Canllawiau

Cofrestrfa Tir EF: Senarios hawliau rheoli contractiol

Canllawiau ar sut y gallai'r rheolau newydd ar gyfer rhoi gwybod am hawliau rheoli contractiol fod yn gymwys i fathau o hawliau contractiol a welir yn aml.

• Gan: Cofrestrfa Tir EF
• Cyhoeddwyd: 26 Hydref 2026

Yn berthnasol i Loegr a Chymru

I gael gwybod sut i ddarparu gwybodaeth i Gofrestrfa Tir Ei Fawrhydi am rwymedigaethau’n ymwneud â hawliau rheoli contractiol, yn unol â Rheoliadau Darparu Gwybodaeth (Rheoli Contractiol) (Tir Cofrestredig) 2026, gweler ein Cyfarwyddyd ymarfer 84: darparu gwybodaeth i Gofrestrfa Tir Ei EF am hawliau rheoli contractiol.

Darparu gwybodaeth i Gofrestrfa Tir EF am Hawliau Rheoli Contractiol

Senarios enghreifftiol

Diben y canllawiau hyn yw egluro dealltwriaeth bresennol Cofrestrfa Tir EF o sut y mae Rheoliadau Darparu Gwybodaeth (Rheoli Contractiol) (Tir Cofrestredig) 2026 (‘y Rheoliadau’) yn gymwys mewn amrywiaeth o senarios cyffredin, a chynorthwyo grantïon a’u cynghorwyr i benderfynu pryd y mae’n rhaid darparu gwybodaeth.

Nid yw’r canllawiau hyn yn diwygio nac yn disodli testun nac ystyr y Rheoliadau, ac nid Cofrestrfa Tir EF sy’n gyfrifol yn y pen draw am benderfynu neu ddehongli sut y mae’r Rheoliadau yn gymwys i achosion unigol. Fodd bynnag, byddwn yn adolygu ac yn diweddaru’r canllawiau hyn o bryd i’w gilydd, gan ychwanegu at y senarios a amlinellir lle bo’n briodol ac ystyried adborth gan gwsmeriaid, datblygiadau gweithredol ac unrhyw eglurhad barnwrol mewn perthynas â’r Rheoliadau.

Pan fo’n rhaid darparu gwybodaeth o dan y Rheoliadau, bydd methu â darparu’r wybodaeth heb esgus rhesymol yn drosedd o dan adran 225(1) o Ddeddf Ffyniant Bro ac Adfywio 2023. Os dilynwch y canllawiau a ddarperir yma ac yn Cyfarwyddyd ymarfer 84: darparu gwybodaeth i Gofrestrfa Tir Ei EF am hawliau rheoli contractiol ac, ar y sail honno, dod i’r casgliad rhesymol nad oes angen gwybodaeth mewn senario penodol, gallech ystyried y dylai hyn gyfateb i esgus rhesymol i egluro eich casgliad.

1. Contract â pherson nad ef yw’r perchennog cofrestredig (neu nad ef yw’r perchennog cofrestredig eto)

Mae gan ddatblygwr (A) hawl gontractiol i brynu tir cofrestredig oddi wrth y perchennog, yn ddarostyngedig i gael caniatâd cynllunio addas. Cyn prynu’r tir, mae A yn ymrwymo i gontract amodol i werthu rhan o’r tir i B (cymdeithas dai).

Ni fydd hawl B i brynu’r tir oddi wrth A yn hawl rheoli contractiol ar yr adeg y caiff ei rhoi oherwydd, bryd hynny, nid A yw perchennog cofrestredig y tir (ac nid oes ganddo hawl i gael ei gofrestru’n berchennog ychwaith). Hyd yn oed os yw’r hawl yn bodloni’r holl feini prawf eraill ar gyfer bod yn hawl rheoli contractiol, ni fydd yn rhaid darparu gwybodaeth am reoli contractiol i Gofrestrfa Tir EF am yr hawl oni bai:

• bod B yn gwneud cais am rybudd neu gyfyngiad i ddiogelu ei hawl. Yn yr achos hwnnw, caiff yr hawl ei thrin fel hawl rheoli contractiol (gweler Rheoliad 5(1)(b)).

• ar ôl i A brynu’r tir:

  • bod A a B yn cytuno’n ysgrifenedig i amrywio’r hawl (gweler Rheoliad 4(3)(c)); neu
  • bod B yn aseinio’r hawl i C (gweler Rheoliad 4(3)(b)).

Os caiff yr hawl ei haseinio neu ei hamrywio ar ôl i A brynu’r tir, bydd yn rhaid darparu gwybodaeth am reoli contractiol bryd hynny, oni bai nad yw’r hawl, oherwydd newid mewn amgylchiadau, bellach yn bodloni’r holl feini prawf ar gyfer bod yn hawl rheoli contractiol.

2. Hawl nad yw’n cael ei dal at ddiben ‘ymgymeriad’

Mae gan John, unigolyn preifat, opsiwn i brynu llain o dir cofrestredig oddi wrth y perchennog, lle mae’n bwriadu adeiladu tŷ iddo ef a’i deulu fyw ynddo.

Ni fydd opsiwn John i brynu’r tir oddi wrth y perchennog yn hawl rheoli contractiol ar yr adeg y caiff ei roi, hyd yn oed os oes ganddo holl nodweddion eraill hawl o’r fath, oherwydd nad yw John wedi caffael yr opsiwn ‘at ddibenion ymgymeriad’. Er mwyn dod o fewn cwmpas y Rheoliadau, rhaid i hawl rheoli contractiol fod yn ‘hawl gontractiol berthnasol’ o fewn ystyr adran 221 o Ddeddf Ffyniant Bro ac Adfywio 2023. Mae adran 221(4) yn rhoi rhagor o fanylion am ystyr ‘ymgymeriad’.

Os bydd John yn penderfynu’n ddiweddarach beidio â phrynu’r tir, ond yn hytrach yn aseinio’r opsiwn i’w ffrind Sarah, adeiladwr, er mwyn iddi allu adeiladu’r tŷ a’i werthu, bydd yr hawl wedyn yn cael ei dal at ddibenion ymgymeriad (busnes Sarah). Bydd yn rhaid iddi ddarparu gwybodaeth am reoli contractiol ar ôl yr aseiniad os yw’r hawl yn bodloni’r holl feini prawf eraill ar gyfer bod yn hawl rheoli contractiol (gweler rheoliad 4(3)(b)).

3. Prydles tymor byr gydag opsiwn i gymryd prydles bellach

Mae gan ymddiriedolwyr ymddiried elusennol opsiwn i gymryd prydles am gyfnod o 12 mlynedd oddi wrth berchennog cofrestredig. Mae ffurf gytunedig y brydles yn cynnwys opsiwn i’r ymddiriedolwyr gymryd prydles arall am 12 mlynedd pan ddaw cyfnod y brydles wreiddiol i ben.

Ni fydd opsiwn yr ymddiriedolwyr i gymryd prydles am gyfnod o 12 mlynedd yn hawl rheoli contractiol oherwydd y byddai’r brydles am gyfnod o lai na 15 mlynedd. Er mwyn bodloni’r meini prawf ar gyfer hawl rheoli contractiol, byddai angen i’r brydles fod am gyfnod o 15 mlynedd o leiaf (gweler y diffiniad o “warediad perthnasol” yn Rheoliad 2).

Nid yw’r opsiwn i gymryd prydles bellach yn newid hyn. Yr ystyriaeth berthnasol yw cyfnod y brydles y mae’r opsiwn yn ymwneud â hi, yn hytrach na chyfnodau cyfunol dwy brydles bosibl neu ragor.

4. Hawliau lluosog mewn un contract

• O dan gytundeb datblygu, rhoddir hawliau i ddatblygwr gaffael tri eiddo cofrestredig oddi wrth dri thirfeddiannwr gwahanol.

• O dan gytundeb menter ar y cyd, mae’r partïon yn rhoi hawliau cyfatebol i’w gilydd i gaffael eiddo ei gilydd (neu gyfarwyddo gwerthiant ohonynt) mewn amgylchiadau penodol.

• Mae contract a roddir i ddatblygwr, sy’n amodol ar roi caniatâd cynllunio i adeiladu nifer penodol o dai, yn cynnwys opsiwn arall i’r datblygwr gaffael y tir am bris gostyngol os rhoddir caniatâd cynllunio i adeiladu nifer llai o dai yn unig.

Gall un contract greu nifer o hawliau ar wahân. Mae’r Rheoliadau yn gymwys i hawliau rheoli contractiol yn unigol yn hytrach nag i’r contract cyfan sy’n cynnwys yr hawliau hynny. Felly, mae angen ichi ystyried pob hawl ar wahân i benderfynu a yw’r hawl honno’n bodloni’r meini prawf ar gyfer hawl rheoli contractiol. Os yw mwy nag un o’r hawliau hynny’n bodloni’r meini prawf ar gyfer hawl rheoli contractiol, bydd yn rhaid darparu gwybodaeth am reoli contractiol am bob hawl sy’n gwneud hynny.

5. Hawl a all bara am lai na 18 mis yn unig

Mae gan ddatblygwr opsiwn, am gyfnod o 12 mis, i gymryd trosglwyddiad o dir rhydd-ddaliol cofrestredig oddi wrth y perchennog cofrestredig. Gall y datblygwr estyn y cyfnod o 12 mis am 12 mis arall os nad yw caniatâd cynllunio ar gyfer y datblygiad tai bwriadedig wedi ei roi o fewn y cyfnod cychwynnol o 12 mis.

Gan ei bod yn bosibl y gallai’r hawl rhagbrynu gael ei hestyn i gyfnod o hyd at 24 mis, ni fydd yr eithriad yn y Rheoliadau sy’n ymwneud â hawliau tymor byr (hynny yw, am lai na 18 mis) yn gymwys, a gall yr hawl fod yn hawl rheoli contractiol.

Ni fydd hawl a all bara am gyfnod o lai na 18 mis (ar ôl ystyried unrhyw ddarpariaeth i estyn y cyfnod cychwynnol) yn hawl rheoli contractiol (gweler y diffiniad o “gyfanswm cyfnod rheoli” yn Rheoliad 2).     

6. Opsiwn i brynu tir fel buddsoddiad

Mae cwmni buddsoddi mewn tir yn cymryd opsiwn 15 mlynedd i brynu ardal fawr o dir cofrestredig. Ar hyn o bryd, mae’r tir wedi ei ddynodi’n rhan o’r llain las ac felly mae’n annhebygol y rhoddir caniatâd i ddatblygu tai arno yn y dyfodol agos, er y gallai hynny newid yn ystod cyfnod yr opsiwn. Nid oes unrhyw ragamodau y mae’n rhaid eu bodloni cyn y gall y cwmni arfer yr opsiwn, ac nid oes unrhyw gyfyngiad ar ei allu i aseinio’r opsiwn. Mae’r cwmni’n dyfalu naill ai y bydd gwerth y tir yn cynyddu digon i gyfiawnhau ei brynu, neu y bydd y posibilrwydd y bydd ei werth yn cynyddu yn ddigon i’r cwmni aseinio’r opsiwn i drydydd parti am elw.

O dan y Rheoliadau, bydd hawl sy’n cael ei dal yn gyfan gwbl at ddiben nad yw’n ymwneud â datblygu tai neu ddatblygiad sy’n creu adeilad lle mae’r arwynebedd llawr sy’n cael ei greu gan y datblygiad yn 100 metr sgwâr neu ragor yn hawl gontractiol esempt (gweler paragraff 3 o’r Atodlen i’r Rheoliadau).

Yn y senario hwn, mae’r cwmni wedi caffael yr opsiwn fel buddsoddiad y gellir ei arfer neu ei aseinio er mwyn gwneud elw. Er na fydd y cwmni’n poeni’n benodol am achos y cynnydd yng ngwerth y tir, gan y gallai’r posibilrwydd o ddatblygu yn y dyfodol fod yn uniongyrchol berthnasol i hynny, efallai na fydd yr opsiwn yn dod o fewn yr eithriad y cyfeirir ato uchod. Gallai’r sefyllfa fod yn wahanol pe gallai’r cwmni ddangos iddo gaffael yr opsiwn yn gyfan gwbl at ddiben diffiniedig nad oedd mewn unrhyw ffordd yn gysylltiedig â datblygu.

7. Contract ‘bricsen aur’

Ar ôl cael ei gofrestru’n berchennog safle datblygu rhydd-ddaliol, mae’r datblygwr yn ymrwymo i gontract â landlord cymdeithasol cofrestredig ar gyfer gwerthu unedau tai cymdeithasol ar y tir a pharhau i’w datblygu. Rhaid i’r landlord cymdeithasol cofrestredig gymryd trosglwyddiad o’r tir unwaith y bydd yr unedau tai wedi eu hadeiladu hyd at lefel dau gwrs o fricai uwchlaw lefel y cwrs gwrthleithder (cyfeirir at hyn yn aml fel contract ‘bricsen aur’).

Yn yr achos hwn, nid yw’r landlord cymdeithasol cofrestredig yn bwriadu datblygu’r tir ei hun. Mae ei ddiben yn y pen draw yn ymwneud â defnyddio’r unedau datblygedig yn hytrach nag â’r datblygiad ei hun. Fodd bynnag, gan fod y defnydd hwnnw’n dibynnu ar ddatblygiad a fydd yn digwydd ar ôl dyddiad y contract, ni fyddai’r eithriad ‘nid at ddiben datblygu’ ym mharagraff 3 o’r Atodlen i’r Rheoliadau yn gymwys.

Os yw’r hawl yn bodloni’r holl feini prawf eraill ar gyfer bod yn hawl rheoli contractiol, gall y landlord cymdeithasol cofrestredig fod yn gyfrifol am ddarparu gwybodaeth am reoli contractiol i Gofrestrfa Tir EF am yr hawl.      

8. Cytundeb adran 106 i ddarparu tai fforddiadwy

Mae awdurdod cynllunio lleol yn ymrwymo i gytundeb â thirfeddiannwr llain o dir rhydd-ddaliol cofrestredig o dan adran 106 o Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990. Mae’r cytundeb adran 106 yn amod ar gyfer rhoi caniatâd cynllunio i adeiladu bloc o chwe fflat ar y tir. O dan y cytundeb, mae’r chwe fflat i’w defnyddio fel tai fforddiadwy ac i’w trosglwyddo i gymdeithas dai a enwebir gan yr awdurdod cynllunio lleol.

Bydd hawl sydd mewn cytundeb adran 106 ag awdurdod cynllunio lleol wedi ei hesemptio rhag bod yn hawl rheoli contractiol os yw’r hawl yn ymwneud yn gyfan gwbl â darparu seilwaith, amwynderau neu wasanaethau mewn cysylltiad â rhoi caniatâd cynllunio (gweler paragraff 5 o’r Atodlen i’r Rheoliadau).

Yn yr achos hwn, gan fod hawl yr awdurdod cynllunio lleol i gyfarwyddo trosglwyddiad y chwe fflat i gymdeithas dai yn ymwneud â defnyddio’r eiddo fel tai fforddiadwy, yn hytrach na darparu seilwaith, amwynderau neu wasanaethau, ni fydd yr eithriad y cyfeirir ato uchod yn gymwys.

9. Hawl a roddir ar ôl 8 Mehefin 2026 ond cyn 6 Ebrill 2027

Mae cwmni manwerthu yn ymrwymo i gontract â thirfeddiannwr ym mis Gorffennaf 2026 sy’n rhoi hawl rhagbrynu i’r cwmni os yw’r tirfeddiannwr am werthu’r tir neu roi prydles hir ohono yn ystod y ddwy flynedd ganlynol. Mae’r cwmni’n ystyried y tir fel safle ar gyfer adeiladu warws newydd. Ym mis Ionawr 2027, mae’r cwmni a’r tirfeddiannwr yn cytuno i gynyddu’r cyfnod rhagbrynu i gyfanswm o bedair blynedd o ddyddiad y grant cychwynnol.

Er i’r hawl gael ei rhoi cyn i’r Rheoliadau ddod i rym, gan fod y grant wedi ei wneud ar ôl 8 Mehefin 2026, mae’n bosibl y bydd yn rhaid i’r cwmni ddarparu gwybodaeth am yr hawl i Gofrestrfa Tir EF ar 6 Ebrill 2027 neu ar ôl hynny, pan fydd gwasanaeth newydd Cofrestrfa Tir EF ar gael.

Ni fydd y cwmni’n gallu darparu gwybodaeth am reoli contractiol i Gofrestrfa Tir EF cyn 6 Ebrill 2027. Gall wneud cais i ddiogelu ei hawl yn y gofrestr trwy rybudd a/neu gyfyngiad cyn y dyddiad hwnnw yn y ffordd arferol.

Ar ôl 6 Ebrill 2027, bydd gan y cwmni hyd at 6 Hydref 2027 i ddarparu’r wybodaeth ofynnol, er ei bod yn bosibl y bydd yn rhaid iddo ddarparu’r wybodaeth yn gynt os bydd yn gwneud cais am rybudd neu gyfyngiad i ddiogelu’r hawl rhwng 6 Ebrill a 6 Hydref.

Byddai angen i’r wybodaeth am reoli contractiol a ddarperir am hawl y cwmni fod yn gywir ar y dyddiad y darperir y wybodaeth. Yn yr achos hwn, byddai angen i’r wybodaeth gofnodi hyd yr hawl rhagbrynu gan ystyried yr amrywiad i’r hawl a ddigwyddodd ym mis Ionawr 2027.