Canllawiau

Prisio Tafarndai (2026)

Cyhoeddwyd 11 Mai 2026

Yn berthnasol i Loegr a Chymru

Rhagair

Nod Nodyn Arweiniad Eiddo Trwyddedig 2026 yw cynorthwyo priswyr proffesiynol i gyflawni asesiad cywir ar gyfer bron 40,000 eiddo trwyddedig at ddibenion pennu gwerthoedd ardrethol (RV) priodol. Gwneir hyn yn unol â’r diffiniad cywir o werth ardrethol fel amcangyfrif o’r rhent ar 1 Ebrill 2024 (sef y dyddiad prisio rhagflaenol (AVD) ar gyfer rhestr ardrethu 2026).

Gwnaeth y Swyddfa Brisio gwrdd â chyrff y diwydiant yn ystod y broses ailbrisio a thrafod cyflwr y farchnad a’r anawsterau gweithredol sy’n wynebu tafarndai. Llwyddodd amryw gyrff y diwydiant ddarparu cyd-destun, helpu i lunio’r naws gyffredinol a dylanwadu ar yr ystodau canrannol ar gyfer cynigion.

Mae’n rhaid i’r nodyn arweiniad hwn adlewyrchu ‘ail-osod’ y gwerthoedd marchnadol yn dilyn y pandemig pan oedd tafarndai wedi cau ac yn wynebu dyfodol ansicr ar adeg yr ailbrisiad blaenorol yn 2023 ar y dyddiad prisio rhagflaenol (AVD) o 1 Ebrill 2021.

Hoffai’r Swyddfa Brisio ddiolch i gynrychiolwyr y diwydiant yn ogystal â’u cynghorwyr ardrethu proffesiynol am eu cyfraniad wrth helpu i lunio’r nodyn arweiniad hwn.

1. Rhagarweiniad

Mae’r Nodyn Arweiniad hwn, a luniwyd ar 1 Ebrill 2026 ac sydd i roi cymorth wrth asesu tafarndai at ddibenion ardrethu, yn berthnasol i restrau ardrethu 2026 yng Nghymru a Lloegr. Bwriedir iddo gael ei ddefnyddio gan briswyr eiddo trwyddedig profiadol. Mae rhagor o wybodaeth i dalwyr ardrethi am sut y caiff tafarndai eu prisio at ddibenion ardrethu.

Mae’r Nodyn Arweiniad hwn yn seiliedig ar ddadansoddiad o renti gwirioneddol a delir yn y farchnad ar gyfer tafarndai, ac mae’n dilyn y fethodoleg a gytunwyd arni mewn rhestrau ardrethu blaenorol. Mae’r canllaw ar y ganran rhentu yn caniatáu i’r prisiwr ystyried y nodweddion ffisegol gwirioneddol a allai ddylanwadu ar y straen o ran costau y gallai tafarn ei wynebu. Mae’n ymdrin ag amgylchiadau ehangach, gan gynnwys lle gallai dull ar sail arwynebedd llawr fod yn briodol a lle gallai’r gweithredwr fod yn gorfasnachu. O ganlyniad, gellir rhoi’r Nodyn Arweiniad ar waith yn y mwyafrif helaeth o dafarndai. Os nad yw’n ymdrin yn llawn â’r amgylchiadau mewn achosion eithriadol, mae gan y prisiwr yr opsiwn i wyro oddi wrth y Nodyn Arweiniad hwn.

1.1 Y sail prisio

Dylai pob prisiad adlewyrchu gwerth rhent y dafarn ar y dyddiad prisio, sef 1 Ebrill 2024, yn unol â’r rhagdybiaethau a nodir yn y ddeddfwriaeth, gan ddechrau gydag Atodlen 6 i Ddeddf Cyllid Llywodraeth Leol 1988 (fel y’i diwygiwyd).

Mae’r ddeddf hon yn awgrymu bod gwerth ardrethol hereditament annomestig yn swm sy’n hafal i’r rhent yr amcangyfrifir y gellid yn rhesymol ei ddisgwyl wrth osod yr hereditament o flwyddyn i flwyddyn. Ar gyfer eiddo cymysg (sy’n cynnwys rhannau domestig), mae paragraff 2(1A) yn diffinio hyn fel y swm y gellid ei briodoli’n rhesymol i ddefnydd annomestig o’r eiddo.

Gan mai’r Dyddiad Prisio Rhagflaenol (AVD) ar gyfer rhestr 2026 yw 1 Ebrill 2024, mae’r tenant damcaniaethol, sy’n dod ‘yn ffres i’r maes’, yn edrych tua’r dyfodol ac yn ystyried yr amgylchedd gweithredu ar gyfer tafarnau wrth lunio ei gynnig.

Mae tystiolaeth am rent wedi’i dadansoddi trwy gyfeirio at uned gymharu. Yn y rhan fwyaf o achosion, y trosiant yw’r dull mesur mwyaf priodol. Serch hynny, o dan rai amgylchiadau, lle mae tystiolaeth briodol o rentu, gall hyn fod drwy gyfeirio at arwynebedd llawr. Gweler arweiniad ar hyn yn Adran 7.1.

Dylid cynnal prisiadau gan brisiwr cymwys sydd â phrofiad yn y sector eiddo trwyddedig. Ni ddylai’r prisiad fod yn gyfrifiad rhifyddol yn unig. Yn hytrach, dylai’r prisiwr roi ystyriaeth i natur unigol pob eiddo, ei leoliad, ei ffordd o fasnachu, amodau’r farchnad ar y AVD, a masnach y cystadleuwyr.

Y cam cyntaf yw pennu Masnach Gynaliadwy Deg (FMT) yr eiddo, heb gynnwys TAW. Mae’r FMT yn cynrychioli’r fasnach flynyddol ar gyfer unrhyw eiddo penodol y bernir gan briswyr ei bod yn gynaliadwy gan ‘weithredwr rhesymol effeithlon’ (REO)^{[troednodyn 1]} ar 1 Ebrill 2024. Bydd hyn yn cael ei rannu rhwng derbyniadau am ddiodydd (alcoholaidd a di-alcohol), bwyd, llety a gwerthiannau eraill.

Dylai’r FMT a fabwysiedir ystyried natur ffisegol yr eiddo a’i ardal o’i gwmpas ar 1 Ebrill 2026 pan ddaw’r rhestrau ardrethu newydd i rym (neu ddyddiad diweddarach yn dilyn newid sylweddol mewn amgylchiadau). Dylai adlewyrchu’r rhagdybiaeth y bydd y fenter yn cael ei gweithredu gan REO sy’n ymateb i arferion masnachu arferol a chystadleuaeth yn yr ardal leol. Bydd y fasnach wirioneddol yn fan cychwyn i arwain y prisiwr. Fodd bynnag, o ran lefel yr FMT sy’n ddibynadwy a chynaliadwy, efallai nad y fasnach wirioneddol yw’r dystiolaeth orau ym mhob achos.

Yr ail gam i’r prisiwr yw penderfynu ar y canrannau rhent i’w defnyddio ar gyfer pob ffrwd incwm. Mae’r canllawiau yn y nodyn hwn yn caniatáu i’r prisiwr adlewyrchu’r lleoliad a nodweddion yr eiddo, gan gynnwys y costau sy’n gysylltiedig â chyflawni’r FMT. Mae’r RV terfynol yn seiliedig ar gyfanswm gwerthoedd pob ffrwd, ynghyd ag unrhyw addasiadau ar gyfer rhannau o’r eiddo nad ydynt yn cael eu hadlewyrchu yn yr FMT.

O ran y gwerth terfynol, dylai’r prisiwr ‘gymryd cam yn ôl ac edrych’ bob tro i ystyried a yw’n ymddangos yn rhesymol o’i gymharu â thafarndai eraill. Mae’r Canllaw yn darparu’r cwmpas i adlewyrchu’r amrywiaeth eang o ffactorau y gellir dod ar eu traws, sy’n dylanwadu ar werth tafarn. Felly, mae ystyriaeth lawn o’r holl agweddau a all effeithio ar hyn yn hanfodol er mwyn ei gymhwyso’n briodol. O ystyried yr adferiad ar ôl pandemig ers Ebrill 2021, bydd angen i briswyr gymryd golwg o’r newydd ar werthoedd ar gyfer rhestr ardrethu 2026. Bydd angen iddynt fod yn ymwybodol na fydd cymariaethau blaenorol rhwng eiddo ac ardaloedd o reidrwydd o gymorth.

Bydd Rhestrau Ardrethu 2026 yn gofyn am ailystyried gwerthoedd yng ngoleuni’r amgylchiadau newidiol hyn, ac felly nid yw cymariaethau rhwng eiddo ac ardaloedd mewn rhestrau blaenorol o reidrwydd yn berthnasol.

2. Asesu trosiant cynaliadwy teg (FMT)

Dylai’r FMT a fabwysiedir gynrychioli’r fasnach flynyddol y bernir ei bod yn gynaliadwy ar yr AVD, sef 1 Ebrill 2024.

Fel y nodwyd eisoes, mae’n bwysig bod y prisiwr yn ymwneud yn rheolaidd â’r sector eiddo trwyddedig a bod ganddo wybodaeth ymarferol am yr agweddau gweithredol sy’n effeithio ar dafarnau yn eu hardal leol. Bydd gwybodaeth o’r fath yn helpu wrth ddadansoddi ac adolygu perfformiad masnachu hanesyddol a chyfredol, a bydd yn cynorthwyo’r prisiwr i lunio barn o’r FMT a ystyrir yn gynaliadwy gan y gweithredwr rhesymol effeithiol (REO).

Yn ystod y trafodaethau â’r diwydiant ar gyfer y Nodyn Arweiniad hwn, cydnabuwyd bod tafarndai wedi wynebu cynnydd mewn costau ac y gallai’r costau hyn fod wedi rhagori ar unrhyw gynnydd mewn trosiant. Mae effeithiau’r pwysau hyn o ran costau yn cael eu hadlewyrchu yn y canrannau rhent a nodir yn ddiweddarach yn y canllaw hwn.

Byddai’r REO yn ymwybodol o’r fasnach wirioneddol (oni bai bod yr eiddo’n un newydd). Felly, y fasnach wirioneddol fydd man cychwyn y broses brisio.

Wrth amcangyfrif yr FMT ar yr AVD, bydd y REO yn ystyried derbyniadau blynyddoedd blaenorol ac unrhyw dueddiadau y byddant yn eu dangos. Y derbyniadau yn y flwyddyn agosaf at 1 Ebrill 2024 fydd y rhai mwyaf perthnasol, yn enwedig yng nghyd-destun yr adferiad wedi COVID-19, ond bydd derbyniadau blynyddoedd blaenorol hefyd yn rhoi gwybodaeth ddefnyddiol. Byddai’r REO hefyd yn ystyried yr amgylchiadau economaidd a’r fframwaith rheoleiddio sydd wedi’u gosod ar 1 Ebrill 2024.

Mae asesu FMT yn gofyn am ystyriaeth ofalus o berfformiad masnachu gwirioneddol o’i gymharu â mathau tebyg o eiddo a dulliau gweithredu tebyg yn yr ardal (fel oriau masnachu) a dealltwriaeth gywir o botensial masnachu’r mathau hynny o eiddo a sut maent yn cymharu â’i gilydd.

Bydd yr FMT a ddewisir yn adlewyrchu ystod o ffactorau sy’n gynhenid i’r eiddo. Gallai hyn gynnwys lleoliad, dyluniad a chymeriad, lefel yr addasu a hanes masnachu.

Wrth asesu’r FMT, dylai’r prisiwr ystyried a yw’r fasnach wirioneddol yn uwch neu’n is na masnach yr REO. Gallai hyn gynnwys unrhyw incwm y gellir ei briodoli’n unig i amgylchiadau personol, sgil, arbenigedd neu enw brand gweithredwr penodol. Gall ffactorau fel deiliadaeth hirsefydlog neu boblogrwydd cynnig penodol arwain at lefelau masnachu na fyddai, o bosib, yn gynaliadwy gan REO.

Os yw’n amlwg bod y ffigurau masnach gwirioneddol yn uwch neu’n is na’r hyn y gallai’r REO ei gyflawni ar gyfer yr eiddo hwnnw yn y lleoliad hwnnw, dylid ystyried bod yr FMT a fabwysiedir yn briodol ac yn gynaliadwy gan yr REO.

Pan fydd digwyddiadau untro yn achosi newid mewn masnach na fydd yn cael ei ailadrodd mewn blynyddoedd dilynol, dylai priswyr ystyried a yw’r fasnach honno’n gynaliadwy.

Wrth roi’r Nodyn Arweiniad hwn ar waith, dylid nodi y bydd amgylchiadau lle mae’r math o gynnig mewn eiddo penodol yn sylweddol wahanol i’r hyn a gysylltir fel arfer â thafarndai. Er enghraifft, efallai y gellir priodoli cyfran uchel o’r fasnach wlyb mewn un dafarn i goctels, gwirodydd neu winoedd â phris uchel. Ni fyddai cynigion o’r fath wedi ffurfio rhan o’r dystiolaeth a ddadansoddwyd a lywiodd y Nodyn Arweiniad hwn. Dylai’r FMT a fabwysiedir o dan yr amgylchiadau hyn ddeillio o’r fasnach a gyflawnir gan y tafarnau hynny sydd â chynnig arferol, gan ystyried y nodweddion ffisegol a lleoliadol gwahanol yn yr eiddo dan sylw.

Ceir arweiniad pellach ar drin tai a allai orfasnachu yn adran 7.2.

2.1 Ffactorau i’w hystyried yn dilyn yr adferiad tebygol ers y pandemig byd-eang

Yng nghanllaw prisio 2023, er mwyn sefydlu FMT rhesymol ar gyfer y cyfnod prisio, rhoddwyd ar waith set o addasiadau prisio ar y flwyddyn fasnachu lawn agosaf i’r dyddiad prisio rhagflaenol, i eithrio cyfnod clo COVID-19 ym mis Mawrth 2020.

Er na fydd y ffactorau hyn bellach yn berthnasol ar gyfer ailbrisiad 2026, rydym wedi clywed yn ystod ein trafodaethau â’r diwydiant, bod adferiad y sector wedi’i rwystro. Mewn llawer o achosion, mae hyn o ganlyniad i gostau cynyddol, sydd wedi bod yn fwy na chynnydd mewn trosiant. Mae hyn wedi arwain at bwysau difrifol ar or-symiau’r diwydiant ac elw cynaliadwy. Ar gyfer ailbrisiad 2026, sydd ag AVD o 1 Ebrill 2024, mae’r pwysau parhaus ar gostau a masnachu — sy’n effeithio ar gostau ynni o ganlyniad i ddigwyddiadau byd-eang fel rhyfel yn Wcráin — ynghyd â lefelau uchel parhaus o chwyddiant. Mae pob un o’r rhain yn ffactorau AVD y mae’n rhaid eu hadlewyrchu. Bu hefyd cynnydd mewn costau cyflogau, sef y brif gost uchaf yn sector y tafarndai. Caiff y realiti hwn ei adlewyrchu wrth roi’r canllaw hwn ar waith.

Mae’r diwydiant wedi rhoi gwybod i ni fod tafarndai wedi amsugno llawer o’r costau cynyddol dros y blynyddoedd diwethaf er mwyn cynnal cymaint o alw gan ddefnyddwyr â phosibl. Fodd bynnag, mae chwyddiant uchel wedi cynyddu costau bwyd a diod. Mae hyn wedi arwain at gynnydd mewn trosiant sy’n cael ei danseilio gan gynnydd mewn costau nad oes modd eu cynnal. Mewn llawer o achosion, mae hyn wedi arwain at oriau masnachu llai wrth i dafarnwyr geisio lleihau costau trwy gau ar ddiwrnodau sydd â llai o ymwelwyr.

Tybir bod y partïon damcaniaethol sydd am rentu eiddo yn cytuno ar denantiaeth ar sail blwyddyn i flwyddyn gyda gobaith rhesymol o barhad. O ganlyniad, nid yr unig yn ystyriaeth yw’r FMT y gellir ei gyflawni’n syth ar yr AVD, ond hefyd yr FMT dros gyfnod o amser sydd i ddod, o ystyried y pwysau o ran costau sy’n dwysáu ac yn parhau. Bydd y partïon damcaniaethol felly’n rhagweld trywydd y busnes, a allai olygu gorbenion isel, yng nghanol cyfnod parhaol o gostau uwch.

Gydag AVD ar 1 Ebrill 2024 bydd yr holl ffactorau, economaidd a gwleidyddol, yn cael eu hystyried gan yr REO wrth bennu ei gynnig rhent ar gyfer yr eiddo. Wrth ystyried lefelau rhent, bydd REO yn ystyried yr ansicrwydd hwn a’r effeithiau posibl wrth wneud penderfyniadau.

O ystyried gwireddu’r cynnydd strwythurol hwn mewn costau, ac yn absenoldeb trosiant nad yw’n cynyddu ar yr un lefel, bydd perygl i broffidioldeb. I adlewyrchu hyn, mae’r ystodau canrannol a ddeilliwyd o’n dadansoddiad o’r farchnad wedi’u haddasu’n bellach yn dilyn trafodaethau helaeth â chynrychiolwyr y diwydiant, er mwyn adlewyrchu’n well realiti’r sector yn y broses brisio.

Mae’r rhain wedi cymryd i ystyriaeth cynnydd hirfaith ac arwyddocaol yn y costau canlynol:

• biliau ynni
• bwyd a diod — mae bwyd a diod wedi profi cynnydd uwch nag erioed i chwyddiant sydd wedi arwain at gostau sylfaenol sy’n uwch yn barhaol, a hynny wrth roi hwb artiffisial i drosiant
• staffio — mae prinder staff a chynnydd yn y Cyflog Byw Cenedlaethol wedi cynyddu biliau cyflog

3. Gwerthiannau diodydd

Pennu FMT y REO dylai fod y cam cyntaf wrth asesu tafarn at ddibenion ardrethu.

Bydd y rhain yn cael eu prisio ar sail yr FMT blynyddol ar gyfer diodydd, ac yn cael eu mynegi mewn punnoedd, heb gynnwys TAW.

Bydd diodydd neu FMT gwlyb yn adlewyrchu derbyniadau o’r holl ddiodydd alcoholaidd, diodydd ysgafn, a diodydd mwynol ynghyd â mân werthiannau wrth y bar fel creision, cnau ac ati, (gan gynnwys unrhyw un o’r manylion y gofynnir amdanynt yng nghwestiwn 7 (a) (i) o Hysbysiadau VO 6010 a VO 6011).

Dylai’r prisiwr benderfynu ar y ganran i’w defnyddio gan ddefnyddio’r ystodau a roddir yn adran 3.3, ar ôl ystyried yr ardal ddaearyddol (adran 3.2) a chategori’r dafarn (adran 3.3).

3.1 Dewis o ran ardal ddaearyddol

Mae’r Nodyn Arweiniad hwn yn darparu ystodau canrannol ar gyfer canol Llundain, Llundain allanol, a Chymru a Lloegr daleithiol. Ni ddylid ystyried bod gan yr ardaloedd sy’n ffurfio canol a thu allan i Lundain ffiniau anhyblyg ar lawr gwlad. Dylai priswyr gymryd safbwynt rhesymegol gan ystyried y math o weithredwr, lleoliad, natur y tafarndy, yr hyn sydd o’i amgylch ac arddull y fasnach. Mewn sefyllfaoedd ffiniol, bydd y sefyllfa, yr ardal leol a’r math o fasnach yn dylanwadu nid yn unig ar y penderfyniad o ran a yw bandiau ‘canol’ Llundain, Llundain ‘allanol’ neu fandiau ‘rhanbarthol’ yn briodol, ond bydd hefyd yn effeithio ar ba fand y dylid ei ddefnyddio (gweler paragraff 3.2).

Canol Llundain

Bydd Canol Llundain, yn gyffredinol, yn cynnwys yr ardaloedd cyngor Llundain fel a ganlyn:

• Dinas Llundain
• Dinas Westminster
• Bwrdeistref Frenhinol Kensington a Chelsea
• Bwrdeistref Llundain, Camden (rhannol) — Rhan ddeheuol y Fwrdeistref, i’r gogledd-orllewin mor bell ag Albert Road, Princess Road, Gilbeys Yard, Castlehaven Road a Kentish Town Road: i’r gogledd-ddwyrain mor bell â’r A5202 St Pancras Way, A5202 Pancras Road, Goodsway, A5200 York Way ac i’r ffin â Bwrdeistref Llundain, Isilington
• Bwrdeistref Llundain, Islington (rhannol) — Rhan ddeheuol y Fwrdeistref, i’r gogledd mor bell â’r A501 Pentonville Road
• Bwrdeistref Llundain, Hackney (rhannol) — Rhan ddeheuol y Fwrdeistref, i’r gogledd mor bell â’r A5201 Old Street

Southbank

Bwrdeistref Llundain, Southwark (rhannol) — Yr ardal i’r de o afon Tafwys, wedi’i ffinio i’r dwyrain gan Ffordd A100 Bridge Road; i’r de gan yr A200 St Thomas Street a Crucifix Lane, A3 Borough Hight Street, B300 The Cut, Union Street a Hercules Road: i’r gorllewin gan y ffin â Bwrdeistref Llundain, Lambeth.

Bwrdeistref Llundain, Lambeth (rhannol) — Yr ardal i’r gorllewin o afon Tafwys, sydd wedi’i ffinio i’r dwyrain gan Fwrdeistref Llundain Southwark, B300 (The Cut), Waterloo Road a York Road ac i’r de mor bell â’r A302 Westminster Bridge.

Docklands/Canary Wharf

Bwrdeistref Llundain, Tower Hamlets (rhannol) — Yr ardal i’r de o’r A1203 Aspen Way (rhwng West Ferry Road a Thwneli Blackwall; i’r de mor bell â Tiller Road, Pepper Street, Glengall Grove, Marshfield Street a New Union Road; mae afon Tafwys i’r dwyrain a’r gorllewin.

Bydd lleoliadau nodedig yno, St Katherine Dock a’r ardal sy’n cwmpasu The Angel, Upper Street a The Green, Islington), sy’n ffinio neu sy’n agos at ardal ddaearyddol canol Llundain, y dylid trin eu gwerthiannau diodydd fel pe baent o fewn yr ardal hon.

Llundain Allanol

Yn gyffredinol, bydd Llundain Allanol (gweler Atodiad B), yn cynnwys cynghorau ac ardaloedd Llundain nad ydynt wedi’u cynnwys fel ‘canol Llundain’. Gall fod yn briodol i brisio eiddo sydd wedi’i leoli yn ardal Llundain allanol drwy ddefnyddio naill ai bandiau ‘canol Llundain’ neu fandiau ‘taleithiol’.

Cymru a Lloegr Rhanbarthol

Yn gyffredinol, mae’r bandiau hyn (gweler Atodiad C) yn berthnasol i bob ardal cyngor yng Nghymru a Lloegr, y tu allan i Lundain. Ar gyfer tafarndai sydd wedi’u lleoli ym mwrdeistrefi Llundain allanol a’r awdurdodau bilio cyfagos ‘nad ydynt yn Llundain’, mae ffin gaeth ar lawr yn amhriodol a dylai priswyr gymryd safbwynt rhesymegol ynghylch y set briodol o fandiau prisio sy’n berthnasol i dafarndy penodol.

Gellir prisio tafarndai sydd wedi’u lleoli mewn ardaloedd cyngor nad ydynt yn Llundain, ac sy’n ffinio â bwrdeistrefi Llundain, o fewn bandiau ‘Llundain allanol’. Gellir prisio tafarndai sydd wedi’u lleoli o fewn bwrdeistrefi Llundain, mewn lleoliadau ymylol tebyg, yn gywir o fewn bandiau ‘rhanbarthol’. Wrth benderfynu a ddylid prisio tafarndy o fewn band ‘Llundain allanol’ neu fand ‘rhanbarthol’, mae’n rhaid ystyried yr holl ffactorau perthnasol gan gynnwys ei leoliad daearyddol a natur yr ardal, yr eiddo a’r fasnach.

O dan yr amgylchiadau priodol, gellir defnyddio bandiau ‘Llundain allanol’ ar gyfer eiddo yn yr awdurdodau bilio canlynol nad ydynt yn Llundain. Mae rhai o’r rhain yn ymestyn milltiroedd lawer o Lundain ac nid yw’r gorgyffwrdd prisio ar y ffin yn berthnasol ar draws yr holl ardaloedd awdurdod bilio hyn.

• Brentwood
• Broxbourne
• Dartford
• Elmbridge
• Epping
• Forest
• Epsom ac Ewell
• Hertsmere
• Reigate a Banstead
• Runnymede
• Sevenoaks
• Slough
• South Bucks
• Spelthorne
• Tandridge
• Three Rivers
• Thurrock
• Watford
• Welwyn
• Hatfield

3.2. Dewis categori

Sut i bennu’r categori priodol

Bwriedir i’r 3 chategori canlynol roi cyfle i briswyr adlewyrchu’r holl ffactorau sy’n effeithio ar werth tafarn yn yr ardal ddaearyddol briodol. Nid yw lefel yr FMT yn dylanwadu ar y dewis o ran categori — mae hon yn ystyriaeth ar wahân.

Lle nad yw tafarn yn ffitio’n hawdd i un o’r categorïau hyn, gellir rhyngosod y ffactorau a nodir yn yr adran hon er mwyn cydbwyso’r manteision a’r anfanteision. Dylai hyn alluogi’r prisiwr i wneud dyfarniad ynghylch pa gategori i’w fabwysiadu, a’r ffactorau er mwyn cydbwyso a ystyriwyd wrth ddewis y ganran o fewn yr ystod berthnasol.

Mae’r categorïau’n adlewyrchu’r meysydd canlynol i’w hystyried:

• yr ardal fasnachu
• nodweddion ffisegol y dafarn ac arddull y fasnach sy’n gynaliadwy

Ar ôl pennu’r ardal ddaearyddol a’r categori, bydd y prisiwr yn dod o hyd i ystod ganrannol yn adran 3.3. Bydd y canllawiau ar gategorïau 1, 2 a 3, lefelau uwch ac is o fewn yr ystod, yn cynorthwyo’r prisiwr i benderfynu pa bwynt o fewn yr ystod honno i’w fabwysiadu.

Categori 1: Tafarndai ynghanol dinasoedd a threfi

Mae hyn yn cynnwys bariau cylchdaith (‘circuit bars’) a thafarnau traddodiadol sydd wedi’u lleoli ynghanol trefi a dinasoedd, neu gyrchfannau fel canolfannau twristiaeth mawr a mannau adloniant. Gall y rhain fod yn rhai sy’n dibynnu ar werthiannau bwyd neu werthiannau gwlyb (diod). Byddant wedi cael cryn dipyn o fuddsoddiad, yn aml ond nid yn gyfan gwbl byddant yn masnachu dan reolaeth uniongyrchol gyda neu heb frandio corfforaethol.

Lefelau uwch

Mae’n debygol y bydd y rheiny ar y lefelau uwch yn cynnwys rhai neu bob un o’r nodweddion canlynol:

• wedi’u lleoli o fewn y brif gylchdaith tafarndai
• yn debygol o fod â masnach gref yn ystod oriau cinio a chyda’r hwyr, a gallant elwa ar elfennau masnachu pellach fel brecwast, coffi bore neu brynhawn, neu fasnach hwyr yn y nos.
• nifer dda o ymwelwyr sy’n gysylltiedig ag elfennau masnachol cyfagos megis lleoliadau manwerthu, hamdden neu leoliadau gyda’r nos
• bydd y tafarndai fel arfer wedi’u cynllunio’n dda, yn hawdd eu cynnal a chadw a’u staffio, gydag ardal bar cynllun agored mae’n debyg, ond efallai y bydd ganddynt ardal fwyta bwrpasol ar wahân
• yn fodern, wedi’u cynllunio’n dda, ac wedi’u hadeiladu’n bwrpasol; neu dai hŷn gan gynnwys gwaith adeiladu o ansawdd uchel gan gadw eu cymeriad ac wedi’u dodrefnu / adnewyddu i safon uchel

Lefelau is

Mae’n debygol y bydd y rhai ar y lefelau is yn cynnwys rhai neu bob un o’r nodweddion canlynol:

• wedi’u lleoli o fewn y gylchdaith tafarndai ond gallant fod ar y cyrion neu fel arall yn llai gweladwy o fewn y gylchdaith
• er eu bod yn debygol o fod â masnach gref yn ystod amser cinio a chyda’r hwyr, mae llai o alw arnynt am elfennau masnachu fel brecwast, coffi bore neu brynhawn, neu fasnach gyda’r nos
• lefelau cymedrol o ymwelwyr oherwydd rhywfaint o agosrwydd at elfennau masnachol cyfagos megis lleoliadau manwerthu, hamdden neu leoliadau hwyr y nos
• eiddo â dyluniad hŷn, â chynllun a safon gyfartalog neu is
• lefelau is o broffidioldeb oherwydd costau gweithredu uwch (er enghraifft, rhwymedigaeth o ran costau atgyweirio neu lefelau staffio gofynnol), a gall gynnwys adeiladau sydd wedi’u rhestru, sydd â tho gwellt, sydd â rhwymedigaeth uwch o ran atgyweirio, sydd â symiau gormodol o lety, sydd â chostau ynni uwch, sy’n galw am lefelau staffio, hyrwyddo ac adloniant uwch
• cyflawnir masnach drwy wario mwy na’u cystadleuwyr uniongyrchol ar eitemau fel adloniant

Categori 2: Tai cyrchfan (‘Destination houses’)

Bydd tai cyrchfan yn denu masnach o ardal eang, oherwydd nodweddion ffisegol yr eiddo neu’r ardal leol. Gallai hyn gynnwys lleoliadau amlwg neu ddeniadol sy’n denu cwsmeriaid o ardal eang, cysylltiadau trafnidiaeth da sy’n galluogi masnach gref o ardal eang, ac eiddo â chymeriad. Byddant fel arfer ar wahân i eraill. Gellir cynnwys yr amrediad eang o dafarndai, a’r tafarnau sydd wedi’u rheoli neu dan denantiaeth yn y categori hwn.

Lefelau uwch

Mae’n debygol y bydd y rhai ar lefelau uwch yr ystod ganrannol yn cynnwys rhai neu bob un o’r nodweddion canlynol:

• lleoliadau amlwg y tu allan i’r dref neu yng nghefn gwlad, gydag ychydig neu ddim cystadleuaeth
• yn aml, byddant mewn lleoliadau deniadol (e.e. o flaen afon neu â golygfa) neu’n agos at atyniadau twristaidd neu leoliadau hamdden eraill
• mantais benodol o ran lleoliad sy’n gweithredu fel atyniad
• mae’r tafarndai hyn yn debygol o brofi galw mawr gan gwsmeriaid drwy gydol y flwyddyn
• tafarndai modern, sydd wedi’u dylunio’n dda a’u hadeiladu’n bwrpasol neu dafarndai hŷn gan gynnwys trosiadau wedi’u hadnewyddu a’u hailosod i safon debyg
• yn hawdd i’w cynnal a’u staffio, yn ôl pob tebyg ag ardal bar cynllun agored, ond efallai ag ardal fwyta ar wahân wedi’i dylunio’n bwrpasol
• cyfleusterau masnachu sylweddol y tu allan a all gynnwys mannau chwarae i blant â digonedd o le i barcio
• gellir darparu ystafelloedd gosod fel rhan o’r adeilad gwreiddiol, estyniad neu randy ar wahân — mae’r ystafelloedd gosod yn debygol o fod o ansawdd da gyda chyfleusterau en suite
• bydd tafarndai gwledig yn eiddo â chymeriad a gynhelir i safon uchel gyda lefelau da o amwynderau

Lefelau is

Mae’n debygol y bydd y rhai ar y lefelau is yn cynnwys rhai neu bob un o’r nodweddion canlynol:

• lleoliadau amlwg y tu allan i’r dref neu yng nghefn gwlad, ond gyda chystadleuaeth gref
• mewn lleoliadau heb unrhyw atyniad neu apêl benodol
• galw mawr gan gwsmeriaid ond nid o reidrwydd yn ystod oriau cinio a chyda’r hwyr, 7 diwrnod yr wythnos neu gydol y flwyddyn, o bosibl oherwydd natur dymhorol
• eiddo hŷn o ran dyluniad a chynllun a safon gyfartalog neu is
• eiddo sydd â chyfleusterau allanol a mannau parcio cyfyng
• lefelau is o broffidioldeb oherwydd costau gweithredu a chostau cynnal a chadw uwch gan gynnwys, er enghraifft, adeiladau sydd wedi’u rhestru, sydd â tho gwellt neu â photensial cyfyngedig ar gyfer addasiadau ffisegol, sydd â rhwymedigaeth uwch o ran atgyweirio, sydd â symiau gormodol o lety, sydd â chostau ynni uwch, sy’n galw am lefelau staffio, hyrwyddo ac adloniant uwch
• masnach sy’n debygol o gael ei chefnogi gan ostyngiadau, hyrwyddiadau neu wariant ar adloniant, cymhellion, hysbysebu neu sy’n debygol o fod ag angen nifer anarferol o staff drws a chostau diogelwch
• gellir darparu ystafelloedd gosod fel rhan o’r adeilad gwreiddiol, estyniad neu randy ar wahân Mae unrhyw ystafelloedd ar osod yn debygol o fod o ansawdd cyffredin ac yn cynnwys cyfleusterau en suite, er y gall cyfleusterau o’r fath fod ar drefniant rhannu ystafell hefyd

Categori 3: Tafarndai ar gyrion trefi, lleol a gwledig

Mae hyn yn cynnwys bariau a thafarnau traddodiadol sydd wedi’u lleoli ar gyrion trefi a chanol dinasoedd, a thafarnau lleol mewn ardaloedd pellennig a gwledig sy’n gwasanaethu cymuned breswyl neu leol. Ni fyddant yn ffurfio rhan o brif gylchdaith tafarndai ond gallent fod ar gyrion un ohonynt. Mae’r rhain yn debygol o gynnwys tafarndai a fyddai fel arfer yn gymwys fel ‘ased o werth cymunedol’.

Lefelau uwch

Mae’n debygol y bydd y rheiny ar y lefelau uwch yn cynnwys rhai neu bob un o’r nodweddion canlynol:

• ar gyrion trefi a chanol dinasoedd neu mewn canolfannau masnachol pellennig neu mewn lleoliadau cryfach mewn pentrefi
• galw da ond ni fyddant o reidrwydd yn gryf yn ystod oriau cinio a chyda’r hwyr, 7 diwrnod yr wythnos neu drwy gydol y flwyddyn o bosibl oherwydd natur dymhorol
• mewn ardaloedd gwledig, rhywfaint o allu i ddenu masnach o drefi a dinasoedd cyfagos, neu efallai y byddant yn apelio i dwristiaid
• bydd gan y tafarndai hyn gefnogaeth leol, a byddant yn chwarae rhan weithredol yn eu cymunedau lleol
• efallai y bydd ganddynt gynnig bwyd sylweddol, ond efallai y byddai’n well ganddynt anwybyddu bwyd er mwyn canolbwyntio ar farchnadoedd eraill
• byddant wedi’u lleoli wrth ymyl priffyrdd, neu â rhywfaint o draffig yn mynd heibio, neu bydd rhyw atyniad neu’i gilydd yn yr ardal
• bydd dim ond angen iddynt gynnig cymhellion cyfyngedig neu ddim cymhellion o gwbl (megis bwyd elw isel, noddi digwyddiadau neu dimau, adloniant, teledu tanysgrifiad, neu unrhyw gyfuniad o’r rhain)
• bydd ganddynt gystadleuaeth gyfyng yn lleol gan dafarndai a chlybiau eraill a lle nad yw sensitifrwydd prisiau yn broblem benodol

Lefelau is

Mae’n debygol y bydd y rhai ar y lefelau is yn cynnwys rhai neu bob un o’r nodweddion canlynol:

• wedi’u lleoli mewn mannau masnachu tlotach neu fwy ynysig mewn ardaloedd trefol a gwledig, neu mewn ardaloedd sydd â phoblogaeth fawr ond sydd â chystadleuaeth leol gref gan dafarndai a chlybiau eraill a lle mae sensitifrwydd prisiau yn broblem benodol
• yn debygol o werthu masnach wlyb yn bennaf ond gallant gynnwys cynnig bwyd cyfyngedig sy’n cael ei gefnogi gan y gymuned leol
• â’r angen i gynnig cymhellion sylweddol (megis bwyd elw isel, noddi digwyddiadau neu dimau, adloniant, teledu tanysgrifiad, neu unrhyw gyfuniad o’r rhain)
• mewn lleoliadau heb lawer o draffig yn mynd heibio a dim atyniadau arbennig
• mewn ardaloedd gwledig, bydd y tafarndai hyn yn gwasanaethu eu cymunedau lleol, ond ni fydd ganddynt fawr o gyfle i ddenu masnach o drefi a dinasoedd cyfagos, nac i apelio at dwristiaid
• yn debygol o fod yn adeiladau hŷn heb lawer o newidiadau cyfredol, neu ddim o gwbl
• mewn ardaloedd trefol, gallant fod wedi’u dylunio at bwrpas, bod yn aml-lawr, yn ormodol o ran maint gan gynnwys bariau lluosog ac ystafelloedd digwyddiadau
• mae’n debygol y bydd y costau rhedeg yn uwch na’r cyfartaledd, gan gynnwys costau cynnal yr adeilad neu staffio
• â lefelau isel o fwynderau, gan gynnwys ardal allanol fach, ychydig gyfleusterau i ysmygwyr neu fannau parcio cyfyngedig — neu ddim un o’r cyfleusterau hyn
• efallai y bydd gan y tafarndai hyn gegin fasnach ond ni fydd galw am fwyd
• galw cyfyngedig yn ystod oriau cinio, neu ar ddechrau’r wythnos — mae’n bosibl y byddai’n dewis peidio ag agor rhwng sesiynau ar ambell ddiwrnod, efallai y bydd yn cau neu’n cyfyngu gweithrediadau ar weithredu ar adegau o’r flwyddyn oherwydd natur dymhorol
• efallai eu bod wedi’u cynllunio’n wael neu wedi eu dylunio at bwrpas a heb gymeriad yn perthyn iddynt
• byddant yn cynnwys tafarndai nad ydynt yn rhai craidd sydd ar waelod y farchnad a ddelir gan fanwerthwyr lluosog
• yn masnachu ar lefelau heb lawer o botensial i gynyddu masnach, neu ddim o gwbl, lle mae materion o ran ffordd o fyw yn rheswm allweddol o ran pam mae’r busnes yn parhau i gael ei ddefnyddio
• lefelau proffidioldeb is oherwydd costau gweithredu a chostau cynnal a chadw uwch, a all gynnwys, er enghraifft, adeiladau sydd wedi’u rhestru, sydd â tho gwellt neu â photensial cyfyngedig ar gyfer addasiadau ffisegol, sydd â rhwymedigaeth uwch o ran atgyweirio, sydd â symiau gormodol o lety, sydd â chostau ynni uwch, sy’n galw am lefelau staffio, hyrwyddo ac adloniant uwch

3.3 Ystodau canrannol

Mae’r tablau hyn yn nodi’r ystodau canrannol o fewn y fasnach wlyb ar y pwyntiau newid fel y dangosir yn y graffiau yn atodiadau A — C.

Canol Llundain

	Categori 1	Categori 1	Categori 2	Categori 2	Categori 3	Categori 3
Trosiant (£)	Uchafswm	Isafswm	Uchafswm	Isafswm	Uchafswm	Isafswm
0	Amherthnasol	Amherthnasol	4.00%	0.00%	4.00%	0.00%
190,000	7.50%	6.50%	7.00%	4.75%	6.50%	3.00%
375,000	9.75%	8.75%	9.50%	7.25%	8.75%	6.00%
625,000	11.25%	9.75%	11.00%	8.25%	9.75%	8.00%
875,000	11.50%	9.75%	11.25%	8.25%	9.75%	8.00%
1,075,000	11.75%	10.00%	11.50%	8.50%	10.00%	8.00%
1,075,000+	11.75%	10.00%	11.50%	8.50%	10.00%	8.00%

Llundain Allanol

	Categori 1	Categori 1	Categori 2	Categori 2	Categori 3	Categori 3
Trosiant (£)	Uchafswm	Isafswm	Uchafswm	Isafswm	Uchafswm	Isafswm
0	Amherthnasol	Amherthnasol	3.75%	0.00%	4.00%	0.00%
190,000	6.75%	6.00%	6.25%	4.50%	6.00%	2.50%
375,000	9.00%	7.50%	8.50%	6.00%	7.50%	5.50%
625,000	10.50%	8.75%	10.25%	7.25%	8.75%	7.00%
875,000	10.75%	8.75%	10.50%	7.25%	8.75%	7.00%
1,075,000	11.00%	9.00%	10.75%	7.50%	9.00%	7.25%
1,075,000+	11.00%	9.00%	10.75%	7.50%	9.00%	7.25%

Cymru a Lloegr Rhanbarthol

	Categori 1	Categori 1	Categori 2	Categori 2	Categori 3	Categori 3
Trosiant (£)	Uchafswm	Isafswm	Uchafswm	Isafswm	Uchafswm	Isafswm
0	Amherthnasol	Amherthnasol	4.00%	0.00%	4.00%	0.00%
190,000	6.50%	6.00%	6.50%	5.50%	6.25%	2.50%
375,000	8.50%	7.50%	8.25%	6.00%	7.50%	5.50%
625,000	10.00%	8.50%	9.75%	7.00%	8.50%	6.75%
875,000	10.25%	8.50%	10.00%	7.00%	8.50%	6.75%
1,075,000	10.50%	8.75%	10.25%	7.00%	8.75%	6.75%
1,075,000+	10.50%	8.75%	10.25%	7.00%	8.75%	6.75%

3.4 Dewis o ganrannau

Pan fydd y categori priodol wedi’i bennu, bydd y prisiad yn dod o fewn yr ystod ganrannol yn unol â’r tablau ac fel y dangosir ar ffurf graff yn atodiadau A — C.

Mae’r graffiau a’r tablau yn dangos ystod o werthoedd canrannol ym mhob categori ar unrhyw lefel o FMT. Mater o farn ar gyfer pob tafarndy unigol yw dethol y ganran sydd i’w chymhwyso at gyfanswm y fasnach ddiodydd gynaliadwy deg. Mae hyn yn caniatáu ‘mireinio’r’ prisiad i adlewyrchu arddull weithredu’r tafarndy, y costau gweithredu sydd eu hangen i gynnal y math penodol o fasnach a wneir a’i phroffidioldeb. O ran y ffactorau sy’n cyfeirio tuag at lefelau uchaf ac isaf yr ystod, dylai’r prisiwr ystyried y canllawiau yn y categorïau yn adran 3.2.

Mae’r ffactorau i’w hystyried fel a ganlyn:

• lefelau y prisiau a godir
• costau staffio (gan gymryd i ystyriaeth lefel a chwmpas y gwasanaethau a gynigir)
• cynnal a chadw
• cymhelliannau
• yswiriant
• marchnata
• darpariaeth adloniant mewn perthynas â’r FMT a fabwysiedir

Er enghraifft, gall darparu teledu tanysgrifio fod yn gost sylweddol i’r gweithredwr ond gall gael effaith amlwg ar drosiant. Os pennir y byddai’r trosiant wedi bod yn llai oni bai am y ddarpariaeth o deledu tanysgrifio, yna dylid rhoi sylw i’r costau ychwanegol sy’n gysylltiedig â phenderfynu ar y ganran briodol i’w chymhwyso.

4. Gwerthiannau bwyd

Bydd y rhain yn cael eu prisio ar sail y gwerthiannau bwyd blynyddol neu’r FMT sych, wedi’i fynegi mewn punnoedd, heb gynnwys TAW. Bydd y fasnach asesadwy’n adlewyrchu derbyniadau o’r holl werthiannau bwyd (ac eithrio mân werthiannau wrth y bar fel creision a chnau), (hynny yw, y manylion y gofynnir amdanynt yng nghwestiwn 7 (a) (ii) o Hysbysiadau VO 6010 a VO 6011).

Defnyddir canran o’r cyfanswm hwn i adlewyrchu’r gwerth ardrethol y gellir ei briodoli i’r fasnach fwyd. Dylid deillio’r ganran briodol ar gyfer pob tafarndy (ledled Cymru a Lloegr gan gynnwys Llundain) fel a ganlyn.

Mae band bwyd sengl i adlewyrchu natur yr ardal fasnachu, nodweddion ffisegol y tafarndy a’r arddull fasnachu sy’n gynaliadwy. Caiff y safle o fewn y band ei bennu yn ôl gallu’r dafarn i gynnal masnach fwyd ynghyd ag arddull a phroffidioldeb y busnes bwyd.

4.1 Dewis band

Lefelau uwch

Mae’n debygol y bydd y rheiny ar y lefelau uwch yn cynnwys rhai neu bob un o’r nodweddion canlynol:

• bwydlen â phrisiau premiwm

• tafarndai sydd wedi’u hadeiladu’n bwrpasol neu sydd â chyfleusterau wedi’u cynllunio’n dda er mwyn cynyddu incwm bwyd i’r eithaf a’u gwneud yn effeithlon i’w cynnal.

• bwydlenni wedi’u safoni ar draws nifer o safleoedd ac sy’n debygol o fod ar waith am gyfnodau estynedig (er enghraifft, nifer o fisoedd)

Lefelau is

Mae’n debygol y bydd y rhai ar y lefelau is yn cynnwys rhai neu bob un o’r nodweddion canlynol:

• bwyd gwerth safonol â phrisiau cystadleuol o fwydlen gyfyngedig

• eiddo â dyluniad hŷn, â chynllun a safon gyfartalog neu is

• lefelau is o broffidioldeb oherwydd costau gweithredu uwch (e.e. cyfrifoldeb dros gostau atgyweirio, lefelau staffio gofynnol), a gallant gynnwys adeiladau sydd wedi’u rhestru, sydd â tho gwellt neu sydd â photensial cyfyngedig ar gyfer addasiadau ffisegol, sydd â chyfrifoldeb uwch dros gostau atgyweirio, sydd â symiau gormodol o lety, sydd â chostau ynni uwch, neu sy’n galw am lefelau staffio, hyrwyddo ac adloniant uwch

• bwyd sydd wedi’i baratoi’n ffres ar y safle

• bwyd y mae angen ei goginio neu ei baratoi mewn ffordd fedrus iawn

• bwydlenni neilltuol iawn, sy’n newid yn gyson gan eu bod yn ddibynnol ar y cynnyrch sydd ar gael, a allai gynnwys cynnyrch â tharddiad lleol

• byrbrydau a brechdanau a werthir am elw isel er mwyn annog masnach wlyb

• bwyd a gynigir mewn perthynas ag amodau’r drwydded

Ystyrir lefelau bwyd sy’n is na £45,000 y flwyddyn yn lefelau ‘de minimis’.

Os yw nodweddion tafarn benodol yn ei gwneud hi’n aneglur o ran dewis canran briodol, gellir defnyddio’r ffactorau a nodir ar y rhestr o bwyntiau bwled blaenorol i roi cydbwysedd o fanteision ac anfanteision. Dylai hyn alluogi’r prisiwr i lunio barn wrth ddewis canran briodol o fewn y band.

4.2 Ystodau canrannol

Mae’r tabl hwn yn nodi’r ystodau canrannol o fewn y bandiau bwyd ar y pwyntiau newid fel y dangosir yn y graff yn Atodiad D.

Graddfeyd bwyd safonol

Trosiant (£)	Uchafswm	Isafswm
0[troednodyn 2]	2.75%	Amherthnasol
45,000	2.75%	0.00%
85,000	3.50%	2.75%
175,000	4.50%	3.50%
350,000	6.00%	4.75%
500,000	6.25%	5.25%
650,000+	6.25%	5.50%

Lefelau uchel o werthiannau bwyd

Pan fo’r FMT yn £650,000 ac uwch, a’i fod yn cynrychioli 55% neu fwy o gyfanswm yr FMT o ran diod a bwyd, bydd y graddfeydd canlynol yn berthnasol:

Trosiant (£)	Uchafswm	Isafswm
650,000	6.50%	5.00%
1,400,000	6.00%	5.25%
2.200,000	5.75%	4.75%
2,200,000+	5.75%	4.75%

4.3 Dewis canran

Bydd prisiad yn syrthio o fewn ystod y canrannau yn unol â’r tabl ‘Lefelau uchel o werthiannau bwyd’ ac fel y’i dangosir ar ffurf graff yn Atodiad D, oni bai bod y graddfeydd bwyd uchel yn gymwys.

Mae’r graffiau’n dangos ystod o werthoedd canrannol mewn perthynas ag unrhyw lefel o FMT o fewn pob band. Mater o farn yw dewis y ganran i’w chymhwyso i gyfanswm y FMT ar gyfer masnach fwyd tafarn unigol. Mae ystyriaethau tebyg yn berthnasol yma fel yr amlinellir mewn perthynas â’r fasnach ddiodydd. Mae hyn yn caniatáu ‘mireinio’r’ prisiad i adlewyrchu’r ffordd y mae’r dafarn yn gweithredu ac arwyddocâd y treuliau sydd eu hangen i gynnal y math penodol o fasnach sy’n digwydd yn ogystal â materion eraill, gan gynnwys cyfran y derbyniadau bwyd y gellir eu priodoli i lety gosod (lle bo hynny’n berthnasol ac nad yw’n cael ei brisio ar wahân, gweler adran 5) a’r math o fusnes arlwyo.

5. Gwerthiannau llety

Bydd y rhain yn cael eu prisio ar sail yr FMT blynyddol wrth ystyried gwerthiannau lletyau gosod, ac yn cael eu mynegi mewn punnoedd, heb gynnwys TAW. Bydd y fasnach asesadwy’n adlewyrchu derbyniadau o werthiant pob llety gosod (ac eithrio prydau bwyd), (hynny yw, y manylion y gofynnir amdanynt yng nghwestiwn 7 (a) (iii) o Hysbysiadau VO 6010 a VO 6011).

5.1 Gosod ystafelloedd

Ar gyfer tafarndai lle mae 6 o leoedd gwely neu lai ar gael i’w gosod, dylid ychwanegu’r derbyniadau llety a gynhyrchir gan y gosodiadau at gyfrifiad FMT y dafarn ar gyfer gwerthiannau bwyd.

Mewn achosion lle mae gan lety gosod fwy na 6 o leoedd gwely, bydd rhaid gwneud dyfarniad priodol ar gyfer cyfradd gywir y ganran sydd i’w chymhwyso at y trosiant cynaliadwy teg mewn gwerthiannau llety.

Bydd y ganran briodol yn deillio o’r gyfradd a bennir ar gyfer y trosiant cynaliadwy teg mewn gwerthiannau bwyd ynghyd ag ychwanegiad rhwng 0% a 3%, yn dibynnu ar yr amgylchiadau. Mewn achosion lle nad yw’r trosiant cynaliadwy teg mewn perthynas â bwyd yn fwy na £350,000, bydd llety (os yw’n gymwys i gael prisiad ar wahân) yn cael ei brisio o fewn yr ystod o 6% i 9% yn ôl yr amgylchiadau.

Wrth ystyried y ganran ychwanegol briodol, bydd angen i’r prisiwr ystyried sawl ffactor. Mae hyn yn cynnwys:

• p’un a yw’r llety yn rhan hanfodol o’r prif fusnes ai peidio
• math a dosbarth yr ystafelloedd gwely gosod
• nifer yr ystafelloedd gwely sydd ar gael
• y lefel masnachu
• cyfran y fasnach lety o’i chymharu â holl fasnach y busnes
• graddfa’r feddiannaeth a phroffidioldeb tebygol y busnes gosod (gan gadw mewn cof y gost staffio ychwanegol, hysbysebu a ffactorau eraill y gellir eu priodoli’n unig i’r busnes o osod llety)

5.2 Tai Llety

Tŷ llety sydd yn aml wedi’i gyd-leoli â thafarndai neu dafarn â bwyty ac a all fod yn yr un feddiannaeth. Pan fyddant wedi’u meddiannu ar wahân, byddant yn cael eu prisio yn unol â’r cynllun a gytunwyd arno ar gyfer gwestai.

Lle bo tŷ llety yn ffinio â thŷ tafarn neu wedi’i atodi iddo, dylai gwerth y tŷ llety ddilyn y dull gwesty a chael ei ychwanegu at werth y dafarn. Bydd y ganran rhent yn cael ei phennu yn ôl maint yr FMT fesul ystafell wely, ni waeth a yw’n cael ei gosod ar gyfer defnydd sengl, dwbl neu deuluol. Bydd ystafell wely safonol mewn tŷ llety yn cael ei thrin fel un Uned Gwely Dwbl (DBU).

Dylid pennu gwerth ardrethol y tŷ llety’n unol â’r raddfa brisio, sy’n berthnasol ledled Cymru a Lloegr gan gynnwys Llundain. Cytunwyd ar y raddfa hon ar gyfer gwestai fel rhan o ymgynghoriadau ehangach gyda chynrychiolwyr penodedig y sector gwestai, dan arweiniad ymgynghorydd ardrethu UK Hospitality.

Ar gyfer tŷ llety/gwesty fflatiau modern wedi’i adeiladu’n benodol, neu drosiad modern o ansawdd da, dylid mabwysiadu brig yr ystod. Gellir mabwysiadu pen isaf y raddfa i adlewyrchu ffactorau ffisegol ychwanegol neu gyfyngiadau dylunio gwreiddiol sy’n achosi costau cynnal a rhedeg sylweddol uwch.

Derbyniadau fesul DBU (£)	Yr ystod ganrannol berthnasol
38,000 ac uwch	20.50% to 22.50%
34,000	20.50% to 22.50%
26,000	18.50% to 20.50%
22,000	17.00% to 18.50%
18,000	15.00% to 17.00%
14,000	13.00% to 15.00%
10,000	11.00% to 13.00%

Dylai pwyntiau canolradd gael eu rhyngosod ar sail pro-rata.

Ni ddylid prisio masnach arall leiafrifol, megis gwerthiannau o beiriannau gwerthu o fewn tŷ llety, ar wahân, a dylid ei chynnwys gyda’r fasnach lety. Dylid defnyddio’r cyfanswm i bennu’r pwynt graddfa.

5.3 Y rhyngwyneb rhwng gwestai a thafarndai

Yn y rhan fwyaf o achosion, ni fydd unrhyw broblem o ran adnabod tafarndai (‘public houses and inns’) a gwestai. Fodd bynnag, pan fo’r gwahaniaeth yn aneglur, mae’n bwysig nodi union natur yr eiddo a’r meddiannydd tebygol. Rhoddir cyngor llawn yn Atodiad 1 o gofnod y Llawlyfr Ardrethu ar gyfer gwestai.

Os yw’r eiddo’n darparu ystafelloedd cyhoeddus, gwasanaeth i ystafell a chyfleusterau eraill yn ogystal ag ystafelloedd gwely, er y gallai fod â masnach drwyddedig a bwyty sylweddol, mae’n debygol o fod yn westy. Ar y llaw arall, mae’n debygol o gael ei ddosbarthu fel tafarndy os nad yw’n darparu’r gwasanaethau sydd fel arfer yn gysylltiedig â gwesty, er bod ganddo ystafelloedd gosod.

Mae’n rhaid nodi nodweddion ffisegol yr eiddo, natur y busnes sy’n cael ei gynnal, a’r deiliaid mwyaf tebygol o feddiannu’r eiddo pe bai’n wag. Gall y ffactorau canlynol, er nad ydynt yn gynhwysfawr, roi rhywfaint o arweiniad:

• dosbarth y gorchymyn dosbarthiadau defnydd y mae gan yr eiddo ganiatâd cynllunio oddi tano

• y gofynion cyfreithiol, megis Deddf Drwyddedu 2003 a Deddf Perchnogion Gwestai 1956

• maint a pherthnasedd y ffrydiau incwm ar gyfer masnach diodydd, arlwyo, llety ac incwm arall

-ffactorau ffisegol eraill megis mynedfa ar wahân, derbynfa, ystafelloedd byw ac ystafell fwyta a ddarperir ar gyfer gwesteion preswyl ac sydd wedi’u gwahanu oddi wrth ardaloedd bar a llety byw’r trwyddedai, perchennog neu reolwr

• trefniant yr ystafelloedd gwely i’w gosod, math a safon y llety

• p’un a oes gan ystafelloedd wely gyfleusterau en suite neu a yw ystafelloedd ymolchi a thoiledau’n cael eu rhannu, ac os felly, â gwesteion eraill neu staff

• y lefel a’r math o wasanaethau a ddarperir i westeion preswyl

• y math o staff a gyflogir, er enghraifft derbynnydd neu deleffonydd, ceidwad tŷ, morwyn neu was siambr, cogydd, staff gweini, staff bar, porthor nos

• hanes meddiannaeth yr eiddo, ac a yw’r deiliad (neu’r deiliad posibl) yn debygol o fod yn dafarnwr neu’n berchennog bwyty sy’n gweld cyfle i gynyddu elw drwy ddefnyddio llety sbâr at ddibenion gosod, neu’n westywr sy’n gweld cyfle i gynyddu elw drwy ddenu masnach nad yw’n breswyl i’r bwyty a’r bar

• p’un a yw eiddo yn cael ei redeg gan feddiannydd neu’n cael ei reoli ar ran cwmni sy’n rhedeg nifer o dafarndai neu westai

6. Derbyniadau eraill

Bydd derbynebau eraill yn cynnwys gwerthiannau tybaco, costau mynediad, llogi ystafelloedd a’r enillion o hynny, peiriannau gemau fideo a pheiriannau gwerthu, peiriannau ATM, jiwcbocsys, byrddau pŵl ac eraill (sy’n cynnwys unrhyw fanylion y gofynnir amdanynt yng nghwestiwn 7 (a) (iv) o Hysbysiadau VO 6010 a VO 6011).

Gall fod ffynonellau incwm ychwanegol hefyd, megis taliadau mynediad ar gyfer cerddoriaeth fyw neu adloniant, arwerthiannau cist car neu ‘farchnadoedd’ eraill, gosod carafanau neu ffeiriau.

Nid yw’r derbyniadau hyn o reidrwydd yn broffidiol nac yn ychwanegu gwerth.

Dylai’r prisiwr ystyried yn gyntaf a yw derbyniadau eraill yn gynaliadwy ar adeg yr AVD, neu a ydynt yn cynrychioli digwyddiadau untro. Os felly, gellir eu heithrio o’r FMT a pheidio â’u prisio. Os yw derbyniadau eraill yn rheolaidd ac yn ddiogel, yna dylai’r prisiwr ystyried a ydynt yn broffidiol, gan ystyried y costau gweithredol sy’n gysylltiedig yn uniongyrchol â nhw. Er enghraifft, gall costau nodweddiadol ar gyfer cerddoriaeth fyw gynnwys staff diogelwch wrth y drysau, marchnata, ffioedd DJ ac artistiaid a thaliadau breindal cerddoriaeth sy’n codi wrth ddarparu adloniant ar ffurf cerddoriaeth neu ddawns.

Os yw derbyniadau eraill yn gynaliadwy ac yn broffidiol, gellir cymhwyso canran rhent i FMT y gweithgareddau hynny, gan ystyried y costau gweithredol sy’n gysylltiedig yn uniongyrchol â nhw.

Rhaid eithrio derbyniadau o osodiadau a feddiannir ar wahân ac a asesir ar wahân at ddibenion ardrethu. Bydd enghreifftiau lle gall hyn fod yn berthnasol yn cynnwys byrddau hysbysebu, safleoedd carafanau a pheiriannau ATM.

Efallai y bydd angen prisio gweithgareddau eraill yn yr un feddiannaeth drwy gymharu defnyddiau tebyg. Er enghraifft, gall siopau neu fragdai arwain at ddull prisio ar sail arwynebedd llawr. Yn y sefyllfa hon, dylid eithrio unrhyw FMT sy’n deillio o’r gweithgareddau hynny, er mwyn osgoi cyfrif dwbl.

7. Ystyriaethau eraill

7.1 Bariau a thafarndai: dull gweithredu posibl ar sail arwynebedd llawr

Mewn rhai lleoliadau, gall fod marchnad benodol sy’n cyfuno tafarndai a bwytai. Bydd y rhain fel arfer yn unedau modern a geir gyda’i gilydd mewn trefi neu ddinasoedd mawr, yn aml wedi’u cydleoli â bwytai neu’n meddiannu safleoedd sy’n agos at, neu ar gyrion, y prif leoliad manwerthu. Fel arall, efallai y byddant wedi’u lleoli mewn parciau manwerthu neu mewn canolfannau siopa mewn trefi.

Os yw tystiolaeth y farchnad yn dangos bod gwerthoedd rhent ar gyfer tai tafarn yn dilyn gwerthoedd bwytai yn yr un lleoliad, dylid ystyried dull cymharol ar sail arwynebedd llawr.

Lle gellir nodi marchnad benodol, a bod y rhenti, pan gânt eu dadansoddi, yn gyson o fewn y farchnad fel y gellir sefydlu tôn gwerth ar sail gymharol o ran arwynebedd llawr, yna dylid defnyddio’r dystiolaeth rentu hon i gael y gwerth ardrethol.

7.2 Tafarndai sydd o bosibl yn gor-fasnachu

Mae’r dull a ddisgrifir yn adran 2 y Nodyn Arweiniad hwn yn ei gwneud yn ofynnol i’r prisiwr ‘gymryd cam yn ôl ac edrych’ ar y gwerth terfynol i ystyried a yw’n ymddangos yn rhesymol o’i gymharu ag asesiadau tafarndai cymaradwy.

Dylai’r prisiwr ystyried asesiadau eiddo o fath debyg mewn lleoliadau tebyg, a weithredir gan ddeiliaid gwahanol, sydd wedi’u prisio ar sail derbyniadau yn dilyn datgeliad o wybodaeth fasnachu lawn.

Dylai’r prisiwr ystyried holl nodweddion perthnasol y tŷ, megis ei nodweddion ffisegol unigol a’i faint, y math a’r arddull o fasnach sy’n gynaliadwy, ei grŵp o gwsmeriaid a natur yr ardal fasnachu, yn hytrach na gwneud cymariaethau amhriodol ar sail ffactorau unigol, megis trosiant fesul metr sgwâr neu gyfanswm yr RV. Nid yw’n ddigonol ystyried ai dyma’r RV uwch neu’r uchaf mewn ardal neu’r RV is neu’r isaf. Dylai’r prisiwr hefyd ystyried a yw’r gwahaniaeth mewn masnach yn adlewyrchu diffygion y farchnad yn unig.

Lle gellir dangos yn glir bod y prisio cychwynnol yn amlwg o anghymesur o’i gymharu â thafarndai eraill, dylid mabwysiadu’r dull a amlinellir yn adran 7.3.

7.3 Dull o weithredu mewn perthynas â thafarndai sydd o bosibl yn gor-fasnachu

Bydd y dull strwythuredig yn yr adran hon yn galluogi priswyr i ystyried yn gyson a yw gorfasnachu yn ffactor.

7.3.1 Amgylchiadau lle bo’n berthnasol

Mae Adran 2.1 yn cynnwys arweiniad ar osod yr FMT ac unrhyw eithriadau sydd i’w gwneud i ffigurau trosiant gwirioneddol. O ran yr FMT, dylid diystyru unrhyw elfen o fasnach sy’n cael ei hystyried fel un sy’n gysylltiedig â’r gweithredwr, ac na ellir neu na ddisgwylir iddi gael ei hailadrodd gan yr REO. Fodd bynnag, dylid ystyried holl briodoleddau’r eiddo a all fod yn achosi’r gwahaniaeth amlwg yn y fasnach, a dylid arfer gofal wrth dybio fod profiad y deiliad gwirioneddol yn awgrymu bod gorfasnachu’n digwydd.

Y ffactor pwysicaf y mae’n rhaid ei nodi ym mhob achos yw bodolaeth lefel amlwg wahanol o fasnach y gellir ei dangos yn glir, naill ai o ran masnach neu’r cynnig, neu’r ddau, yn yr eiddo o’i gymharu â’r ystod nodweddiadol sy’n amlwg yn yr ardal leol. Bydd demograffeg y grŵp o gwsmeriaid yn chwarae rhan fawr yn yr ystod o gynigion a geir. Felly, mae’n rhaid i amgylchiadau’r eiddo dan sylw ‘sefyll ar wahân’ i’w gystadleuaeth. Hefyd, mae’n rhaid i’r trosiant gwirioneddol a gyflawnir beri i’r prisiwr stopio a myfyrio ar unwaith ynghylch rhesymau pam, ar yr olwg gyntaf, mae’n ymddangos yn sylweddol uwch na’r hyn a gyflawnwyd mewn unrhyw eiddo tebyg arall yn yr ardal.

Mae’r farchnad yn cynnwys ystod o berfformiadau yr ystyrir eu bod o fewn disgwyliadau arferol ac felly ni ddylid gwneud addasiadau oni bai bod perfformiad yr eiddo dan sylw yn amlwg y tu allan i’r ystod hon. Er enghraifft, gall eiddo sydd â chynnig o fewn yr ystod arferol, ond sy’n manteisio ar leoliad arbennig, ymddangos fel ei fod perfformio’n well nag eraill yn y cyffiniau. Mae’r ffaith nad yw’r cynnig yn anarferol yn cynorthwyo’r prisiwr i ddod i’r casgliad bod y perfformiad yn cael ei yrru gan y fantais leoliadol, sy’n briodoledd i’r eiddo y dylid ei hadlewyrchu’n gywir yn ei werth ardrethol, ac nad oes angen unrhyw addasiad.

Ni all y canllaw hwn ragweld pob enghraifft o sut y caiff gor-fasnachu ei gyflawni, ond gall hyn gymryd ffurf polisi prisio isel cynhwysfawr a pharhaus, neu, ar y pegwn arall, gallai gyflwyno’i hun fel gweithrediad pris uchel dethol, heb ei safoni.

Er y gall gorfasnachu gael ei achosi gan bersonoliaeth neu allu eithriadol y gweithredwr o’i gymharu â’r farchnad leol, ac yn aml wedi’i yrru gan flynyddoedd o brofiad a gwybodaeth am ei dafarn, dylai’r prisiwr gofio na fydd y gweithredwr yn y farchnad ar gyfer eiddo mwy a mwy cymhleth yr un fath â’r gweithredwr ar gyfer eiddo symlach. Felly, gallai tystiolaeth o brofiad neu sgiliau uwch y gweithredwr gwirioneddol fod y REO ar gyfer yr eiddo hwnnw. Os gallai sawl gweithredwr ddod â galluoedd tebyg a chyflawni masnach debyg, yna bydd hynny’n cynrychioli lefel y REO.

O ganlyniad, nid yw’r ffaith bod gweithredwr penodol wedi bod yn yr eiddo am gyfnod o amser estynedig o reidrwydd yn arwain at y casgliad bod yn rhaid bod elfen o or-fasnachu.

7.3.2 Gofynion cyn rhoi’r arweiniad ar waith

Mae’n bwysig bod gan y prisiwr ddealltwriaeth drylwyr o berfformiadau masnach ynghyd â nodweddion ffisegol a lleoliadol cymharol y tafarndai sydd yng nghyffiniau’r eiddo sydd dan ystyriaeth cyn cymhwyso’r arweiniad hwn.

Mae’n rhaid i’r prisiwr fodloni ei hun bod pob eiddo cymaradwy sy’n cael ei ystyried wedi’i brisio ar sail gwybodaeth fasnachu lawn. Lle nad yw hyn yn wir, mae’n rhaid i’r Swyddog Brisio gymryd camau yn gyntaf i unioni’r sefyllfa hon.

7.3.3 Ffactorau i’w hystyried

Bydd y ffactorau y mae angen eu hystyried yn amrywio yn dibynnu ar yr amgylchedd masnachu yn lleoliad yr eiddo dan sylw. Er nad ydynt yn gynhwysfawr, gellid dod ar draws y senarios canlynol.

7.3.3.1 Math A: Prif ardaloedd masnach drwyddedig — Yn gyffredinol byddant yng nghanol dinasoedd a chytrefi mawr, ond nid yn y lleoliadau hyn yn unig

Mewn lleoliad lle mae’r prif weithredwyr â chynrychiolaeth dda ac mae’r farchnad, o ganlyniad i hynny, yn un gystadleuol iawn â nifer o eiddo o ansawdd tebyg yn bresennol, dylid ystyried y canlynol wrth ddod ar draws tafarndai â masnach uchel.

Mewn achosion o orfasnachu posibl mewn perthynas â masnach wlyb, dylai’r prisiwr yn gyntaf gyfrifo faint o’r fasnach sy’n cael ei hystyried yn uwch na’r disgwyliad arferol. Mewn rhai achosion, mae’n bosibl y bydd angen anwybyddu’r gwir drosiant mewn perthynas â’r swm hwn er mwyn pennu’r FMT. Bydd hyn mewn achosion lle ystyrir nad yw’r elfen hon o fasnach yn debygol o fod yn gynaliadwy pe bai’r gweithredwr yn newid.

Er mwyn helpu i hysbysu’r prisiwr, dylid rhoi sylw i achosion o drosiant tebyg (ond nid o reidrwydd yn union yr un fath) mewn tafarndai eraill yn yr un lleoliad â’r un dan sylw. Os yw lefel y trosiant yn cael ei hailadrodd gan eraill, yna ni fydd angen disgowntio. Os arddangosir gwahaniaeth sylweddol, o gofio mympwyon cyffredin y farchnad, yna efallai y bydd cyfiawnhad dros ddisgowntio’r trosiant diodydd hyd at 25%. Mae angen i’r prisiwr ystyried yn ofalus yr holl ffeithiau a allai gyfeirio at wahaniaeth eithriadol nad yw wedi’i briodoli’n llwyr i ragoriaeth y lleoliad a phriodoleddau ffisegol yr eiddo dan sylw. Bydd angen gwneud dyfarniadau i gwmpasu amgylchiadau ymyraethol sy’n cyfiawnhau rhwng 0% a 25%.

Dylid ystyried y fasnach fwyd yn ei rhinwedd ei hun o’i chymharu â disgwyliadau nodweddiadol, gan roi sylw i briodoleddau ffisegol yr eiddo dan sylw (hynny yw, a yw’n fath o eiddo a fyddai fel arfer yn denu masnach a arweinir gan fwyd). Gall gyfiawnhau addasiad tebyg neu fwy na’r hyn sy’n berthnasol i’r fasnach wlyb. Gall addasiad uchaf o hyd at 10% yn uwch na’r un a gymhwysir i’r trosiant diodydd fod yn briodol mewn amgylchiadau eithriadol.

7.3.3.2 Math B: Ardaloedd masnach drwyddedig eilaidd — Yn gyffredinol, trefi marchnad a chanolfannau masnachol anghysbell, ond nid y lleoliadau hyn yn unig

Y lleoliadau a ystyrir yma yw’r lleoliadau hynny lle mae llai o gystadleuaeth gan weithredwyr mawr neu mae lefel masnach neu broffil masnachu’r eiddo sy’n cael ei adolygu yn annodweddiadol, yn enwedig o ran cyfran yr holl drosiant a geir drwy werthiannau bwyd — a hynny ar ôl rhoi sylw dyledus i’w nodweddion ffisegol.

Wrth adolygu’r perfformiadau a arddangosir gan y tafarndai cymaradwy yn y cyffiniau, gellir cyfiawnhau addasiadau i’r fasnach ddiodydd a bwyd. Gallai lefel yr addasiad fod mor uchel â 50% ar y trosiant bwyd a diod, ond disgwylir mai’r rhain fydd yr achosion eithriadol. Bydd angen barnu lleoliadau canolraddol rhwng dim addasiad o gwbl a’r ffigurau hyn, a bydd angen eu barnu ar sail yr amgylchiadau penodol a wynebir.

7.3.3.3 Math C: Yn well na’r gystadleuaeth

Os nad oes cystadleuaeth mewn ardal y gellir ei defnyddio i wneud cymhariaeth uniongyrchol, ac nad yw’r eiddo dan sylw’n cyd-fynd â’r categori ‘unigryw’ a ddisgrifir yn 7.3.4 (isod), mae angen ystyried lefel estynedig o addasiad. Mae’r eiddo dan sylw’n debygol o fod yn fusnes newydd sy’n wahanol o ran arddull, cymeriad a maint o’i gymharu â’r tafarndai presennol yn yr ardal.

Ynddo’i hun, nid yw’r ffaith bod tafarndy’n masnachu’n dda, bod ganddo drosiant uwch fesul m2 na thafarndai tebyg mewn mannau eraill, neu fod ganddo RV uwch neu’r uchaf mewn ardal, yn arwain o reidrwydd at y casgliad bod yr eiddo’n gor-fasnachu.

Lle mae’r dystiolaeth yn dangos yn glir y dylid addasu’r lefelau masnachu, dylid ystyried pob ffactor wrth bennu lefel yr FMT ar gyfer yr eiddo. Mae’n bwysig osgoi creu lefel artiffisial o drosiant ac asesiadau ar gyfer eiddo o’r fath. Mae’n rhaid i bob penderfyniad fod yn seiliedig ar yr holl ffeithiau sy’n berthnasol i’r dafarn benodol honno. Ni all cymhariaeth a wnaed ar sail yr FMT priodol a bennwyd ar gyfer un dafarn yn unig, sy’n wahanol i’r fasnach wirioneddol, gael ei defnyddio i gefnogi deilliad FMT mewn tafarndy arall heb ystyried yr holl ffeithiau perthnasol, fel y maent yn ymwneud â’r tafarndy dan sylw.

Gellir mabwysiadu’r addasiadau mwyaf o drosiant gwlyb a sych o hyd at 60% mewn amgylchiadau eithriadol. Unwaith eto, bydd angen barnu lleoliadau canolraddol rhwng dim addasiad o gwbl a’r ffigurau hyn, a bydd angen eu barnu ar sail yr amgylchiadau penodol a wynebir.

7.3.3.4 Math D: Lleoliadau masnachwyr unigol — er enghraifft ystâd dai neu wledig

Pan fo gweithredwr newydd wedi ymgymryd â thafarndy sy’n bodoli eisoes mewn lleoliad masnachwr unigol nad yw wedi masnachu’n arbennig o dda yn hanesyddol, mae angen ystyried yn ofalus unrhyw gynnydd yn y canlyniad masnachu o ganlyniad i’r newid yn y gweithredwr. Bydd enghreifftiau o dafarndai o’r fath yn cynnwys yr unig dafarn yng nghanol ystâd dai, yng nghefn gwlad neu efallai mewn lleoliad wrth ochr y ffordd. Mae’n debygol y bydd y gweithredwr newydd wedi buddsoddi’n sylweddol mewn gwella ac ail-lansio’r eiddo, felly mae’n rhaid i fan cychwyn unrhyw brisiad ystyried lefel wirioneddol y trosiant y mae wedi bod yn ei gyflawni. Wrth benderfynu a oes unrhyw or-fasnachu posibl yn amlwg, bydd ystyriaethau ac addasiadau tebyg i’r rhai a nodir ym Math B uchod yn berthnasol yma.

7.3.4 Eiddo unigryw

Drwyddi draw, mae’n rhaid i’r prisiwr gofio bod eiddo sydd naill ai mewn lleoliad unigryw neu sy’n mwynhau cymeriad ffisegol arbennig o ddeniadol, neu’r ddau, yn ei hanfod yn debygol o gyflawni lefel llawer uwch o drosiant nag unrhyw eiddo arall yn y cyffiniau. Mae’n bwysig cadarnhau, ar ôl ystyried maint a natur yr amrywiaeth o gwsmeriaid yn yr ardal leol, nad oes unrhyw elfen o’r perfformiad yn cael ei phriodoli’n unig i gynnig penodol y gweithredwr presennol. Mewn achosion o’r fath, lle nad yw gor-fasnachu’n amlwg, nid oes angen addasu’r gwir drosiant wrth bennu’r FMT.

Enghraifft o hyn yw Hamilton Hall sy’n ffinio â gorsaf Liverpool Street yn Ninas Llundain. Dyma oedd testun achos y Tribiwnlys Tiroedd, Wetherspoon v Day (VO) [2008] RA 129. Yn ei benderfyniad, cadarnhaodd Llywydd y Tribiwnlys, wrth gyfeirio at Hamilton Hall, ei fod ‘mewn lleoliad unigryw’ mewn perthynas â’r fasnach bosibl a bod ganddo ‘safle heb ei ail’.

7.3.5 Dull o ystyried Asesiadau

Man cychwyn unrhyw ystyriaeth mewn perthynas â’r arweiniad hwn yw’r gwir fasnach a gyflawnwyd yn yr eiddo dan sylw. Mae angen cyfiawnhau unrhyw addasiad o’r fasnach wirioneddol o’i chymharu â lefel masnachu a phroffil tafarndai eraill yn y cyffiniau. Dylid ystyried pob ffactor — nodweddion ffisegol unigol a maint y tafarndy, math ac arddull y fasnach y gellir ei chynnal, ei gwsmeriaid a natur yr ardal fasnachu. Yn ogystal, ni ddylid anwybyddu diffygion y farchnad.

Ni ddisgwylir y bydd ‘tôn’ addasiad yn cael ei sefydlu, oherwydd, yn unol â’r dull hwn, dylid ystyried pob eiddo gan ystyried ei rinweddau ei hun yn seiliedig ar yr ystyriaethau lleol penodol. Fodd bynnag, yn absenoldeb cymariaethau lleol digonol, gall ystyried sefyllfaoedd cyfochrog mewn mannau eraill fod o gymorth. Bydd angen gwneud penderfyniadau rhesymegol i ganfod ble yn yr ystod y dylai unrhyw eiddo penodol ffitio’n briodol.

O ystyried y cwmpas i wneud addasiadau yn yr arweiniad hwn, ni ragwelir y bydd unrhyw sefyllfa y tu allan i’w baramedrau.

Mae’n rhaid pwysleisio bod y Canllaw Arweiniad yn galw am wneud prisiad drwy gyfeirio at FMT yr eiddo dan sylw. Nid yw’n cyfeirio at brisio drwy gyfeirio at unrhyw fesur ffisegol fel gofod llawr ac felly mae’n amhriodol ceisio pennu cymaroldeb un eiddo ag un arall drwy gyfeirio’n uniongyrchol at ddadansoddiad o werthoedd ardrethol yn nhermau mesur o’r fath.

7.4 Tafarndai a agorwyd ar ôl y Dyddiad Prisio Rhagflaenol (AVD)

Lle nad oes hanes masnachu, bydd angen edrych ar drosiant tafarndai sy’n debyg o ran maint a nodweddion ffisegol, mewn ardaloedd masnachu tebyg a chydag arddulliau masnachu tebyg a chwsmeriaid tebyg. Mewn prif ardaloedd masnach drwyddedig lle mae’r tafarndy’n cystadlu â thafarndai tebyg, bydd hyn yn cynnwys eraill yn y cyffiniau; mewn ardaloedd lle mae’r tafarndai sy’n cystadlu â’i gilydd â gwahanol nodweddion ffisegol, ac yn aml yn dafarndai traddodiadol sy’n llawer llai o faint, bydd angen mynd ymhellach i ffwrdd. Dylid ond cymharu masnach tafarndai sydd wedi’u prisio ar sail derbyniadau lle y datgelwyd gwybodaeth fasnach lawn.

Os yw’r FMT yn seiliedig ar dystiolaeth o asesiadau o dafarndai tebyg, a bennir yn unol â’r Nodyn Arweiniad, ni ddylai fod angen ystyried unrhyw addasiad pellach yn ystod y cam ‘cymryd cam yn ôl ac edrych’. Lle bo masnach ôl‑AVD yn hysbys, bydd symudiad trosiant eiddo cymaradwy a symudiadau cyffredinol y farchnad ers yr AVD yn cynorthwyo’r prisiwr i bennu rhesymoldeb yr FMT a fabwysiadwyd.

Nid yw’n addas amcangyfrif yr FMT ar gyfer tafarn fawr fodern, sydd naill ai wedi’i hadeiladu o’r newydd, ei throsi neu ei hadnewyddu, drwy gyfeirio at y fasnach a gyflawnwyd gan dafarnau traddodiadol yn yr ardal sy’n llai ac yn hŷn a gwneud codiad mympwyol.

7.5 Tafarndai sydd â masnach wael

Wrth ystyried yr amgylchiadau ar ddyddiad y rhestr a luniwyd mewn achosion lle mae gweithredwr newydd wedi buddsoddi mewn tafarndy sydd wedi bod â hanes cymysg oherwydd ei leoliad, a bod gweithredwyr blaenorol wedi profi anawsterau dros gyfnod neu wedi cau’r tafarndy hyd yn oed, dylid parhau i ddefnyddio’r egwyddorion cyffredinol o ran prisio. Lle na fu unrhyw newid sylweddol mewn amgylchiadau (MCC) sy’n newid cymeriad yr ardal, dylid parhau i bennu’r FMT gan roi sylw i unrhyw dystiolaeth sydd ar gael ynghylch masnachu yn y gorffennol a chan ystyried disgwyliad yr REO a fyddai’n cael ei ragweld. Byddai hyn hefyd yn adlewyrchu unrhyw welliannau a wnaed. Dylid anwybyddu hanes unigolyn neu gwmni o gael llwyddiant gyda thafarnau o’r fath, lle mae eraill wedi methu, yn seiliedig ar eu dull gweithredu.

Mae’n ddigon posibl y bydd y ffigurau masnachu gwirioneddol yn y dyfodol yn fwy na’r FMT amcangyfrifedig, neu’n methu â chyrraedd y ffigur hwnnw — efallai mewn ffordd sylweddol — ond nid yw hyn yn sail i gynyddu (neu leihau) asesiad yn seiliedig ar ddyfarniad prisiwr.

Os bydd MCC yn digwydd, dylid cyfyngu unrhyw newid o ran yr asesiad i effaith brisio’r MCC penodol yn unig.

Pan fo tafarndy wedi aros ar gau ar gyfer masnach dros gyfnod estynedig ac nad oes digon o hanes masnachu, dylai’r prisiwr ymdrechu i sefydlu’r holl resymau dros gau a’r rhagolygon ar gyfer ailagor. Dylai hefyd ystyried yn ofalus sut y byddai hyn yn hysbysu’r REO o lefelau masnachu tebygol gan roi sylw i ffeithiau ac amgylchiadau’r eiddo dan sylw. Mae’n rhaid cofio mai’r amgylchiadau economaidd yw’r rheiny a oedd yn bodoli ar adeg yr AVD.

7.6 Amrywiaethu tafarndai gwledig

Yn ystod y blynyddoedd diwethaf, mae tafarndai gwledig wedi dod o dan bwysau, gan amlaf o ganlyniad i gyfuniad o ffactorau gan gynnwys poblogaeth sy’n dirywio ac yn heneiddio, lleihad mewn galwedigaethau gwledig traddodiadol, incwm isel mewn ardaloedd gwledig, newid mewn arferion cymdeithasol a ffyrdd o fyw, cynnydd o ran disgwyliadau cwsmeriaid, cynnydd o ran gofynion rheoleiddio a deddfwriaeth o ran yfed a gyrru. Mae’r cynnydd ym mhrisiau eiddo preswyl hefyd wedi annog newid yn y defnydd o dafarndai cefn gwlad i dai. Er mwyn i’r busnes gadw gweithredu, bu’n rhaid i drwyddedeion ddod o hyd i ffyrdd o gynyddu eu hincwm drwy ffynonellau eraill.

Mae’r ymdrechion hyn i gynnal tafarndai gwledig, drwy amrywiaethu’r busnes, fel arfer yn cynnwys darparu cyfleusterau bancio, Swyddfa’r Post neu werthiannau manwerthu cyfyngedig. Mae’r math hwn o weithgarwch yn digwydd o dan amgylchiadau lle, hebddo, mae posibilrwydd y byddai angen cau’r dafarn. Er nad yw cynlluniau o’r fath ynddynt eu hunain bob amser yn creu cyfraniad elw sylweddol i’r busnes, maent yn darparu cyfleuster cymdeithasol pwysig i’w cymuned. Yn eu tro, bydd trwyddedeion da yn gobeithio y bydd y gymuned ac eraill yn cefnogi busnes y dafarn ac yn ehangu nifer y cwsmeriaid sy’n defnyddio’r tafarndy.

Dylid asesu’r ffrydiau incwm traddodiadol sy’n gysylltiedig â thafarndy, hynny yw bwyd, diod a llety, yn unol â’r canllaw hwn.

Dylid ystyried incwm o weithgarwch arall yn nhermau’r adran sy’n ymdrin â derbyniadau eraill. P’un a dylid adlewyrchu incwm o’r fath yn y ganran diodydd a fabwysiedir, neu’n cael ei brisio ar wahân, dylai priswyr gofio bod unrhyw elw a gynhyrchir yn aml yn debygol o fod yn isel. Er y bydd yn anodd pennu union gyfraniad y gweithgareddau ychwanegol hyn at broffidioldeb y busnes yn ei gyfanrwydd, yn anaml y byddant yn gwneud cyfraniad at elw fel busnes annibynnol. Mae’n bwysig cofio y dylid edrych ar y sefyllfa o safbwynt y denantiaeth ddamcaniaethol, felly bydd angen diystyru’r costau (megis y cyllid drwy fenthyciadau a ddefnyddir i brynu’r eiddo) a allai fod yn rhan o gyfrifon perchen-feddiannydd.

I gael rhagor o wybodaeth, cyfeiriwch at pubisthehub.org.uk.

Atodiad A

Ffigur A: Graddfeydd Prisio Gwerthiannau Diodydd — Canol Llundain

FMT Gwerthiannau Diodydd	Cat 1 Uchafswm %	Cat 1 Isafswm %	Cat 2 Uchafswm %	Cat 2 Isafswm %	Cat 3 Uchafswm %	Cat 3 Isafswm %
£0	0	0	4	0	4	0
£190,000	7.5	6.5	7	4.75	6.5	3
£375,000	9.75	8.75	9.5	7.25	8.75	6
£625,000	11.25	9.75	11	8.25	9.75	8
£875,000	11.5	9.75	11.25	8.25	9.75	8
£1,075,000	11.75	10	11.5	8.5	10	8
£1,075,000	11.75	10	11.5	8.5	10	8

Ffigur B: Graddfeydd Prisio Gwerthiannau Diodydd — Llundain Allanol

FMT Gwerthiannau Diodydd	Cat 1 Uchafswm %	Cat 1 Isafswm %	Cat 2 Uchafswm %	Cat 2 Isafswm %	Cat 3 Uchafswm %	Cat 3 Isafswm %
£0	0	0	3.75	0	4	0
£190,000	6.75	6	6.25	4.5	6	2.5
£375,000	9	7.5	8.5	6	7.5	5.5
£625,000	10.5	8.75	10.25	7.25	8.75	7
£875,000	10.75	8.75	10.5	7.25	8.75	7
£1,075,000	11	9	10.75	7.5	9	7.25

Atodiad B

Ffigur C: Graddfeydd Prisio Gwerthiannau Diodydd — Cymru a Lloegr Rhanbarthol

FMT Gwerthiannau Diodydd	Cat 1 Uchafswm %	Cat 1 Isafswm %	Cat 2 Uchafswm %	Cat 2 Isafswm %	Cat 3 Uchafswm %	Cat 3 Isafswm %
£0	0	0	4	0	4	0
£190,000	6.5	6	6.5	5.5	6.25	2.5
£375,000	8.5	7.5	8.25	6	7.5	5.5
£625,000	10	8.5	9.75	7	8.5	6.75
£875,000	10.25	8.5	10	7	8.5	6.75
£1,075,000	10.5	8.75	10.25	7	8.75	6.75

Ffigur D: Graddfeydd Bwyd Safonol

FMT Gwerthiannau Bwyd	Isafswm %	Uchafswm %
0	0	2.75
£45,000	0	2.75
£85,000	2.75	3.50
£175,000	3.50	4.50
£350,000	4.75	6.00
£500,000	5.25	6.25
£650,000	5.50	6.75

Atodiad C

Ffigur E: Graddfeydd Bwyd Uchel

FMT Gwerthiannau Bwyd	Isafswm %	Uchafswm %
£650,000	5	6.5
£1,400,000	5.25	6
£2,200,000	4.75	5.75

Ffigur F: Llety 2026

Derbyniadau fesul DBU	Dechrau %	Diwedd %
£38,000	20.5	22.5
£34,000	20.5	22.5
£30,000	19.5	21.5
£26,000	18.5	20.5
£22,000	17	18.5
£18,000	15	17
£14,000	13	15
£10,000	11	13

1. Mae REO fel y diffinnir yn Nodyn Canllaw Prisio RICS “Valuation of licensed leisure property” (gan gynnwys tafarndai, bariau, clybiau nos a bwytai) ail argraffiad (2025). ↩

2. Yn unol â 4.1, ystyrir lefelau bwyd sy’n is na £45,000 y flwyddyn yn lefelau ‘de minimis’. Yn unol â 5.1, gall prisiad llety gosod gyfeirio at ystodau canrannol bwyd, a darperir y rhan hon o’r raddfa at y diben hwnnw yn unig. ↩