer pob eiddo annomestig yng Nghymru a Lloegr.
Rydym yn cyfrifo gwerth ar gyfer eich eiddo. Gelwir hwn y gwerth ardrethol (RV). Mae’n seiliedig ar faint o rent y gallai gael ei godi am yr eiddo, gan ddefnyddio rheolau sydd wedi’u gosod gan y gyfraith. Yna, bydd eich cyngor lleol yn defnyddio’r gwerth hwn er mwyn cyfrifo faint y byddwch yn ei dalu mewn ardrethi busnes.
Gallwch ofyn am gael eich eiddo wedi’i ddileu o’r rhestr ardrethu annomestig, neu ofyn am ostyngiad yn ei RV os yw eich eiddo, neu ran ohono:
-
mewn cyflwr gwael
-
yn cael ei adnewyddu’n sylweddol neu ei ailadeiladu
-
wedi’i ddymchwel
Rydym yn adolygu pob cais i wirio bod yr eiddo yn bodloni’r gofynion cyfreithiol er mwyn cael addasiad i’w RV, ac i ystyried y ffeithiau yn ofalus cyn gwneud penderfyniad.
Mae dileu eiddo oddi ar y rhestr ardrethu, neu ostwng ei RV, yn fater dyrys. Mae’r rheolau yn seiliedig ar gyfreithiau manwl a phenderfyniadau’r llys. Caiff y rheolau eu hadolygu a’u diweddaru yn aml. Mae p’un ai yw eiddo yn aros ar y rhestr ardrethu, neu yn cael ei ddileu oddi arno, yn dibynnu ar sut bydd yr egwyddorion cyfreithiol hyn yn gymwys.
Yn yr adrannau isod, rydym yn ymdrin â’r amgylchiadau sy’n galluogi eiddo i gael ei ddileu oddi ar y rhestr ardrethu neu gael gostyngiad yn ei RV. Yn ogystal, rydym yn tynnu sylw at pryd nad yw eiddo yn gymwys ar gyfer newidiadau yn ei RV.
Atgyweirio economaidd ac aneconomaidd
a) Atgyweirio economaidd
Mae gwerth ardrethol (rhent damcaniaethol) eiddo annomestig yn seiliedig ar gyfres o ragdybiaethau statudol. Un o’r rhagdybiaethau hynny yw bod yr eiddo mewn cyflwr rhesymol. Ystyrir i’r costau o atgyweirio fod yn economaidd os gall yr eiddo ennill digon o rent er mwyn talu’n ôl am y gwaith atgyweirio o fewn cyfnod amser rhesymol. Golyga hyn y gall yr eiddo gael ei ddefnyddio ar gyfer y diben a fwriadwyd.
Mae ystod eang o amrywiaeth yn nhermau eiddo annomestig, felly mae’n anodd amlinellu cyflwr disgwyliedig eiddo er mwyn bodloni’r rhagdybiaeth bod yr eiddo mewn cyflwr rhesymol ac yn addas ar gyfer meddianiad. Mae pob achos yn cael ei ystyried yn unigol ar sail costau atgyweirio a rhent disgwyliedig. Gwneir hyn er mwyn penderfynu a yw’r eiddo yn gymwys ar gyfer gostyngiad yn ei RV.
b) Atgyweirio aneconomaidd neu gyflwr gwael
Ystyrir eiddo i fod yn aneconomaidd i’w atgyweirio, a’i werth mewn cyflwr gwael, pan fydd y gost o’i atgyweirio i gyflwr rhesymol yn gorbwyso’r incwm rhent disgwyliedig o fewn cyfnod amser rhesymol.
Rydym hefyd yn ystyried cyflwr yr eiddo, gan ofyn 3 chwestiwn:
-
A yw’r eiddo mewn cyflwr rhesymol?
-
Os na, a all y gwaith sydd ei angen er mwyn i’r eiddo fod mewn cyflwr rhesymol gael ei ddisgrifio fel gwaith atgyweirio?
-
A fyddai’r gwaith atgyweirio yn cael ei ystyried yn aneconomaidd?
Pan nad yw gwerth ardrethol yn cael ei newid o achos atgyweirio
Ni allwn newid gwerth ardrethol eiddo, na’i ddileu oddi ar y rhestr ardrethu, os byddai gwaith atgyweirio yn cael ei ystyried i fod yn rhesymol yn economaidd i’w wneud. Mae hyn yn cynnwys:
-
gwaith sy’n cael ei wneud o dan delerau prydlesu eiddo, a fyddai’n cadw’r eiddo mewn cyflwr arferol
-
gwaith atgyweirio economaidd amlwg megis ail-addurno, ailosod gorchuddwyr llawr, newid ffitiadau golau neu gyfnewid hen eitemau sydd wedi’u difrodi am eitemau cyfath modern
Nid yw hon yn restr gynhwysfawr, ac mae amgylchiadau eraill ble gall gwaith atgyweirio gael ei ystyried yn economaidd. Dyma rai enghreifftiau:
-
Mae difrod bwriadol er mwyn osgoi talu ardrethi busnes (a elwir yn ‘fandaliaeth adeiladol’) yn cael ei drin fel unrhyw fath arall o ddifrod. Rydym yn gwirio a yw’n rhesymol i atgyweirio’r eiddo. Er enghraifft, mae tynnu toiledau neu olau heb gynllun ehangach ar gyfer ailddatblygu yn cael ei ystyried i fod yn ddifrod sydd angen ei atgyweirio.
-
Mae gwaith atgyweirio sy’n gwneud defnydd o ddeunyddiau modern, er enghraifft trwsio to neu osod ffenestri, yn cael ei ystyried yn economaidd.
Pan fydd y rhestr ardrethu yn cael ei addasu o achos atgyweirio
Os yw eiddo mewn cyflwr gwael aneconomaidd, gall ei werth ardrethol gael ei ostwng.
Mae’n rhaid i chi ddarparu tystiolaeth bod eich eiddo mewn cyflwr gwael aneconomaidd wrth i chi wneud cais am ostyngiad mewn gwerth ardrethol. Gweler y math o dystiolaeth y byddwch ei hangen yn hwyrach ymlaen ar y dudalen hon.
Eiddo sydd wedi cael eu heffeithio gan dân neu lifogydd
Mae eiddo sydd wedi cael eu difrodi gan dân neu lifogydd yn cael eu disgrifio fel eiddo sydd wedi profi newid sylweddol mewn amgylchiadau, hynny yw, digwyddiad a ddigwyddodd ar ôl i’r gwerth ardrethol gael ei bennu. O dan ddeddfau ardrethu, mae effeithiau y digwyddiadau hyn yn cael eu hystyried o dan y rhagdybiaeth o atgyweirio statudol, sydd wedi’i ddiffinio yn yr adran flaenorol:
A fyddai’r gwaith atgyweirio yn cael ei ystyried i fod yn economaidd i’w gwblhau?
Os oes tân bach sydd yn effeithio ar ran fach o’r eiddo yn unig, a bod y costau atgyweirio angenrheidiol yn is na’r incwm rhent disgwyliedig, mae’n debygol y bydd y gwaith atgyweirio yn cael ei ystyried i fod yn economaidd, a ni fydd y gwerth ardrethol yn newid. Os yw’r difrod yn cael effaith negyddol ar yr incwm rhent, mae’n bosibl y bydd yr RV yn cael ei ostwng.
Os oes tân mawr sydd yn effeithio ar yr eiddo cyfan, neu ran helaeth ohono, gan achosi i’r eiddo fod yn eiddo na ellir ei atgyweirio, a bod ailadeiladu’r eiddo yn angenrheidiol, yn hytrach nag atgyweirio, bydd yr eiddo yn cael ei ddileu o’r rhestr ardrethu.
Mae’r un amodau yn berthnasol ar gyfer eiddo sydd wedi cael eu heffeithio gan lifogydd. Os oes tystiolaeth yn dangos bod rhenti yn yr ardal wedi cael eu lleihau o ganlyniad i’r llifogydd yn unig, mae’n bosibl y bydd eich gwerth ardrethol yn cael ei ostwng.
Y dystiolaeth sydd ei hangen er mwyn dangos bod eiddo mewn cyflwr gwael aneconomaidd, gan gynnwys eiddo sydd wedi cael eu heffeithio gan lifogydd a thân
Er mwyn ein helpu i wneud penderfyniad, dyma’r dystiolaeth y bydd angen i chi ei chyflwyno:
-
manylion am unrhyw amcan brisiau sydd gennych er mwyn adfer yr eiddo i gyflwr rhesymol unwaith eto
-
disgrifiad o’r gwaith, neu gynllun y gwaith
-
manylion unrhyw waith sydd wedi dechrau ar yr eiddo
-
y dyddiad pan ddechreuodd y gwaith ynghyd â thystiolaeth i gefnogi hyn, megis anfoneb contractwr a/neu dderbynebau ar gyfer deunyddiau a ddanfonwyd neu sgipiau ar gyfer cael gwared â sbwriel
-
copi o unrhyw arolygon, cynlluniau gan benseiri neu ganiatâd cynllunio, os ydynt ar gael
-
ffotograffau wedi’u labelu a’u dyddio o’r tu mewn a’r tu allan i’r eiddo, gan ddangos ei gyflwr
-
manylion ynghylch y tro diwethaf yr oedd yr eiddo wedi’i feddiannu
Nodweddion eiddo sy’n cael ei ailadeiladu’n sylweddol
Mae’r gyfraith ynghylch eiddo sy’n cael ei ailadeiladu’n sylweddol yn ddyrys, a chaiff pob cais eu hystyried fesul achos. Mae ein penderfyniad i addasu neu ddileu RV yn ffaith-benodol.
Ar gyfer eiddo annomestig, mae enghreifftiau o waith ailadeiladu sylweddol yn cynnwys:
-
gwelliannau sylweddol i’r eiddo (atgyweiriadau sylweddol sy’n codi gwerth y rhent incwm yn sylweddol)
-
newidiadau i ddefnydd yr eiddo ble mae addasu ffisegol sylweddol yn angenrheidiol (e.e trosi swyddfeydd i fod yn eiddo preswyl)
-
newidiadau i ffiniau’r eiddo, fel y gall eiddo gwahanol gael eu meddiannu ar wahân, neu eu huno i greu eiddo mwy o faint (er enghraifft, rhannu siop fawr yn llawer o siopau llai, neu ddymchwel waliau mewnol rhwng dwy siop gyfagos er mwyn ffurfio un siop fawr)
Mae’n annhebygol iawn bydd eiddo wedi’i feddiannu ar gyfer ei ddefnydd cyfredol yn ystod cynlluniau sy’n cynnwys ailadeiladu neu ailddatblygu. Nid ydym felly yn ystyried a yw’r eiddo mewn cyflwr rhesymol, neu ddim. Yn hytrach, rydym yn ystyried a yw’r gwaith atgyweirio yn cynnwys cynllun i ailadeiladu. Os yw ac, o ganlyniad, ni all yr eiddo gael ei feddiannu, bydd yr eiddo yn cael ei ddileu oddi ar y rhestr ardrethu annomestig. Bydd hyn yn dod i rym ar y dyddiad y bydd y gwaith atgyweirio yn dechrau.
Gan fod y rheolau ynghylch ailadeiladu yn ddyrys, nid yw dileu eiddo oddi ar y rhestr ardrethu yn broses syml. Mae faint o dystiolaeth sydd ei hangen yn dibynnu ar faint y cynllun gwaith atgyweirio. Er hynny, mae’n bwysig eich bod yn rhoi gymaint o fanylion â phosibl i ni. Mae’n rhaid i ni weld bod gwaith adeiladu wedi dechrau cyn y gallwn ystyried tynnu’r asesiad.
Y dystiolaeth sydd ei hangen er mwyn dangos bod gwaith adeiladu sylweddol yn digwydd i eiddo
Er mwyn dileu eiddo o ganlyniad i waith ailadeiladu sylweddol, dyma’r dystiolaeth sydd ei hangen:
-
disgrifiad o gynllun y gwaith arfaethedig
-
manylion unrhyw waith sydd wedi dechrau ar yr eiddo
-
y dyddiad pan ddechreuodd y gwaith ynghyd â thystiolaeth i gefnogi hyn, megis anfoneb contractwr a/neu dderbynebau ar gyfer deunyddiau a ddanfonwyd neu sgipiau ar gyfer cael gwared â sbwriel
-
copi o unrhyw arolygon, cynlluniau gan benseiri neu ganiatâd cynllunio, os ydynt ar gael
-
ffotograffau wedi’u labelu a’u dyddio o’r tu mewn a’r tu allan i’r eiddo, gan ddangos ei gyflwr a lle mae’r holl ardaloedd gwaith wedi dechrau
Dymchweliadau
Pan na all y gwerth ardrethol gael ei newid cyn gwaith dymchwel
Yn aml iawn, gall eiddo barhau i fod yn wag mewn cynlluniau ailddatblygu mawr, ond yn parhau i fod mewn cyflwr sy’n ddigon da i gael eu meddiannu, neu mewn cyflwr ble bydda hi’n rhesymol ac yn economaidd atgyweirio’r eiddo. Mewn achosion o’r math hyn, bydd yr eiddo yn parhau i fod â gwerth ardrethol hyd nes y bydd y gwaith dymchwel yn dechrau.
Ni fydd y rhestr ardrethu yn cael ei haddasu hyd nes y bydd y gwaith dymchwel yn dechrau ar eiddo.
Pan y gall y gwerth ardrethol newid cyn y gwaith dymchwel
Mewn rhai achosion, mae eiddo sydd â bwriad o gael eu dymchwel mewn cyflwr mor wael nad yw’n economaidd atgyweirio’r eiddo. Golyga hyn bod y costau o atgyweirio’r eiddo yn gorbwyso unrhyw incwm disgwyliedig o fewn cyfnod amser rhesymol. Felly, os gwelir, o ganlyniad i’r ystyriaethau hyn, bod yr eiddo yn aneconomaidd i’w atgyweirio, mae’n bosibl y gall ei werth ardrethol gael ei ostwng i sero cyn y gwaith dymchwel.
Pan fydd eiddo yn cael ei ddileu o’r rhestr ardrethu o ganlyniad i ddymchweliad
Bydd eiddo yn cael ei ddileu o’r rhestr ardrethu unwaith i’r gwaith dymchwel ddechrau ar yr eiddo. Sylwer, nid yw caniatâd cynllunio yn dystiolaeth ddigonol i ddangos bod y gwaith dymchwel wedi dechrau. Gweler isod y dystiolaeth sydd ei hangen arnoch er mwyn dangos bod gwaith dymchwel wedi dechrau ar eich eiddo.
Y dystiolaeth sydd ei hangen er mwyn dangos bod eiddo yn cael ei ddymchwel
Mae’r dystiolaeth y mae’n rhaid i chi ei chyflwyno i’r VOA yn cynnwys:
-
ffotograffau wedi’u labelu a’u dyddio o’r eiddo, gan ddangos y gwaith sydd wedi dechrau o fewn yr eiddo neu’r safle
-
manylion unrhyw waith sydd wedi dechrau ar yr eiddo (gan gynnwys caniatâd cynllunio, os ydynt ar gael)
-
y dyddiad pan ddechreuodd y gwaith ynghyd â thystiolaeth i gefnogi hyn, megis anfoneb contractwr a/neu dderbynebau ar gyfer deunyddiau a ddanfonwyd neu sgipiau ar gyfer cael gwared â sbwriel
Sut i wneud cais am ddileu neu ostyngiad yn eich gwerth ardrethol
Os ydych os ydych o’r farn bod eich eiddo yn bodloni’r gofynion sy’n cael eu rhestru uchod, mae angen i chi ddefnyddio’r gwasanaeth Gwirio, Herio, Apelio (CCA) er mwyn gwneud cais am ddileu neu ostyngiad mewn gwerth ardrethol. Bydd angen i chi gofrestru ar gyfer cyfrif prisio ardrethi busnes cyn y gallwch ddefnyddio’r gwasanaeth hwn. Darllenwch yr arweiniad cam wrth gam i brosesau CCA er mwyn dysgu rhagor.
Mewn rhai achosion, mae’n bosibl y caiff eich eiddo ei ddileu yn ystod y cam Gwirio. Fodd bynnag, os na chaiff hyn ei gadarnhau yn ystod y cam Gwirio, bydd angen i chi Herio. Bydd y VOA yn rhoi gwybod i chi os yw Herio yn angenrheidiol ar ôl i ni ystyried eich achos Gwirio.
Wrth i chi anfon eich cais, mae’n bwysig cynnwys tystiolaeth ategol ddigonol. Byddwn yn rhoi gwybod i chi sut i anfon tystiolaeth ategol atom yn ystod y broses, pe bai angen.
Byddwn yn adolygu’r dystiolaeth er mwyn dod i gasgliad ynghylch y ffeithiau a prosesu’r cais, a gwneud penderfyniad.
Yr hyn sy’n digwydd pan fydd penderfyniad yn cael ei wneud
Byddwch yn cael gwybod am y penderfyniad ynghylch eich ‘Gwirio/Herio drwy ddangosfwrdd eich cyfrif prisio ardrethi busnes.
Os byddwn yn cytuno i ddileu’r eiddo o’r rhestr ardrethi, neu yn cytuno i ostwng eich gwerth ardrethol, byddwn yn mynd ati i addasu’r manylion o’r dyddiad dod i rym perthnasol.
Dyddiad dod i rym ar gyfer ailadeiladu
Os yw eich eiddo yn cael ei ystyried fel gwaith ailadeiladu sylweddol, y dyddiad dod i rym ar gyfer dileu yw’r diwrnod cyntaf y bydd gwaith ffisegol yn dechrau. Nid yw cael caniatâd cynllunio yn nodi dechrau cynllun. Os byddwn yn dileu neu’n newid eich gwerth ardrethol ar ôl i’r gwaith ddechrau, bydd y dileu/gostyngiad yn cael ei ôl-ddyddio lle bo hynny’n bosibl
Unwaith y bydd y gwaith wedi’i gwblhau, bydd eich eiddo yn cael asesiad newydd. Pan fyddwn yn ail-asesu’r eiddo ‘newydd’ hwn, byddwn yn ystyried yr holl welliannau a wneir iddo. Golyga hyn y gallai’ch gwerth ardrethol gynyddu.
Os yw’ch eiddo yn cael ei drosi i eiddo preswyl, dylech roi gwybod i’ch cyngor lleol eich bod wedi cwblhau’r gwaith, ac yna byddant yn rhoi gwybod i ni.
Y dyddiad dod i rym ar gyfer asesiad newydd yw’r dyddiad y bydd yr eiddo wedi’i gwblhau, ac yn barod ar gyfer cael ei feddiannu. Gall hyn fod y dyddiad y bydd yn cael ei feddiannu mewn gwirionedd, neu ddyddiad a nodwyd mewn hysbysiadau cwblhau â hysbyswyd gan yr awdurdod bilio.
Dyddiad dod i rym ar gyfer dymchweliadau
Os yw eich eiddo yn cael ei ddymchwel, y dyddiad dod i rym ar gyfer ei ddileu oddi ar y rhestr ardrethu yw’r diwrnod cyntaf y bydd y gwaith dymchwel ffisegol yn dechrau. Os byddwn yn dileu neu’n newid eich gwerth ardrethol ar ôl i’r gwaith ddechrau, bydd y dileu/gostyngiad yn cael ei ôl-ddyddio lle bo hynny’n bosibl
Dyddiad dod i rym ar gyfer cyflwr gwael
Os yw eich eiddo mewn cyflwr gwael aneconomaidd, byddwn yn ystyried beth ddylai’r dyddiad dod i rym fod ar gyfer gostyngiad yn eich gwerth ardrethol ar sail bod yr eiddo (neu rannau ohono) yn dod yn anfeddianadwy o ganlyniad i gyflwr gwael yr eiddo neu ddifrod fesul achos.
Adnoddau ychwanegol
Gallwch ddysgu rhagor am ddileu eiddo oddi ar y rhestr ardrethu neu ostwng eich asesiad annomestig yn y Llawlyfr Ardrethu.
Er mwyn gweld os ydych yn gymwys i gael gostyngiad o ran eich ardrethi busnes o dan fathau eraill o ryddhadau, darllenwch ein canllaw Rhyddhad ardrethi busnes.
Updates to this page
-
Welsh translation added.
-
First published.