Publication

Diwygio’r systemau lesddaliad a chyfunddaliad yng Nghymru a Lloegr

Published 11 January 2022

Applies to England and Wales

Cwmpas yr ymgynghoriad

Pwnc yr ymgynghoriad hwn:

Mae’r ymgynghoriad hwn yn ceisio barn ar ddiwygiadau i’r system lesddaliad a chyfunddaliad yn dilyn argymhellion yn adroddiadau Comisiwn y Gyfraith a gyhoeddwyd yng Ngorffennaf 2020. Yn benodol, mae’n ceisio barn am:

• Y cyfyngiad amhreswyl ar ryddfreinio cyfun;

• Y cyfyngiad amhreswyl mewn hawliadau hawl i reoli;

• Y cyfyngiad amhreswyl ar gyfer caffael rhydd-ddaliad unigol;

• Gyflwyno adles gorfodol fel rhan o gaffael rhydd-ddaliad cyfun;

• Hawliau pleidleisio cyfunddaliad mewn eiddo rhanberchenogaeth; a

• Ddarparu gwybodaeth yn ystod gwerthiant eiddo cyfunddaliad.

Ardal ddaearyddol:

Mae’r cynigion hyn yn berthnasol i Gymru a Lloegr

Asesiad Effaith:

Bydd y wybodaeth a roddir yn sail i bolisi’r llywodraeth ac unrhyw asesiadau gofynnol dan Fframwaith Rheoleiddio Gwell y Llywodraeth ar gyfer y Senedd hon.

Gwybodaeth Sylfaenol

Corff/cyrff sy’n gyfrifol am yr ymgynghoriad:

Yr Adran Codi’r Gwastad, Tai a Chymunedau mewn cydweithrediad â Llywodraeth Cymru.

Hyd:

Bydd yr ymgynghoriad yn parhau am 6 wythnos o 11 Ionawr 2022

Ymholiadau:

Am unrhyw ymholiadau am yr ymgynghoriad cysylltwch â: leasehold.reform@communities.gov.uk

Sut i ymateb:

Llenwch ein harolwg digidol.

Fel arall, gallwch anfon eich ymateb i’r cwestiynau yn yr ymgynghoriad hwn trwy e-bost at: leasehold.reform@communities.gov.uk

Pan fyddwch yn ymateb, byddai’n ddefnyddiol iawn pe gallech gadarnhau a ydych yn ymateb fel unigolyn neu yn cyflwyno ymateb swyddogol ar ran sefydliad a chynnwys:

1. Eich enw

2. Cyfeiriad e-bost

Os ydych chi’n ymateb fel unigolyn, atebwch gwestiynau 3 - 8 os yw’n berthnasol.

Os ydych chi’n ymateb fel sefydliad, atebwch gwestiynau 9 - 18 os yw’n berthnasol.

Unigolyn:

3. A ydych yn byw mewn adeilad ag elfennau/unedau amhreswyl e.e. siop, campfa neu swyddfa?

a. Ydw

b. Na

c. Ddim yn gwybod

4. Ble mae eich cartref?

a. Gogledd Ddwyrain Lloegr

b. Gogledd Orllewin Lloegr

c. Swydd Efrog

d. Dwyrain Canolbarth Lloegr

e. Gorllewin Canolbarth Lloegr

f. De Ddwyrain Lloegr

g. Dwyrain Lloegr

h. De Orllewin Lloegr

i. Canol Llundain

j. Llundain Fwyaf

k. Cymru

l. Arall

5. A ydych yn:

a. Rydd-ddeiliad

b. Lesddeiliad

c. Ddeiliad uned cyfunddaliad

d. Ddim yn gwybod/dim un o’r uchod

6. Yn fras, pa ganran o’r adeilad yr ydych yn byw ynddo sy’n amhreswyl?

a. Hyd at ac yn cynnwys 25%

b. Mwy na 25% hyd at 50%

c. Mwy na 50%

7. A ydych yn gwybod pwy sy’n rheoli’r adeilad?

a. Ydw

b. Na

8. Os Ydw, pwy sy’n rheoli’r adeilad?

a. Rhydd-ddeiliad/Landlord heb Asiant Rheoli

b. Rhydd-ddeiliad/Landlord gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

c. Cwmni Hawl i Reoli heb Asiant Rheoli

d. Cwmni Hawl i Reoli gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

e. Rhydd-ddaliad ym meddiant y preswylwyr heb Asiant Rheoli

f. Rhydd-ddaliad ym meddiant y preswylwyr gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

g. Cymdeithas Gyfunddaliad heb Asiant Rheoli

h. Cymdeithas Gyfunddaliad gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

i. Anhysbys (ansicr)

Sefydliad:

9. Beth yw enw eich sefydliad?

10. Beth yw eich sefydliad?

a. Cwmni Cyfreithiol

b. Grŵp Cynrychioliadol

c. Asiant Rheoli

d. Buddsoddwr

e. Datblygwr

f. Datblygwr Sector Ymddeol

g. Cymdeithas Dai

h. Awdurdod Lleol

i. Corff Proffesiynol

j. Corff Llywodraethol

k. Cymdeithas Fasnach

l. Elusen

m. Cymdeithas Gyfunddaliad

n. Cwmni Rheoli Preswylwyr/Cwmni Hawl i Reoli

o. Arall (nodwch):

11. Disgrifiwch ddiben eich cymdeithas yng nghyswllt yr ymgynghoriad hwn.

a. Perchenogaeth neu reoli eiddo

b. Cynghori sefydliadau sy’n berchen ar eiddo neu yn eu rheoli

c. Arall (noder)

Os byddwch chi’n ateb a. i gwestiwn 12.

Atebwch y cwestiynau canlynol

12. A yw eich sefydliad yn berchen ar adeilad(au) neu yn eu rheoli, gydag elfennau amhreswyl neu unedau fel siop, campfa neu swyddfa?

13. Ym mha ranbarth y mae mwyafrif yr eiddo yn eich portffolio?

a. Gogledd Ddwyrain Lloegr

b. Gogledd Orllewin Lloegr

c. Swydd Efrog

d. Dwyrain Canolbarth Lloegr

e. Gorllewin Canolbarth Lloegr

f. De Ddwyrain Lloegr

g. Dwyrain Lloegr

h. De Orllewin Lloegr

i. Canol Llundain

j. Llundain Fwyaf

k. Cymru

l. Arall

14. Nodwch, yn fras pan fydd angen, sawl eiddo rhydd-ddaliad defnydd cymysg y mae eich sefydliad yn eiddo arnynt neu yn eu rheoli.

15. Nodwch, yn fras pan fydd angen, sawl eiddo rhydd-ddaliad y mae eich sefydliad yn eiddo arnynt neu yn eu rheoli sydd â gofod llawr amhreswyl:

a. Hyd at ac yn cynnwys 25%

b. Mwy na 25% hyd at 50%

c. Mwy na 50%

16. Sut y mae’r rhan fwyaf o eiddo rhydd-ddaliad defnydd cymysg eich sefydliad sydd â gofod llawr amhreswyl o hyd at 25% yn cael eu rheoli?

a. Rhydd-ddeiliad/Landlord heb Asiant Rheoli

b. Rhydd-ddeiliad/Landlord gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

c. Cwmni Hawl i Reoli heb Asiant Rheoli

d. Cwmni Hawl i Reoli gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

e. Cwmni Rheoli Preswylwyr heb Asiant Rheoli

f. Cwmni Rheoli Preswylwyr gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

g. Anhysbys (ansicr)

h. Amherthnasol

17. Sut y mae’r rhan fwyaf o eiddo rhydd-ddaliad defnydd cymysg eich sefydliad sydd â gofod llawr amhreswyl o fwy na 25% hyd at 50% yn cael eu rheoli?

a. Rhydd-ddeiliad/Landlord heb Asiant Rheoli

b. Rhydd-ddeiliad/Landlord gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

c. Cwmni Hawl i Reoli heb Asiant Rheoli

d. Cwmni Hawl i Reoli gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

e. Cwmni Rheoli Preswylwyr heb Asiant Rheoli

f. Cwmni Rheoli Preswylwyr gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

g. Anhysbys (ansicr)

h. Amherthnasol

18. Sut y mae’r rhan fwyaf o eiddo rhydd-ddaliad defnydd cymysg eich sefydliad sydd â gofod llawr amhreswyl o fwy na 50% yn cael eu rheoli?

a. Rhydd-ddeiliad/Landlord heb Asiant Rheoli

b. Rhydd-ddeiliad/Landlord gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

c. Cwmni Hawl i Reoli heb Asiant Rheoli

d. Cwmni Hawl i Reoli gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

e. Cwmni Rheoli Preswylwyr heb Asiant Rheoli   f. Cwmni Rheoli Preswylwyr gydag Asiant Rheoli wedi ei benodi

g. Anhysbys (ansicr)

h. Amherthnasol

Rhagair y Gweinidog

Mae’r teimlad o ddiogelwch, balchder a gobaith pan fyddwch chi’n cael eich cartref eich hun o’r diwedd yn fythgofiadwy. Mae’n wobr am waith caled, yn aml ar ôl blynyddoedd o gynilo’n amyneddgar i gael blaendal - ar gyfer dyfodol rydych chi’n ei ddewis.

Ond y gwirionedd trist yw, i ormod o lesddeiliaid, mae’r freuddwyd o berchentyaeth wedi dod yn hunllef o renti tir llethol, ffioedd ychwanegol, ac amodau beichus a osodir yn aml heb fawr o ymgynghori, os o gwbl.

Nid perchentyaeth yng ngwir ystyr y gair mo hyn.

Mae system gyfreithiol Lloegr, mewn sawl ffordd, yn destun cenfigen y byd.

Ond mae’n anodd cyfiawnhau pam, mewn oes o fwy o gydraddoldeb a ffiniau sy’n ehangu o hyd mewn technoleg, gwyddoniaeth a chymaint mwy, nad oes gennym system brydlesol sy’n addas ar gyfer y dyfodol, sy’n gweithio i lesddeiliaid yn ogystal â rhydd-ddeiliaid.

Mae’r anghydbwysedd hanesyddol y mae wedi’i adeiladu arno - rhydd-ddeiliad sy’n gallu gwerthu cartref ond sy’n cadw’r tir y mae’n sefyll arno, gyda therfyn amser caeth i’r lesddeiliad ddychwelyd y ddau - wedi tyfu dros y blynyddoedd.

Mae wedi dod yn bryder difrifol yn ddiweddar wrth i fwy o berchnogion tai gael eu dal mewn gwe o daliadau rhyddfreinio beichus ac arferion dirgel.

Rydym yn benderfynol o unioni’r anghyfiawnder hwn; i ddiwygio’r system brydles gyfan a’i gwneud yn decach wrth i ni helpu mwy o bobl i fod yn berchen ar eu cartref eu hunain a chodi’r gwastad ar draws y Deyrnas Unedig gyfan - cenhadaeth ganolog ein hadran newydd a’r Llywodraeth hon.

Yn 2017, gofynnodd y Llywodraeth i Gomisiwn y Gyfraith i argymell gwelliannau i’r systemau prydles a chyfunddaliad.

Cyhoeddwyd eu hargymhellion ym mis Gorffennaf 2020 ac rydym wedi bod yn ystyried yn ofalus y ffordd orau i’w gweithredu.

Mae fy adran hefyd wedi sefydlu’r Cyngor Cyfunddaliad i baratoi perchnogion tai a’r farchnad ar gyfer y defnydd eang o’r math cyfunol hwn o berchentyaeth. Dyma’r norm mewn sawl rhan o’r byd a bydd yn ymestyn buddion perchnogaeth rhydd-ddaliad i hyd yn oed mwy o berchnogion tai.

Ym mis Ionawr gwnaethom gyhoeddi y byddwn yn diwygio’r broses o brisio rhyddfreinio gan ddileu gwerth synergyddol, gan gapio rhenti tiroedd yn y cyfrifiad prisio ar 0.1% o’r gwerth rhydd-ddaliadol ac yn pennu cyfraddau ar gyfer cyfrifiadau yn ôl gwerth y farchnad. Gyda’i gilydd, bydd y newidiadau hyn yn arbed miloedd os nad degau o filoedd o bunnoedd i rai lesddeiliaid.

Y Mesur Diwygio Prydles (Rhent Tir) yn mynd trwy’r senedd ar hyn o bryd a bydd yn gosod rhenti tir o sero ar brydlesi sydd newydd eu creu. Dyma ran gyntaf ein rhaglen arloesol i weithredu diwygiadau i lesddaliadau a chyfunddaliadau yn y Senedd hon.

Mae’r rhain yn newidiadau arwyddocaol, ond mae’n amlwg bod angen i ni fynd ymhellach i wir ddarparu ar gyfer lesddeiliaid.

Felly rydym yn ystyried argymhellion pellach a wnaed gan Gomisiwn y Gyfraith gyda’r nod o ddiwygio’r system prydles.

O dan y newidiadau hyn, sy’n cynnig ehangu mynediad i’r “hawl i reoli” a rhyddfreinio trwy gynyddu’r “terfyn amhreswyl”, bydd mwy o lesddeiliaid yn gallu cymryd perchnogaeth a chyfrifoldeb am reoli eu hadeiladau, os ydyn nhw’n dewis.

Rydym hefyd yn archwilio sut y gallai cynhyrchion cydberchnogaeth weithio mewn lleoliadau cyfunddaliad a gwella’r wybodaeth sydd ar gael ar brynu a gwerthu eiddo cyfunddaliad.

Nid newidiadau cyfreithiol technegol yn unig yw’r rhain.

Dyma godi’r gwastad ar ei fwyaf sylfaenol: sicrhau bod pobl yn gallu cymryd rheolaeth o’u cartrefi a’u tynged yn ôl, ymfalchïo fwy yn y lleoedd maen nhw’n byw a manteisio ar fwy o gyfleoedd ar stepen eu drws.

Rydym eisiau gweld llawer mwy o bobl yn cael cyfle i fod yn berchen ar eu cartref eu hunain a, phan maen nhw’n gwneud hynny, ei fwynhau a theimlo’n hyderus ei fod wirioneddol yn eiddo iddyn nhw.

Mae’r diwygiadau hyn yn mynd â ni gam yn agosach at wireddu hyn i genhedlaeth newydd.

Yr Arglwydd Greenhalgh

Gweinidog Gwladol dros Ddiogelwch Adeiladau, Tân a Chymunedau

Cyflwyniad a Chefndir

1. Mae llywodraeth y Deyrnas Unedig a llywodraeth Cymru wedi ymrwymo i hyrwyddo tegwch a thryloywder ar gyfer perchenogion cartrefi a sicrhau bod defnyddwyr yn cael eu diogelu rhag eu cam-drin a gwasanaeth gwael. Rydym yn symud rhaglen gynhwysfawr o ddiwygiadau ymlaen i ddod ag arferion annheg i ben yn y farchnad lesddaliad, fel yr amlygir yn y Datganiad Ysgrifenedig i Dŷ’r Cyffredin ar 11 Ionawr 2021 ac yn Rhaglen y Llywodraeth 2021-2026 Llywodraeth Cymru. Ein nod yw ymdrin â’r diffyg cydbwysedd hanesyddol rhwng hawliau rhydd-ddeiliaid a lesddeiliaid, sicrhau tegwch i lesddeiliaid, gan ystyried hawliau dilys rhydd-ddeiliaid, a gwneud y broses ryddfreinio yn llai cymhleth, yn fwy tryloyw a rhatach.

2. Y Mesur Diwygio Lesddaliad (Rhent Tir) sydd yn y Senedd ar hyn o bryd yw’r darn cyntaf o waith diwygio lesddaliad mewn cenhedlaeth. Bydd hyn yn golygu na fydd cartrefi lesddaliad newydd yn cynnwys rhent tir o unrhyw werth ariannol, sy’n golygu y bydd costau perchentyaeth cartref yn fwy tryloyw. Ochr yn ochr â diwygiadau deddfwriaethol, mae llywodraeth y Deyrnas Unedig wedi gofyn i’r Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd ymchwilio i gam-werthu tai lesddaliad. Mae eu camau gorfodi yn erbyn nifer o ddatblygwyr a buddsoddwyr eisoes yn cyflawni newidiadau sylweddol er budd miloedd o lesddeiliaid. Yn ychwanegol, rydym wedi sefydlu Cyngor Cyfunddaliad newydd i baratoi perchenogion cartrefi a’r farchnad ar gyfer y nifer fawr fydd yn cymryd cyfunddaliad.

3. Mae llywodraeth Cymru a Llywodraeth y Deyrnas Unedig yn ymroddedig i wneud diwygiadau pellach i’r system brydles yn ystod y Senedd hon. Ym mis Ionawr 2021, cyhoeddodd Gweinidogion [becyn o ddiwygiadau] (https://www.gov.uk/government/news/government-reforms-make-it-easier-and-cheaper-for-leaseholders-to-buy-their-homes) a fydd yn ei gwneud yn rhatach a haws i lesddeiliaid ymestyn eu prydles neu brynu rhydd-ddaliad eu heiddo, gan gynnwys gadael i lesddeiliaid ymestyn eu prydles am 990 mlynedd am rent rhad, diddymu gwerth synergyddol a rhoi cap ar drin rhent tir wrth gyfrifo prisiad ar 0.1% o werth yr eiddo. 4. Diben yr ymgynghoriad hwn yw ceisio barn ar gynigion a fyddai’n:

• rhoi’r grym i nifer sylweddol uwch o lesddeiliaid i brynu rhydd-ddaliad eu hadeilad (proses a elwir yn rhyddfreinio), neu gymryd rheolaeth eu hadeilad drosodd dan y pwerau ‘hawl i reoli’
• lleihau cost prynu rhydd-ddaliad trwy adael i lesddeiliaid wneud i landlordiaid gymryd adlesau ar unedau nad ydynt yn rhan o’r cynllun
• egluro sut y gallai prydlesau rhanberchenogaeth weithio mewn datblygiadau cyfunddaliad
• gwella effeithlonrwydd a thryloywder y broses o brynu cartref a’i werthu ar gyfer cyfunddaliad

Cefndir

5. Yn Rhagfyr 2017, yn dilyn y papur gwyn ‘Fixing our broken housing market’, ymrwymodd llywodraeth y Deyrnas Unedig i ddiwygio’r sector lesddaliad yn eang i wella dewis a thegwch i ddefnyddwyr, ac ymdrin â cham-drin afresymol ac annheg.

6. Ymgynghorodd y Llywodraeth yng Ngorffennaf 2017 a Hydref 2018 ar amrywiaeth o fesurau i wella profiad y defnyddiwr o lesddaliad.

7. Yn 2017, fel rhan o’u rhaglen ehangach o edrych ar lesddaliad preswyl, gofynnodd y Gweinidogion i Gomisiwn y Gyfraith ystyried y ddadl dros wella mynediad at ryddfreinio a’r hawl i reoli gan gynnwys trwy addasu neu ddiddymu’r meini prawf cymhwyso presennol, ac adfywio cyfunddaliad fel dewis gwahanol i lesddaliad a wnaiff weithio. Roedd Llywodraeth Cymru hefyd yn cefnogi’r prosiect hwn.

8. Ymgynghorodd Comisiwn y Gyfraith yn 2018 a 2019 ar ryddfreinio, yr hawl i reoli a chyfunddaliad. Cyhoeddwyd a chyflwynwyd eu hadroddiadau i’r Llywodraeth yn 2020. Roedd cyhoeddiadau llywodraeth y Deyrnas Unedig yn Ionawr 2021 ymateb i nifer o argymhellion yn yr adroddiadau hyn. Cadarnhaodd Llywodraeth Cymru hefyd eu bod yn dymuno gweithio gyda Llywodraeth y Deyrnas Unedig ar weithredu’r rhaglen ddiwygio hon.

9. Mae llywodraethau Cymru a’r Deyrnas Unedig yn awr wedi ystyried argymhellion pellach gan Gomisiwn y Gyfraith ac yn cytuno mewn egwyddor y byddai’r cynigion yma yn cyflawni’r nodau yr ydym wedi eu gosod. Er mwyn cefnogi symud y gwaith hwn ymlaen rydym yn ceisio barn a thystiolaeth bellach ar rai argymhellion a wnaed gan Gomisiwn y Gyfraith.

10. Mae’r ymgynghoriad hwn yn berthnasol i Gymru a Lloegr ac mae’n ceisio eich barn am:

Ddiwygio rhyddfreinio lesddaliad a’r hawl i reoli

• Godi’r cyfyngiad amhreswyl o 25% i 50% ar gyfer caffael rhydd-ddaliad cyfun

• Godi’r cyfyngiad amhreswyl o 25% i 50% ar gyfer hawliadau hawl i reoli

• Gyflwyno cyfyngiad amhreswyl o 50% ar gyfer caffael rhydd-ddaliad unigol

• Gyflwyno adlesau gorfodol i landlordiaid fel rhan o’r broses ryddfreinio cyfun, gan ystyried y cynnydd arfaethedig yn y cyfyngiad amhreswyl i 50% ar gyfer rhyddfreinio cyfun

• Diwygiadau dilynol i hawliau pleidleisio mewn cwmnïau hawl i reoli, gan sicrhau y gall lesddeiliaid barhau i gael rheolaeth effeithiol ar benderfyniadau a wneir dan yr hawl i reoli, gan barhau cyfraniad y landlord.

Diwygiadau i hawliau pleidleisio rhanberchenogaeth mewn datblygiadau cyfunddaliad

• Pan fydd darparwyr rhanberchenogaeth yn atebol am dalu am drwsio a chynnal a chadw yn ystod y ‘Cyfnod Trwsio Cychwynnol’ y dylent gael yr hawl i bleidleisio ar faterion yn ymwneud â’r gwaith hwnnw a’i gostau

• Pan fydd darparwyr rhanberchenogaeth yn dymuno dirprwyo’r hawl hwn dros lunio penderfyniadau i’r rhanberchennog, y dylent allu gwneud hynny

Diwygiadau i ddarparu gwybodaeth yn ystod gwerthiant eiddo cyfunddaliad

• Beth ddylai uchafswm y ffi fod am roi Tystysgrif Gwybodaeth Uned Cyfunddaliad
• Os caiff y dyddiad cau ar gyfer rhoi Tystysgrif Gwybodaeth Uned Cyfunddaliad ei fethu, a ddylai’r gosb fod na ddylai ffi fod yn daladwy

11. Dylai pob ymateb i’r ymgynghoriad gael ei gyflwyno cyn hanner nos ar 22 Chwefror 2022. Rydym yn annog ymatebwyr i ddefnyddio’r arolwg ar-lein sydd, er y gellir anfon ymatebion ysgrifenedig hefyd trwy e-bost at:
leasehold.reform@communities.gov.uk

Y cyfyngiad amhreswyl ar ryddfreinio cyfun

Cyflwyniad

12. Cyflwynwyd rhyddfreinio yn 1967 i lesddeiliaid tai, ac yn 1993 ar gyfer lesddeiliaid fflatiau, i roi iddynt yr hawl i ymestyn eu prydles neu brynu rhydd-ddaliad eu heiddo. Ar gyfer dibenion yr ymgynghoriad hwn bydd ‘rhyddfreinio’ yn cyfeirio at hawl lesddeiliaid i brynu rhydd-ddaliad eu heiddo.

13. Mae rhyddfreinio yn caniatáu i lesddeiliaid, ar ôl talu premiwm, gael perchenogaeth ar eu rhydd-ddaliad, gan ddod yn landlord ar eu heiddo. Bydd hyn yn rhoi rheolaeth iddynt ar waith trwsio, cynnal a chadw a’r costau cysylltiedig, yn ogystal â thalu rhent tir ac unrhyw bremiwm i ymestyn prydles, gan gael gwared ar unrhyw ymrwymiad i landlord trydydd parti a rhoi perchenogaeth lawn iddynt ar eu heiddo. Mae preswylwyr sy’n cymryd rhan mewn rhyddfreinio cyfun yn parhau i fod yn berchen ar eu huned eu hunain ar sail lesddaliad ond hefyd maent yn berchen ar gyfran o’r cwmni sy’n berchen ar rydd-ddaliad eu heiddo.

14. Rhaid i feini prawf cymhwyso penodol gael eu bodloni cyn y gall lesddeiliaid gael eu rhyddfreinio. Mae’r gyfraith bresennol yn nodi na all lesddeiliaid ‘ryddfreinio’n gyfun’ os bydd mwy na 25% o’r gofod llawr yn eu hadeilad, ac eithrio rhannau a rennir, yn cael ei ddefnyddio ar gyfer diben amhreswyl. Y cyfyngiad gwreiddiol a osodwyd yn 1993 oedd 10% a chodwyd hynny i 25% gan Ddeddf Diwygio Cyfunddaliad a Lesddaliad 2002, er mwyn gwneud hawliau rhyddfreinio ar gael yn fwy cyffredin.

Nodau’r diwygiadau

15. Yn 2017, gofynnodd llywodraeth y Deyrnas Unedig i Gomisiwn y Gyfraith ystyried y ddeddfwriaeth lesddaliad bresennol ar ryddfreinio. Nodau’r llywodraeth yn y maes hwn yw ymdrin â’r diffyg cydbwysedd hanesyddol rhwng hawliau rhydd-ddeiliaid a lesddeiliaid, sicrhau tegwch i lesddeiliaid, gan ystyried hawliau dilys rhydd-ddeiliaid, a gwneud y broses ryddfreinio yn llai cymhleth, yn fwy tryloyw a rhatach.

16. Cyhoeddodd Comisiwn y Gyfraith bapur ymgynghorol ar ddiwygio rhyddfreinio lesddaliad yn Medi 2018 gyda chynigion dros dro i ddarparu cynllun newydd o feini prawf cymhwyso ar gyfer hawliau rhyddfreinio. Fe wnaethant ofyn am farn trwy ymgynghoriad, yn ogystal â chynnal nifer o ddigwyddiadau ymgynghori.

Y broblem bresennol

17. Mae’r gyfraith bresennol yn eithrio adeiladau o ryddfreinio os yw’r rhannau amhreswyl o’r adeilad dros 25% o gyfanswm ardal y llawr mewnol. Cynigiodd Comisiwn y Gyfraith, dros dro, y dylid parhau’r cyfyngiad 25% ar ddefnydd amhreswyl mewn hawliadau caffael rhydd-ddaliad cyfun a hawliadau caffael rhydd-ddaliad unigol.

18. amlygodd rhanddeiliaid wrth ymateb i ymgynghoriad Comisiwn y Gyfraith bod y rheol hon yn rhwystr sylweddol rhag rhyddfreinio llawer o lesddeiliaid. Fe wnaethant gyfeirio at natur fympwyol y cyfyngiad 25% yn atal preswylwyr mewn adeiladau sy’n amlwg yn rhai preswyl rhag cael eu rhyddfreinio. Fe wnaethant hefyd gyfeirio at y defnydd cynyddol o ddatblygiadau defnydd cymysg fel rheswm dros adolygu’r cyfyngiad. Ond, roedd ychydig dros hanner y rhai yr ymgynghorwyd â hwy yn gefnogol i’r cyfyngiad 25% presennol, gan ddadlau ei fod yn addas, yn gweithio’n ddigonol, ac yn cyfyngu prynu rhydd-ddaliad i adeiladau sydd yn rhai preswyl yn bennaf.

19. Yn dilyn yr ymgynghoriad, fe wnaeth Comisiwn y Gyfraith yn hytrach argymell y dylai’r cyfyngiad amhreswyl gael ei godi i 50%. Byddai hyn yn golygu, yn y dyfodol, mai dim ond os yw’r rhannau amhreswyl o adeilad yn fwy na 50% o gyfanswm ardal y llawr mewnol y bydd lesddeiliaid yn cael eu heithrio o ryddfreinio. Byddai’r cyfyngiad hwn hefyd yn berthnasol o ran pob adeilad neu ran o adeilad a gynhwysir mewn hawliadau aml-adeilad, petai argymhellion perthnasol Comisiwn y Gyfraith yn cael eu derbyn.

Cynigion y Llywodraeth

20. Derbyniodd Comisiwn y Gyfraith dystiolaeth gan lawer o lesddeiliaid sy’n dymuno cael rhydd-ddaliad a rheoli eu hadeiladau ond sy’n cael eu hatal rhag gwneud hynny gan y cyfyngiad 25% presennol. Mae llywodraeth y Deyrnas Unedig a Chymru yn cydnabod hyn. I’r lesddeiliaid hyn, newid y meini prawf cymhwyso ar gyfer rhyddfreinio yw’r newid pwysicaf y gall y Llywodraethau ei wneud i wella’r dewis sydd ganddynt o ran y ffordd y maent yn berchen ar eu heiddo.

21. Cred llywodraethau’r Deyrnas Unedig a Chymru bod argymhelliad Comisiwn y Gyfraith yn unol â’n hamcanion o hyrwyddo tegwch a thryloywder i berchenogion cartrefi a chynyddu’r dewis i’r lesddeiliaid hynny sy’n dymuno cael mwy o ran ym mherchenogaeth eu heiddo. Am y rhesymau hyn rydym ar hyn o bryd yn cytuno mewn egwyddor ag argymhelliad Comisiwn y Gyfraith i gynyddu’r cyfyngiad amhreswyl i 50%.

22. Ond, rydym yn sylweddoli na wnaeth Comisiwn y Gyfraith ymgynghori’n benodol ar y dewis o gyfyngiad 50%, ac rydym wedi clywed gan nifer o randdeiliaid y gallai’r newid hwnnw gael effeithiau nas rhagwelwyd a chanlyniadau anfwriadol. Rydym yn sylweddoli nad yw pob rhanddeiliad y bydd y newid hwn yn effeithio arno wedi cael cyfle addas i rannu ei farn, cyn i benderfyniad terfynol gael ei wneud.

23. Dywedodd rhai rhydd-ddeiliaid wrthym, er enghraifft, bod lesddeiliaid yn gwerthfawrogi’r swyddogaeth reoli y mae rhydd-ddeiliaid yn ymgymryd â hi ac nad ydynt am gymryd y cyfrifoldeb o fod yn berchen a/neu reoli, yn arbennig mewn adeiladau defnydd cymysg. Mae cyfyngiad 50% yn cynyddu’r dewis i lesddeiliaid. Nid oes raid i’r rhai nad yw perchenogaeth a rheolaeth yn bwysig iddynt arfer yr hawliau hyn. Mae rhydd-ddeiliaid hefyd wedi awgrymu nad oes gan lesddeiliaid yr arbenigedd i gyflawni’r swyddogaeth reoli yn ddigonol. Rydym yn cydnabod pwysigrwydd rheolaeth gyfrifol ar adeiladau a byddem yn disgwyl i’r rhai sydd yn arfer eu hawliau ddefnyddio asiant rheoli proffesiynol, gan sicrhau bod yr adeilad yn cael ei reoli gyda’r arbenigedd priodol.

24. Hoffem glywed barn rhanddeiliaid am effaith y newid hwn cyn gwneud penderfyniad terfynol.

Cwestiwn 1. A ydych yn cytuno neu’n anghytuno y byddai cynyddu’r terfyn amhreswyl ar gyfer rhyddfreinio ar y cyd o 25% i 50% yn ei gwneud hi’n haws i lesddeiliaid brynu eu rhydd-ddaliad?

a. Cytuno

b. Anghytuno

c. Ddim yn gwybod

Cwestiwn 2. A ydych yn cefnogi neu’n gwrthwynebu cyfyngiad amhreswyl 50% ar gyfer rhyddfreinio cyfun?

Mae adeiladau defnydd cymysg yn cyfeirio at eiddo sy’n cynnwys unedau preswyl fel fflatiau, ac unedau masnachol fel siopau, swyddfeydd, neu fwytai.

Bydd y cynnig hwn yn gadael i lesddeiliaid fflatiau mewn adeiladau defnydd cymysg brynu rhydd-ddaliad yr adeilad cyfan ar y cyd pan fydd fflatiau’n cyfateb i hanner neu fwy yr eiddo.

a. Cefnogi’n gryf

b. Cefnogi

c. Ddim yn cefnogi nac yn gwrthwynebu

d. Gwrthwynebu

e. Gwrthwynebu’n gryf

Os ydych yn ymateb Cefnogi’n gryf neu Cefnogi - Beth yw manteision cynyddu’r cyfyngiad amhreswyl ar gyfer rhyddfreinio cyfun o 25% i 50%? (Uchafswm 500 gair)

Os ydych yn ymateb Gwrthwynebu’n gryf neu Gwrthwynebu - Beth yw heriau neu anfanteision cyfyngiad amhreswyl 50% ar gyfer rhyddfreinio cyfun? (Uchafswm 500 gair)

Cwestiwn 3. Petaech yn cael budd o gyfyngiad amhreswyl 50% newydd, a fyddech yn prynu eich rhydd-ddaliad?

a. Ydw

b. Na

c. Ddim yn siŵr

d. Ddim yn lesddeiliad

Cwestiwn 4. Os na/ddim yn siŵr yn C 3, dewiswch yr holl resymau perthnasol?

a. Cost h.y. methu fforddio cost prynu’r rhydd-ddaliad

b. Ddim eisiau cyfrifoldebau perchenogaeth a rheoli

c. Dim digon o denantiaid cymwys

d. Dim digon o gefnogaeth gan denantiaid cymwys eraill

e. Arall

Arall (Noder)

Cwestiwn 5. A oes unrhyw unigolion, sefydliadau neu fathau o eiddo y credwch y dylent gael eu heithrio o’r cynnydd arfaethedig yn y cyfyngiad amhreswyl i 50%?

a. Ydw

b. Na

c. Ddim yn gwybod

Os Oes - Nodwch pa fath o unigolyn, sefydliad neu eiddo ddylai gael ei eithrio. Rhowch wybodaeth am y canlynol:

Pam yr ydych yn meddwl y dylent gael eu heithrio, gan roi tystiolaeth pan fydd hynny’n bosibl; ac y meini prawf o ran sut y byddai eithrio yn gweithio’n ymarferol

Cynigion Rhyngddibynnol

Caffael rhydd-ddaliad unigol

25. Mae adroddiad Comisiwn y Gyfraith yn argymell cynllun newydd o feini prawf cymhwyso ar gyfer rhyddfreinio. Byddai hyn yn disodli’r meini prawf presennol ar gyfer fflatiau a thai gyda chynllun cyfun yn canolbwyntio ar y cysyniad o ‘uned breswyl’. Byddai’r eiddo, ei batrwm a’r math o denantiaid yn pennu’r cymhwyster am ryddfreinio, ac a yw hyn yn unigol neu yn gyfun. Mae llywodraethau Cymru a’r Deyrnas Unedig yn ystyried yr argymhellion ehangach hyn ar feini prawf cymhwyso a byddant yn rhoi ymateb maes o law.

26. Trafodir y cyfyngiad amhreswyl ar gaffael rhydd-ddaliad cyfun uchod. Mae [Comisiwn y Gyfraith yn argymell hefyd y dylid gweithredu cyfyngiad amhreswyl ar gaffael rhydd-ddaliad unigol] (https://s3-eu-west-2.amazonaws.com/lawcom-prod-storage-11jsxou24uy7q/uploads/2020/07/ENF-Report-final-N8-1.pdf) (ac ymestyn prydles adeilad cyfan dan Argymhelliad 30). Maent yn argymell y dylai hyn gael ei osod ar 50%, sy’n gyson â’r cyfyngiad ar gyfer rhyddfreinio cyfun. Mae’r ymgynghoriad hwn yn cynnig cyfle addas i ystyried y cyfyngiad amhreswyl hwn ar gyfer caffael rhydd-ddaliad unigol cyn gwneud penderfyniad terfynol.

27. Yn y mwyafrif o achosion, bydd caffael rhydd-ddaliad unigol yn disodli’r hawl i gaffael rhydd-ddaliad tŷ, gan y bydd un uned breswyl yn cynnwys yr eiddo cyfan. Byddant yn berthnasol hefyd i gaffael rhydd-ddaliad eiddo sydd ag un uned breswyl ac un neu fwy o unedau amhreswyl, er enghraifft fflat uwchben siop pan fydd y ddwy brydles yn nwylo’r un unigolyn. Dan y gyfraith bresennol, os yw’r siop yn cynnwys, er enghraifft, 30% o lawr yr adeilad, efallai y byddai’r lesddeiliad yn gallu cael y rhydd-ddaliad gan y gallai’r adeilad gael ei ystyried yn dŷ yn rhesymol.

28. Canlyniad argymhelliad Comisiwn y Gyfraith i weithredu cyfyngiad amhreswyl ar hawliadau o’r fath yw y gall arwain at lesddeiliaid yn colli hawliau rhyddfreinio sydd ganddynt ar hyn o bryd. Bydd hyn yn dibynnu ar y lefel y gosodir y cyfyngiad a’r gyfran o’r llawr sydd yn cael ei ddefnyddio fel ardal breswyl ac ardal amhreswyl yn yr eiddo penodol. Mae Comisiwn y Gyfraith yn argymell cyfyngiad o 50% yn rhannol i sicrhau nad yw lesddeiliaid o’r fath yn colli’r gallu hwn i gaffael y rhydd-ddaliad.

29. Rydym yn sylweddoli na wnaeth Comisiwn y Gyfraith ymgynghori’n benodol ar y dewis o gyfyngiad o 50%, ar gyfer caffael rhydd-ddaliad unigol. Byddem felly’n croesawu barn am unrhyw effaith cyflwyno cyfyngiad amhreswyl wedi ei osod ar 50% petai argymhellion Comisiwn y Gyfraith ar gaffael rhydd-ddaliad unigol yn cael eu derbyn cyn gwneud penderfyniad terfynol.

Cwestiwn 6. A ydych yn cefnogi neu’n gwrthwynebu cyfyngiad amhreswyl 50% ar gyfer caffael rhydd-ddaliad unigol?

Rhagor o wybodaeth: Cyfeiriwch at Bennod 2: Y cyfyngiad amhreswyl ar ryddfreinio cyfun, Adran: Cynigion Rhyngddibynnol - Caffael rhydd-ddaliad unigol, paragraffau 25 – 29.

a. Cefnogi’n gryf

b. Cefnogi

c. Ddim yn cefnogi nac yn gwrthwynebu

d. Gwrthwynebu

e. Gwrthwynebu’n gryf

Os ydych yn ymateb Cefnogi’n gryf neu Cefnogi - Beth yw manteision cyfyngiad amhreswyl 50% ar gyfer caffael rhydd-ddaliad unigol? (Uchafswm 500 gair)

Os ydych yn ymateb Gwrthwynebu’n gryf neu Gwrthwynebu - Beth yw heriau neu anfanteision cyfyngiad amhreswyl 50% ar gaffael rhydd-ddaliad unigol? (Uchafswm 500 gair)

Cwestiwn 7. Beth yw effeithiau posibl cyflwyno cyfyngiad amhreswyl 50% ar gaffael rhydd-ddaliad unigol? (Uchafswm 500 gair)

Adlesau Gorfodol

30. Pan fydd hawliad rhyddfreinio cyfun yn cael ei symud ymlaen, gall fod gan landlord yr adeilad hawl i gadw rhai unedau ar brydlesau ar ôl i’r lesddeiliaid gwblhau’r hawliad. Cyfeirir at hyn yn aml fel “adlesau”. Effaith adles yw ei fod yn lleihau’r premiwm y mae’n rhaid i lesddeiliaid ei dalu i gaffael y rhydd-ddaliad, gan adael i’r landlord blaenorol gadw budd yn yr eiddo. Tra bod landlordiaid ar hyn o bryd yn gallu gorfodi lesddeiliaid i roi adles iddynt, ni all lesddeiliaid wneud mwy na gofyn i’r landlord gymryd adles ac ni allant eu gorfodi.

31.\ Ym Medi 2018, ymgynghorodd Comisiwn y Gyfraith ar gynigion i gyflwyno adlesau gorfodol i landlordiaid fel rhan o’r broses ryddfreinio cyfun. Byddai adlesau gorfodol yn rhoi’r dewis i lesddeiliaid fynnu bod landlord yn cymryd prydlesau ar gyfer unrhyw unedau nad ydynt yn cymryd rhan, er na fyddai’n rhaid i lesddeiliaid ddefnyddio’r peirianwaith hwn. Diben adlesau gorfodol yw lleihau’r pris sy’n daladwy am ryddfreinio ac felly maent yn ei wneud yn fwy fforddiadwy a hygyrch i lesddeiliaid ryddfreinio’n llwyddiannus. Canfu Comisiwn y Gyfraith bod mwyafrif sylweddol o ymatebwyr yn cytuno y dylai adlesau gorfodol gael eu cyflwyno, gan gyfeirio at wella fforddiadwyaeth rhyddfreinio cyfun, ac argymhellodd i’r llywodraeth y dylid mabwysiadu hyn.

32. Byddai’r argymhelliad hwn, ar y cyd â’r cyfyngiad amhreswyl 50% arfaethedig yn cynyddu’r nifer posibl o lesddeiliaid a all arfer eu hawl i ryddfreinio cyfun, ac yn gyfatebol i hynny, byddai cynnydd mwy yn y nifer o rydd-ddeiliaid a all orfod cymryd adles gorfodol. Gwnaeth Comisiwn y Gyfraith y sylw, heb y gallu i fynnu i landlordiaid gymryd adlesau, ei bod yn debygol mai cyfyngedig fydd budd ymarferol y cynnydd yn y cyfyngiad amhreswyl i lesddeiliaid.

33. Mae llywodraeth Cymru a llywodraeth y Deyrnas Unedig yn cytuno mewn egwyddor ag argymhellion Comisiwn y Gyfraith ar y sail y bydd yn gwella fforddiadwyedd rhyddfreinio a mynediad ato, sydd yn amcanion a nodwyd gennym. Ond fe fyddem yn croesawu barn ar effaith cyflwyno adlesau gorfodol ochr yn ochr â chynnydd yn y cyfyngiad amhreswyl i 50% cyn gwneud penderfyniad terfynol.

Cwestiwn 8. A ydych yn cytuno neu’n anghytuno y bydd adlesau gorfodol i landlordiaid fel rhan o’r broses ryddfreinio cyfun yn lleihau cost prynu rhydd-ddaliad?

Rhagor o wybodaeth: Cyfeiriwch at Bennod 2: Cyfyngiad amhreswyl ar ryddfreinio cyfun Adran: Cynigion Rhyngddibynnol - Adlesau gorfodol, paragraffau 30 – 33.

a. Cytuno

b. Anghytuno

c. Ddim yn gwybod

Cwestiwn 9. A ydych yn cefnogi neu’n gwrthwynebu adlesau gorfodol i landlordiaid fel rhan o’r broses ryddfreinio cyfun?

a. Cefnogi’n gryf

b. Cefnogi

c. Ddim yn cefnogi nac yn gwrthwynebu

d. Gwrthwynebu

e. Gwrthwynebu’n gryf

Os ydych yn ymateb Cefnogi’n gryf neu Cefnogi - Beth yw manteision adlesau gorfodol fel rhan o’r broses ryddfreinio cyfun, ar y rhagdybiaeth y bydd cyfyngiad amhreswyl 50%? (Uchafswm 500 gair)

Os ydych yn ymateb Gwrthwynebu’n gryf neu Gwrthwynebu - Beth yw heriau neu anfanteision adlesau gorfodol fel rhan o’r broses ryddfreinio cyfun, ar y rhagdybiaeth y bydd cyfyngiad amhreswyl 50%? (Uchafswm 500 gair)

Y cyfyngiad amhreswyl mewn hawliadau hawl i reoli

Cyflwyniad

34. Cyflwynwyd yr hawl i reoli yn 2002 i roi’r gallu i lesddeiliaid gymryd drosodd swyddogaethau rheoli’r landlord o ran eu hadeilad. Mae’r enghreifftiau nodweddiadol o reoli eiddo yn cynnwys trefnu i’r adeilad gael ei drwsio neu ei gynnal a’i gadw a chael yswiriant adeiladau. Mae’n hawl “heb fai” y gall lesddeiliaid ei arfer heb yr angen i brofi cwyn yn erbyn eu landlord neu asiant rheoli. Yn dilyn hawliad hawl i reoli, y landlord sy’n parhau’n berchennog ar yr adeilad. Mae’r landlord hefyd yn cadw rhai cyfrifoldebau rheoli, gan gynnwys y rhai’n ymwneud ag unedau amhreswyl, ac i unedau preswyl nad ydynt yn cael eu dal gan lesddeiliaid hir. Mae’r “Cwmni Rheoli Preswylwyr” yn dod yn gyfrifol am yr holl gyfrifoldebau rheoli eraill a ddelid gan y landlord cynt dan brydlesau’r adeilad, gan gynnwys rheoli’r unedau preswyl sy’n cymryd rhan a’r rhannau a rennir.

Nodau’r diwygiadau

35. Gofynnodd llywodraeth y Deyrnas Unedig i Gomisiwn y Gyfraith adolygu’r drefn hawl i reoli bresennol ac argymell diwygiadau i hwyluso a lliflinio arfer yr hawl i reoli. Yn benodol, gofynnwyd i Gomisiwn y Gyfraith ystyried y defnydd a wneir ar hyn o bryd o’r ddeddfwriaeth hawl i reoli ac i ba raddau y mae’n bodloni anghenion defnyddwyr; ystyried y ddadl dros wella mynediad at yr hawl i reoli, gan gynnwys trwy addasu neu ddiddymu’r meini prawf cymhwyso presennol; a gwneud argymhellion i wneud y weithdrefn yn symlach, yn gyflymach a mwy hyblyg, yn neilltuol i lesddeiliaid.

36. Cyhoeddodd Comisiwn y Gyfraith bapur ymgynghori ar yr hawl i reoli yn Ionawr 2019 gan nodi cynigion i ddiwygio a gofyn am farn y rhai yr ymgynghorwyd â hwy, yn ogystal ag arolwg o Arfer yr Hawl i Reoli, a chynnal nifer o ddigwyddiadau ymgynghori.

Y problemau presennol

37. Mae’r gyfraith bresennol yn eithrio adeiladau o’r hawl i reoli os yw’r rhannau amhreswyl o’r adeilad dros 25% o gyfanswm ardal y llawr mewnol.

38. Un o’r problemau a gofnodwyd gan randdeiliaid oedd nad oeddent yn symud ymlaen â hawliad hawl i reoli oherwydd eu bod ar ystâd defnydd cymysg. Roedd llawer o’r rhanddeiliaid yn gweld y rheol yn un fympwyol, gyda’r effaith o eithrio lesddeiliaid hir mewn adeiladau gyda defnydd preswyl yn bennaf rhag gallu hawlio’r hawl i reoli. Gwelwyd cryn gyfreithia yn ymwneud â’r rheol hon. Ond, mae’n amlwg hefyd bod angen cael cydbwysedd rhwng effaith penderfyniadau a wnaed gan lesddeiliaid preswyl dan yr hawl i reoli a buddiannau deiliaid eraill fel tenantiaid masnachol mewn siopau.

39. Cynigiodd Comisiwn y Gyfraith, dros dro, y dylai’r rheol 25% gael ei diddymu, ac y dylai asiantau rheoli proffesiynol gael cyfarwyddyd os oedd mwy na 25% o’r lloriau mewnol yn fasnachol. Ond, yn dilyn ymgynghoriad, fe wnaethant yn hytrach argymell y dylai’r cyfyngiad amhreswyl gael ei gynyddu i 50%.Byddai’r cyfyngiad hwn yn weithredol mewn hawliadau adeiladau lluosog, petai’r argymhellion perthnasol yn cael eu derbyn. Byddai hyn yn golygu, yn y dyfodol, na fyddai adeiladau’n cael eu heithrio o’r hawl i reoli os yw’r rhannau amhreswyl o’r adeilad dros 50% o gyfanswm ardal y llawr mewnol.

Cynigion y Llywodraeth

40. Cred llywodraethau Cymru a’r Deyrnas Unedig bod argymhelliad Comisiwn y Gyfraith yn unol â’n hamcanion o hyrwyddo tegwch a thryloywder i berchenogion cartrefi a chynyddu’r dewis i’r lesddeiliaid hynny sy’n dymuno cael mwy o ran ym mherchenogaeth eu heiddo. Am y rhesymau hyn rydym ar hyn o bryd yn cytuno mewn egwyddor ag argymhelliad Comisiwn y Gyfraith i gynyddu’r cyfyngiad amhreswyl i 50%.

41. Tra rydym yn derbyn y byddai’r argymhelliad hwn yn ehangu’r mynediad at hawl i reoli, rydym yn ymwybodol o nifer o faterion pwysig, yr ydym am gael gwell dealltwriaeth ohonynt cyn gwneud ein penderfyniad terfynol. Rydym, er enghraifft, wedi clywed pryderon gan rydd-ddeiliaid nad oes gan lesddeiliaid preswyl yr arbenigedd angenrheidiol i reoli adeiladau defnydd cymysg gyda hyd at 50% yn ddefnydd amhreswyl yn broffesiynol.

42. Mae llywodraeth Cymru a llywodraeth y Deyrnas Unedig yn cydnabod na wnaeth Comisiwn y Gyfraith ymgynghori’n benodol ar y dewis o gyfyngiad o 50%. Rydym yn sylweddoli nad yw pob rhanddeiliad y bydd y newid hwn yn effeithio arno wedi cael cyfle addas i rannu ei farn, cyn i benderfyniad terfynol gael ei wneud. ** Cwestiynau Ymgynghori**

Cwestiwn 10. A ydych yn cytuno neu’n anghytuno y bydd cynyddu’r cyfyngiad amhreswyl ar gyfer hawl i reoli o 25% i 50% yn bodloni nod y Llywodraeth o ymdrin â’r diffyg cydbwysedd hanesyddol o ran hawliau rhwng rhydd-ddeiliaid a lesddeiliaid?

Rhagor o wybodaeth: Cyfeiriwch at Bennod 3: Y cyfyngiad amhreswyl mewn hawliadau hawl i reoli

a. Cytuno

b. Anghytuno

c. Ddim yn gwybod

Cwestiwn 11. A ydych yn cefnogi neu’n gwrthwynebu cyfyngiad amhreswyl 50% ar gyfer hawliadau hawl i reoli?

a. Cefnogi’n gryf

b. Cefnogi

c. Ddim yn cefnogi nac yn gwrthwynebu   d. Gwrthwynebu

e. Gwrthwynebu’n gryf

Os ydych yn ymateb Cefnogi’n gryf neu Cefnogi - Beth yw manteision cynyddu’r cyfyngiad amhreswyl ar gyfer rhyddfreinio cyfun o 25% i 50%? (Uchafswm 500 gair)

Os ydych yn ymateb Gwrthwynebu’n gryf neu Gwrthwynebu - Beth yw heriau neu anfanteision cyfyngiad amhreswyl 50% ar gyfer hawl i reoli? (Uchafswm 500 gair)

Cynigion Rhyngddibynnol

43. Mae adroddiad Comisiwn y Gyfraith am yr hawl i reoli’n dynodi y byddai angen addasiadau i hawliau pleidleisio mewn cwmnïau hawl i reoli o ganlyniad i’w hargymhelliad i gynyddu’r cyfyngiad amhreswyl. Oherwydd y ffordd y mae pleidleisiau’n cael eu dyrannu, byddai’r newid i’r cyfyngiad amhreswyl yn cynyddu grym pleidleisio landlordiaid yn fawr iawn. Mewn rhai achosion lle mae cyfran fawr o loriau amhreswyl, ond llai na 50%, gallai tenantiaid sydd wedi cael yr hawl i reoli golli pob pleidlais i’r landlordiaid. Heb ei newid, gallai hawliau pleidleisio felly danseilio effeithiolrwydd yr argymhelliad. Ystyriodd Comisiwn y Gyfraith dri opsiwn i newid y ffordd y mae pleidleisiau’n cael eu dyrannu i rannau amhreswyl o’r adeilad. Nodir y rhain â chryn fanylder ym mharagraffau 6.69-6.79 o’u hadroddiad hawl i bleidleisio.

44. Mae llywodraethau Cymru a’r Deyrnas Unedig yn cytuno mewn egwyddor bod Dewis 3 Comisiwn y Gyfraith i roi cap ar bleidleisiau a ddyrennir i landlordiaid, yn well na’r dewisiadau eraill. Ni fyddai cyfanswm y pleidleisiau y gallai landlordiaid eu harfer fyth yn fwy na thraean o gyfanswm y pleidleisiau y gellid eu harfer gan denantiaid cymwys. Mae hyn yn cynnig ffordd syml o sicrhau y gall lesddeiliaid gael rheolaeth effeithiol ar benderfyniadau a wneir dan yr hawl i reoli, gan barhau cyfraniad y landlord. Rydym yn cydnabod y gall grym pleidleisio’r landlord gael ei leihau mewn rhai achosion, ond rydym yn ystyried mai’r dewis hwn sy’n cyflawni ein nodau cyffredinol orau.

Cwestiynau Ymgynghori

Cwestiwn 12. A ydych yn cytuno neu’n anghytuno y dylai hawliau pleidleisio Hawl i Reoli gael eu diwygio i sicrhau bod lesddeiliaid yn parhau i gael rheolaeth effeithiol ar benderfyniadau?

a. Cytuno

b. Anghytuno

c. Ddim yn gwybod

Cwestiwn 13. A ydych yn cefnogi neu’n gwrthwynebu rhoi cap ar gyfanswm y pleidleisiau a ddyrennir i landlordiaid mewn cwmnïau hawl i reoli i draean o gyfanswm y pleidleisiau gan denantiaid cymwys (Dewis 3 Comisiwn y Gyfraith)?

Rhagor o wybodaeth: Cyfeiriwch at Bennod 3: Y cyfyngiad amhreswyl mewn hawliadau hawl i reoli, Adran: Cynigion Rhyngddibynnol – Hawliau pleidleisio hawl i reoli, paragraff 44.

a. Cefnogi’n gryf

b. Cefnogi

c. Ddim yn cefnogi nac yn gwrthwynebu

d. Gwrthwynebu

e. Gwrthwynebu’n gryf

Os ydych yn ymateb Cefnogi’n gryf neu Cefnogi - Beth yw manteision rhoi cap ar gyfanswm y pleidleisiau a ddyrennir i landlordiaid mewn cwmnïau hawl i reoli i draean o gyfanswm y pleidleisiau gan denantiaid cymwys? (Uchafswm 500 gair)

Os ydych yn ymateb Gwrthwynebu’n gryf neu Gwrthwynebu - Beth yw heriau neu anfanteision rhoi cap ar gyfanswm y pleidleisiau a ddyrennir i landlordiaid mewn cwmnïau hawl i reoli i draean o gyfanswm y pleidleisiau gan denantiaid cymwys? (Uchafswm 500 gair)

Hawliau pleidleisio cyfunddaliad mewn eiddo rhanberchenogaeth

Cyflwyniad

45. Mae cyfunddaliad yn cynnig perchenogaeth rhydd-ddaliad i berchenogion cartref mewn eiddo sy’n rhannu ffabrig a seilwaith, fel bloc o fflatiau. Mae’r model cyfunddaliad yn rhoi perchenogaeth barhaol ar eu cartref i berchenogion unedau a’r cyfle i gymryd rhan mewn llunio penderfyniadau ar y cyd am sut y bydd yr adeilad yn cael ei lywodraethu, ei ariannu a’i reoli.

46. Bydd yr holl berchenogion uned mewn cyfunddaliad yn perthyn i gymdeithas gyfunddaliad sy’n berchen ar y rhannau cyffredin o’r adeilad neu ystâd.

47. Mae’r ffurf ddemocrataidd hon o berchenogaeth yn rhoi hawliau pleidleisio ar sut y mae eu hadeilad yn cael ei redeg i berchenogion cartrefi, fel aelodau o gymdeithas gyfunddaliad. Mae’r rhain yn cynnwys penderfyniadau fel penodi cyfarwyddwr, a ddylid penodi asiant rheoli, gwario ar waith trwsio ac a ddylid gwneud gwelliannau i’r adeilad. Mae’r hawliau pleidleisio yma yn cael eu nodi yn y gyfraith, lle mae Deddf Diwygio Cyfunddaliad a Lesddaliad 2002 a Rheoliadau Cyfunddaliad yn ei gwneud yn ofynnol i rai penderfyniadau gael eu gwneud trwy bleidlais gan y gymdeithas gyfunddaliad yn unig.

48. Mae Rhanberchenogaeth yn Lloegr yn gynllun perchenogaeth cartref fforddiadwy sy’n gadael i bobl brynu cyfran o eiddo (rhwng 10% a 75% o werth cyffredinol y farchnad) a thalu rhent ar y gweddill. Rhennir perchenogaeth y cartref rhwng y rhanberchennog a’r darparwr ar sail lesddaliad, hyd yr amser pan fydd y rhanberchennog yn caffael cyfran 100% lawn o’r eiddo. Cred llywodraeth y Deyrnas Unedig bod gan ranberchenogaeth rôl allweddol i’w chwarae wrth gynnig llwybr at berchenogaeth cartref i’r rhai a fyddai fel arall yn ei chael yn anodd ei fforddio, oherwydd bydd y cyfuniad o rent a morgais yn aml yn is na chost prynu’n gyfan gwbl ac mewn llawer ardal bydd yn is na chost rhentu’n breifat.

49. Ond nid yw’r ddeddfwriaeth bresennol yn caniatáu prydlesau dros saith mlynedd mewn cyfunddaliad, sy’n eithrio prydlesau Rhanberchenogaeth o gyfunddaliad.

50. Fel rhan o adolygiad ehangach o ddiwygio lesddaliad a chyfunddaliad, gofynnodd y llywodraeth i Gomisiwn y Gyfraith wneud argymhellion i adfywio’r defnydd o gyfunddaliad, gan gynnwys ystyried ffyrdd o ymgorffori Rhanberchenogaeth mewn cyfunddaliad.

51. Amlinellodd eu hadroddiad, a ddilynodd yr ymgynghoriad a’r adolygiad, amrywiaeth o welliannau arfaethedig i fframwaith cyfreithiol cyfunddaliad, gan gynnwys gadael i brydlesau Rhanberchenogaeth weithredu mewn cyfunddaliadau.

52. Yn ychwanegol at ganiatáu prydlesau rhanberchenogaeth, cynigiodd Comisiwn y Gyfraith hefyd bod lesddeiliaid rhanberchenogaeth yn gallu arfer yr holl hawliau pleidleisio sydd ar gael i unrhyw berchennog uned cyfunddaliad arall, ac eithrio penderfyniad i ddirwyn y cyfunddaliad i ben a fyddai’n cael ei arfer ar y cyd gyda’r darparwr. Mae hyn yn golygu y bydd y rhanberchenogion sy’n talu’r tâl gwasanaeth ac a fydd yn cael budd o’r gwasanaeth yn y pen draw yn cael y cyfle i ddweud eu dweud am y costau a’r gwasanaethau hyn. Byddai’r cynnig yn berthnasol naill ai mewn cyfunddaliad newydd neu mewn adeilad sydd wedi trosglwyddo i gyfunddaliad (a phan fydd y brydles rhanberchenogaeth yn cael ei rhoi ar ôl y trosglwyddo).

53. Rydym yn adolygu’r set lawn o argymhellion gan y Comisiwn a byddwn yn ymateb maes o law. Mae llywodraeth y Deyrnas Unedig yn cytuno mewn egwyddor y dylid caniatáu rhanberchenogaeth fel rhan o ddatblygiadau cyfunddaliad.

54. Ers i Gomisiwn y Gyfraith wneud ei argymhellion, mae llywodraeth y Deyrnas Unedig wedi cyflwyno model newydd ar gyfer rhanberchenogaeth, sy’n cynnwys cyfnod o 10 mlynedd pan fydd y rhanberchennog yn derbyn cefnogaeth gan y darparwr i dalu am waith trwsio hanfodol, gan bontio’r bwlch rhwng rhentu a pherchenogaeth cartref. Bydd y cyfnod 10 mlynedd heb waith trwsio newydd yn atal rhanberchenogion sy’n adeiladu mewn cartrefi rhanberchenogaeth a adeiladwyd o’r newydd rhag cael eu taro â gwaith trwsio annisgwyl a biliau cynnal a chadw yn y blynyddoedd cyntaf, gan eu cefnogi’n well i roi arian o’r neilltu tuag at brynu rhagor o’u cartref.

55. Yng ngoleuni’r newidiadau hyn, rydym yn dymuno ceisio barn am sut y dylai hawliau pleidleisio mewn cyfunddaliad gael eu strwythuro yn y model Rhanberchenogaeth newydd ar gyfer Lloegr.

Nodau’r diwygiadau

56. Mae llywodraethau Cymru a’r Deyrnas Unedig am ymestyn buddion perchenogaeth rhydd-ddaliad i ragor o berchenogion cartrefi ac fel rhan o hyd, rydym am weld cyfunddaliad yn cael ei ddefnyddio’n eang.

57. Mae hyn yn golygu gweithio i adfywio cyfunddaliad, a rhan allweddol o hyn fydd cefnogi ei ddefnydd posibl mewn cymaint o leoliadau â phosibl, gan gynnwys caniatáu i’r ystod lawn o gynhyrchion tai fforddiadwy weithredu’n effeithiol mewn lleoliad cyfunddaliad fel na fydd cyflenwi cyfunddaliad, na chynhyrchion fel rhanberchenogaeth yn Lloegr, yn cael eu cyfyngu gan rwystrau technegol.

58. Cyn belled ag y mae’n ymarferol, pan fydd cyfle i gael llais am benderfyniadau sy’n effeithio ar adeilad, fel yr un sy’n cael ei hwyluso trwy hawliau pleidleisio mewn lleoliad cyfunddaliad, ac yn neilltuol pan fydd costau cysylltiedig, credwn y dylai’r rhai sy’n talu gael hawl i fynegi barn.

Y broblem bresennol

59. Yn Lloegr mae eiddo rhanberchenogaeth yn defnyddio prydlesau, a bydd y rhanberchennog yn talu unrhyw forgais yn ôl ar y gyfran o’r cartref sy’n eiddo iddo ac yn talu rhent ar y gyfran sy’n weddill (i ddarparwr fel arfer, fel cymdeithas dai neu awdurdod lleol, sy’n berchen ar weddill yr ecwiti yn yr eiddo ac fel arfer y landlord sy’n rhydd-ddeiliad fydd hwn). Dan y model presennol, o’r dechrau bydd rhanberchenogion yn talu tuag at gynnal a chadw’r strwythur a thu allan yr adeilad ac unrhyw ardaloedd cyffredin a rennir neu wasanaethau y gallant eu defnyddio.

60. Mae’r cyfyngiad presennol ar brydlesau preswyl hir (dros saith mlynedd) mewn cyfunddaliad yn atal prydlesau rhanberchnogaeth rhag cael eu cynnig mewn lleoliadau cyfunddaliad. Mae rhanberchenogaeth yn rhan allweddol o bolisi perchenogaeth cartref llywodraeth y Deyrnas Unedig i Loegr ac roedd yn cyfrif am tua 13% o dai newydd yn Lloegr 2019-20. Gallai gwahardd prydlesau Rhanberchenogaeth gyfyngu ar y cyfle i gyfunddaliad gael ei gymryd yn gyffredinol yn y dyfodol.

Cynigion y Llywodraeth

61. Mae llywodraeth y Deyrnas Unedig yn gobeithio ymgynghori â defnyddwyr a darparwyr eiddo rhanberchenogaeth ar sut y dylai hawliau pleidleisio mewn cymdeithasau cyfunddaliad weithredu dan y model rhanberchenogaeth newydd yn Lloegr (e.e. pan ofynnir i ddarparwyr gyfrannu at gost gwaith trwsio hanfodol am y 10 mlynedd cyntaf o fodolaeth yr eiddo).

62. Cynigiodd Comisiwn y Gyfraith y dylai bron y cyfan o hawliau pleidleisio cyfunddaliad, gan gynnwys penderfyniadau ar gyllideb i ariannu gwaith cynnal a chadw ar rannau cyffredin a strwythurau, gwaith trwsio a gwelliannau, gael eu dirprwy yn gyfan gwbl i ranberchenogion mewn eiddo newydd neu mewn adeilad sydd wedi trosglwyddo i gyfunddaliad a phan fydd y brydles rhanberchenogaeth yn cael ei rhoi ar ôl y trosglwyddo. Cyrhaeddwyd y farn hon ar y sail, gan fod rhanberchenogion yn ddeiliaid parhaol o’r annedd, gyda chyfrifoldebau am dalu’r taliadau’n gysylltiedig â chynnal yr adeilad, y dylent hefyd allu arfer eu gallu i bleidleisio ar y materion hyn.

63. Cynigiodd Comisiwn y Gyfraith hefyd, pan fydd prydles rhanberchenogaeth yn ei lle cyn y trosglwyddo i gyfunddaliad, y gall y darparwr ddirprwyo peth neu’r cyfan o’r hawliau pleidleisio i’r rhanberchennog. Cred Comisiwn y Gyfraith bod angen y disgresiwn hwn, o ystyried y byddai’r darparwr wedi rhoi’r brydles rhanberchenogaeth cyn gwybod y byddai’r adeilad yn trosglwyddo i gyfunddaliad.

64. Ers i’r cynigion hyn gael eu gwneud, cyflwynodd y model Rhanberchenogaeth newydd i Loegr gyfnod trwsio 10 mlynedd (y “Cyfnod Trwsio Cychwynnol”) y bydd y landlord yn cymryd cyfrifoldeb am gostau gwaith trwsio hanfodol ynddo. Bydd hyn yn berthnasol i gartrefi a adeiladir o’r newydd am 10 mlynedd cyntaf oes yr eiddo (10 mlynedd o’r gwerthiant cyntaf) neu nes bydd y rhanberchennog yn cyrraedd perchenogaeth 100% (p’run bynnag sydd gyntaf). Ni all y costau yma gael eu trosglwyddo i lawr i’r rhanberchennog dan y brydles.

65. O ganlyniad, rydym yn cynnig addasiad i’r model hawliau pleidleisio cyfunddaliad a argymhellwyd gan Gomisiwn y Gyfraith i ranberchenogion a darparwyr. Bydd yr addasiad yn caniatáu i ddarparwyr gymryd rhan mewn llunio penderfyniadau yn ystod y ‘Cyfnod Trwsio Cychwynnol’, felly bydd ganddynt hawl i bleidleisio ar benderfyniadau yn ymwneud ag ariannu gwaith trwsio y maent hwy yn gyfrifol amdano.

66. Gall fod yn wir, pan fydd darparwyr yn caniatáu neu yn berchen ar nifer gyfyngedig o brydlesau Rhanberchenogaeth mewn cyfunddaliad, mai dim ond costau bychan iawn, os o gwbl, y byddant yn eu tynnu, neu fel arall eu bod yn fodlon i’r rhanberchennog arfer hawliau pleidleisio llawn yn ystod y ‘Cyfnod Trwsio Cychwynnol’. Mae’n ymddangos yn addas, felly, gadael i’r dirprwyo hwn ddigwydd, petai’r darparwr yn fodlon ar hynny.

67. Bydd y cynigion hyn yn golygu, ymhob achos, pan fydd darparwr Rhanberchenogaeth yn gyfrifol am gostau ‘Cyfnod Trwsio Cychwynnol’, y byddai ganddo’r dewis i gadw hawliau pleidleisio o ran y costau yma neu ddewis eu dirprwyo i’r rhanberchennog. Byddai cynigion eraill Comisiwn y Gyfraith yn ymwneud â hawliau pleidleisio a Rhanberchenogaeth fel y nodir ym mharagraff 4.8 yn aros yn ddigyfnewid.

Cwestiwn 14. A ydych yn cefnogi neu’n gwrthwynebu, pan fydd darparwyr rhanberchenogaeth yn atebol am dalu am drwsio a chynnal a chadw yn ystod y ‘Cyfnod Trwsio Cychwynnol’ ar brydles Rhanberchenogaeth newydd, y dylent gael yr hawl i bleidleisio ar faterion yn ymwneud â’r gwaith hwnnw a’i gostau?

a. Cefnogi’n gryf

b. Cefnogi

c. Ddim yn cefnogi nac yn gwrthwynebu

d. Gwrthwynebu

e. Gwrthwynebu’n gryf

Os ydych yn ymateb Cefnogi’n gryf neu Cefnogi - Beth yw’r manteision o adael i ddarparwyr Rhanberchenogaeth gael yr hawl i bleidleisio ar faterion yn ymwneud â’r gwaith a’r costau y maent yn gyfrifol amdanynt yn ystod y “Cyfnod Trwsio Cychwynnol”? (Uchafswm 500 gair)

Os ydych yn ymateb Gwrthwynebu’n gryf neu Gwrthwynebu - Beth yw’r heriau neu anfanteision o adael i ddarparwyr Rhanberchenogaeth gael yr hawl i bleidleisio ar faterion yn ymwneud â’r gwaith a’r costau y maent yn gyfrifol amdanynt yn ystod y “Cyfnod Trwsio Cychwynnol”? (Uchafswm 500 gair)

Cwestiwn 15. A ydych yn cefnogi neu’n gwrthwynebu, pan fydd darparwyr Rhanberchenogaeth yn dymuno dirprwyo’r hawl hwn dros lunio penderfyniadau i’r rhanberchennog, y dylent allu gwneud hynny?

a. Cefnogi’n gryf

b. Cefnogi

c. Ddim yn cefnogi nac yn gwrthwynebu

d. Gwrthwynebu

e. Gwrthwynebu’n gryf

Os ydych yn ymateb Cefnogi’n gryf neu Cefnogi - Beth yw’r manteision o adael i ddarparwyr Rhanberchenogaeth ddirprwyo’r hawl am wneud penderfyniadau i’r rhanberchennog? (Uchafswm 500 gair)

Os ydych yn ymateb Gwrthwynebu’n gryf neu Gwrthwynebu - Beth yw’r heriau a’r anfanteision o adael i ddarparwyr Rhanberchenogaeth ddirprwyo’r hawl am wneud penderfyniadau i’r rhanberchennog? (Uchafswm 500 gair)

Prynu a gwerthu cartref: Cyfunddaliad

Cyflwyniad

68. Mae llywodraethau Cymru a’r Deyrnas Unedig am wneud prynu a gwerthu cartrefi yn fwy effeithlon a mwy tryloyw. Mae cyfunddaliad yn cynnig manteision sylweddol yn y cyswllt hwn. Mae iddo lyfr rheolau clir, safonol ar ffurf y Datganiad Cymuned Cyfunddaliad, yn hytrach na phrydlesau a allai fod yn gymhleth ac wedi eu drafftio’n unigol, a ddylai helpu i wneud y broses drosglwyddo yn haws i’w deall i bawb.

69. Oherwydd bod cyfunddaliad yn fath penodol o berchenogaeth rhydd-ddaliad, mae rhai o’r gofynion gwybodaeth yn y prosesau prynu a gwerthu yn wahanol i’r wybodaeth safonol sy’n ofynnol ar gyfer cartrefi lesddaliad a rhydd-ddaliad.

70. Ar hyn o bryd defnyddir Tystysgrif Gwybodaeth Uned Cyfunddaliad (“y CUIC”) yn aml i fod yn sail i’r broses brynu a gwerthu ar uned cyfunddaliad. Bydd y perchennog presennol yn gofyn am y dystysgrif gan y gymdeithas gyfunddaliad, sydd ag 14 diwrnod i roi’r dystysgrif. Bydd y darpar brynwyr neu gyfreithiwr y prynwr yn gofyn am gopi fel rhan o’r broses drosglwyddo.

71. Mae’r dystysgrif hon yn amlinellu, ar ddyddiad ei chyhoeddi, y lefel o ôl-ddyledion sy’n ddyledus gan berchennog uned tuag at yr asesiad cyfunddaliad (sy’n cyfateb i dâl gwasanaeth mewn lesddaliad) a/neu ôl-ddyledion i gronfa wrth gefn a sefydlwyd. Bydd hyn yn rhoi datganiad clir i’r darpar berchennog newydd o’r symiau sydd angen eu talu o ran ôl-ddyledion, petai’n cwblhau pryniant y cartref.

72. Gall yr ôl-ddyledion hyn ddeillio o fethiant y perchennog presennol i dalu i’r gymdeithas gyfunddaliad tuag at y naill neu’r llall o’r costau hyn. Byddai’r perchennog presennol yn dal yn gyfrifol am ôl-ddyledion sydd wedi crynhoi tra’r oedd yn berchennog ar yr uned ar ffurf dyled bersonol.

73. Mae’r CUIC yn bwysig am nifer o resymau. Mae’n rhoi tryloywder i ddarpar berchenogion i brisio’r eiddo’n effeithiol, gan weithredu fel peirianwaith diogelu ar gyfer y prynwr trwy sefydlu sefyllfa benodol ar lefel yr ôl-ddyledion ar yr adeg pan fydd y dystysgrif yn cael ei rhoi fel bod perchennog newydd yn gallu deall pa gostau fydd yn gysylltiedig â’r pryniant. Yn allweddol, mae hefyd yn cefnogi diddyledrwydd y gymdeithas gyfunddaliad trwy roi anogaeth i ôl-ddyledion gael eu trafod fel rhan o’r broses drosglwyddo, naill ai trwy ofyn i’r perchennog presennol glirio’r ôl-ddyledion o’r gwerthiant, neu gael y perchennog newydd i glirio’r dyledion, gan wrthbwyso hyn efallai trwy ostyngiad yn y pris a gynigir.

74. Am y rhesymau hyn, fel rhan o’u hadolygiad ehangach o ddiwygio cyfunddaliad a lesddaliad, cynigiodd Comisiwn y Gyfraith gadw’r CUIC fel rhan o’r broses brynu a gwerthu.

Nodau’r diwygiad

75. Mae llywodraethau Cymru a’r Deyrnas Unedig am wneud prynu a gwerthu unedau cyfunddaliad mor effeithlon a thryloyw â phosibl. Mewn egwyddor, rydym am gadw’r CUIC fel rhan allweddol o’r broses drosglwyddo. Rydym hefyd am sicrhau bod prynwyr a gwerthwyr yn gallu cael y wybodaeth y mae arnynt ei hangen yn gyflym a fforddiadwy, trwy greu cymhelliant i’r gymdeithas gyfunddaliad ddarparu’r ffurflen yn gyflym, a rhoi cap ar unrhyw daliadau yn gysylltiedig â chynhyrchu CUIC.

Y broblem bresennol

76. Gall darparu CUIC ei gwneud yn ofynnol i dalu ffi gan y darpar berchennog, i sicrhau bod y gymdeithas gyfunddaliad yn cael ei had-dalu am gostau paratoi’r CUIC.

77. Dylai costau paratoi ffurflen o’r fath fod yn fychan – mae’r gofynion o ran gwybodaeth yn faterion y dylai’r gymdeithas gyfunddaliad neu’r cyfarwyddwr fod yn eu cofnodi fel rhan o’r drefn, a’u diweddaru yn flynyddol o leiaf ar gyfer y broses o lunio cyllideb. Dylent felly fod yn gymharol hawdd i’w cynhyrchu.

78. Mae’r gofynion yn sylweddol, ac yn fwriadol, yn gulach na gofynion y ffurflenni LPE1 a FME1 fwy cynhwysfawr, a ddefnyddir i roi gwybodaeth amrywiol i ddefnyddwyr am y costau a’r trefniadau sy’n gysylltiedig â phrynu eiddo lesddaliad.

79. Nid yw’r ffioedd ar gyfer cynhyrchu CUIC wedi eu nodi yn y gyfraith ar hyn o bryd. Argymhellodd Comisiwn y Gyfraith y dylid pennu ffi uchaf er mwyn osgoi’r camddefnyddio a welir yn y sector prydlesol. Mewn lesddaliad, telir ffioedd yn aml am wybodaeth yn rhoi manylion y costau a’r ôl-ddyledion sy’n gysylltiedig ag eiddo (trwy’r ffurflen LPE1), ac mae pryderon bod ffioedd eithafol yn cael eu codi ar ddarpar lesddeiliaid am gynhyrchu gwybodaeth fel dull o greu elw i’r cwmni rheoli neu’r rhydd-ddeiliad. ###Cynigion y Llywodraeth

80. Er mwyn atal ffioedd eithafol rhag cael eu codi mewn lleoliad cyfunddaliad, mae Comisiwn y Gyfraith wedi argymell bod uchafswm y ffi ar gyfer darparu CUIC yn cael ei osod trwy reoliad, a’i adolygu’n gyson. Mae llywodraethau Cymru a’r Deyrnas Unedig yn ystyried derbyn y cynnig hwn ac am gael barn trwy ymgynghoriad ar y mater hwn.

81. Ni wnaeth Comisiwn y Gyfraith ymgynghori ar lefel y ffi – ond fel modd o gymharu, mae llywodraeth y Deyrnas Unedig wedi cynnig rhoi cap ar y tâl am ffurflen LPE1 ar uchafswm o £200 + TAW. Dim ond cyfran fechan iawn o’r wybodaeth y gofynnir amdani yn y ffurflenni FME1 neu LPE1 sydd ar ffurflen CUIC, felly fe fyddem yn disgwyl i gostau cynhyrchu un CUIC fod yn sylweddol is na’r cap LPE1. Rydym yn chwilio am farn y rhai yr ymgynghorir â hwy ar ba lefel y dylid gosod uchafswm y ffi am y wybodaeth sy’n ofynnol mewn CUIC.

82. Er mwyn sicrhau proses brynu a gwerthu effeithlon, mae gan y gymdeithas gyfunddaliad ddyletswydd i ddarparu’r CUIC cyn pen 14 diwrnod calendr. Ar hyn o bryd, os bydd y gymdeithas (neu’r asiant rheoli sy’n gweithredu ar ei rhan) yn oedi cyn rhoi’r CUIC, ychydig o rym sydd gan berchennog presennol yr uned i gyflymu’r broses, tu hwnt i’r broses ddatrys anghydfod sy’n bodoli neu droi at ddefnyddio’r llysoedd yn y pen draw. Adroddodd Comisiwn y Gyfraith bod mwyafrif y rhai yr ymgynghorwyd â hwy a ymatebodd i’r pwynt hwn yn teimlo bod absenoldeb cymhellant clir yn debygol o achosi problemau ac oedi yn y broses drosglwyddo.

83. Argymhellodd Comisiwn y Gyfraith, fel cosb, y dylai’r gymdeithas gyfunddaliad beidio â chael hawl i godi ffi am ddarparu’r CUIC os nad yw’n cael ei roi o fewn y cyfyngiad amser a roddwyd o 14 diwrnod, ac y dylent barhau i fod â rhwymedigaeth i’w roi. Yng nghyd-destun ymgynghori ar uchafswm y ffi, rydym am roi cyfle i’r ymatebwyr i’r ymgynghoriad roi eu barn a ddylai’r ffi gael ei had-dalu os eir tu hwnt i’r dyddiad cau.

Cwestiwn 16. Beth ddylai uchafswm y ffi fod (£) am roi Tystysgrif Gwybodaeth Uned Cyfunddaliad?

a. 151 - 200

b. 101 - 150

c. 51 - 100

d. 0 - 50

e. Arall (Noder) (£)

Pam ydych chi’n meddwl mai’r uchafswm yr ydych chi wedi ei ddewis (£) sydd fwyaf addas? (Uchafswm 500 gair)

Cwestiwn 17. A ydych yn cefnogi neu’n gwrthwynebu cosb i’r gymdeithas gyfunddaliad trwy nad oes ffi yn daladwy, os na fydd y dystysgrif yn cael ei darparu mewn pryd?

a. Cefnogi’n gryf

b. Cefnogi

c. Ddim yn cefnogi nac yn gwrthwynebu

d. Gwrthwynebu

e. Gwrthwynebu’n gryf

Os ydych yn ymateb Cefnogi’n gryf neu Cefnogi -Beth yw manteision rhoi cosb i’r gymdeithas gyfunddaliad trwy nad oes ffi yn daladwy, os na fydd y dystysgrif yn cael ei darparu mewn pryd? (Uchafswm 500 gair)

Os ydych yn ymateb Gwrthwynebu’n gryf neu Gwrthwynebu - Beth yw heriau neu anfanteision rhoi cosb ar y gymdeithas gyfunddaliad trwy nad oes ffi yn daladwy, os na fydd y dystysgrif yn cael ei darparu mewn pryd? (Uchafswm 500 gair)

Am yr ymgynghoriad hwn

Cynlluniwyd y ddogfen ymgynghori hon a’r broses ymgynghori i gadw at yr Egwyddorion Ymgynghori a gyhoeddwyd gan Swyddfa’r Cabinet.

Gofynnir i grwpiau cynrychioliadol roi crynodeb o’r bobl a’r sefydliadau y maent yn eu cynrychioli, a phan fydd yn berthnasol gyda phwy arall y maent wedi ymgynghori wrth lunio eu casgliadau wrth ymateb.

Gall gwybodaeth a ddarperir mewn ymateb i’r ymgynghoriad hwn gael ei chyhoeddi neu ei datgelu yn unol â’r trefniadau mynediad at wybodaeth (sef yn bennaf Deddf Rhyddid Gwybodaeth 2000 (FOIA), Rheoliadau Gwybodaeth Amgylcheddol 2004 a deddfwriaeth diogelu data’r Deyrnas Unedig. Mewn rhai amgylchiadau gall hyn, felly, gynnwys data personol pan fydd yn ofynnol dan y gyfraith.

Os dymunwch i’r wybodaeth y byddwch chi yn ei rhoi gael ei thrin yn gyfrinachol, cofiwch bob amser, fel awdurdod cyhoeddus, mae’r Adran yn ddarostyngedig i’r trefniadau mynediad at wybodaeth a gall felly orfod datgelu’r cyfan neu gyfran o’r wybodaeth a roddwch. O ganlyniad, byddai’n ddefnyddiol pe gallech esbonio i ni pam yr ydych yn ystyried bod y wybodaeth yr ydych wedi ei darparu i ni yn gyfrinachol. Os byddwn yn derbyn cais i ddatgelu’r wybodaeth, byddwn yn cymryd i ystyriaeth eich esboniad, ond ni allwn roi sicrwydd y gellir cynnal cyfrinachedd dan bob amgylchiad. Ni ystyrir ymwadiad cyfrinachedd awtomatig a gynhyrchir gan eich system TG, ynddo ei hun, i fod yn rhwymol i’r Adran.

O bryd i’w gilydd, bydd yr Adran Codi’r Gwastad, Tai a Chymunedau yn prosesu eich data personol yn unol â deddfwriaeth diogelu data y DU, ac yn y mwyafrif o amgylchiadau bydd hyn yn golygu na fydd eich data personol yn cael ei ddatgelu i drydydd partïon. Cynhwysir hysbysiad preifatrwydd llawn isod.

Ni chydnabyddir ymatebion unigol oni bai bod cais penodol am hynny.

Mae eich barn yn werthfawr i ni. Diolch i chi am roi eich amser i ddarllen y ddogfen hon ac ymateb.

A ydych yn fodlon bod yr ymgynghoriad hwn wedi dilyn yr Egwyddorion Ymgynghori? Os na, neu bod gennych unrhyw sylwadau am sut y gallwn wella’r broses cysylltwch â ni trwy’r weithdrefn gwynion.

Data personol

Diben y canlynol yw egluro’ch hawliau a rhoi’r wybodaeth y mae gennych yr hawl iddi o dan ddeddfwriaeth diogelu data’r Deyrnas Unedig.

Cofiwch mai dim ond cyfeirio at ddata personol y mae’r adran hon (eich enw, manylion cyswllt ac unrhyw wybodaeth arall sy’n ymwneud â chi neu unigolyn arall y gellir ei adnabod yn bersonol) nid cynnwys arall eich ymatebion i’r ymgynghoriad.

1. Pwy yw y rheolydd data a manylion cyswllt ein Swyddog Diogelu Data

Yr Adran Codi’r Gwastad, Tai a Chymunedau yw’r rheolydd data. Gellir cysylltu â’r Swyddog Diogelu Data yn dataprotection@communities.gov.uk neu trwy ysgrifennu i’r cyfeiriad canlynol:

Data Protection Officer
Department for Levelling Up, Housing and Communities
Fry Building
2 Marsham Street
London
SW1P 4DF

2. Pam ein bod yn casglu’ch data personol

Mae eich data personol yn cael ei gasglu fel rhan hanfodol o broses ymgynghori, fel y gallwn gysylltu â chi ynghylch eich ymateb ac ar gyfer dibenion ystadegol. Gallwn hefyd ei ddefnyddio i gysylltu â chi ynghylch materion cysylltiedig.

Byddwn yn casglu eich cyfeiriad IP os byddwch yn cwblhau ymgynghoriad ar-lein. Mae’n bosib y byddwn yn defnyddio hwn i sicrhau mai unwaith yn unig y bydd pob person yn cwblhau arolwg. Ni fyddwn yn defnyddio’r data hwn at unrhyw ddiben arall.

Mathau Sensitif o Ddata Personol.

Gofynnwn yn garedig ichi beidio â rhannu data troseddau [data personol categori arbennig] (https://ico.org.uk/for-organisations/guide-to-data-protection/guide-to-the-general-data-protection-regulation-gdpr/lawful-basis-for-processing/special-category-data/#scd1) os nad ydym wedi gofyn amdano, oni bai fod hynny’n gwbl angenrheidiol at ddibenion eich ymateb i’r ymgynghoriad. Mae ‘data personol categori arbennig’ yn fan hyn yn golygu’r wybodaeth ganlynol ynghylch unigolyn byw:

• hil

• tarddiad ethnig

• barn wleidyddol

• credau crefyddol neu athronyddol

• aelodaeth o undeb llafur

• geneteg

• biometreg

• iechyd (gan gynnwys gwybodaeth yn ymwneud ag anabledd)

• bywyd rhywiol; neu

• gyfeiriadedd rhywiol.

Mae ‘data troseddau’ yn fan hyn yn golygu gwybodaeth yn ymwneud ag euogfarnau neu droseddau unigolyn, neu fesurau diogelwch cysylltiedig.

3. Ein sail gyfreithiol ar gyfer prosesu eich data personol

Mae casglu eich data personol yn gyfreithlon o dan erthygl 6(1) Rheoliad Cyffredinol y DU ar Ddiogelu Data oherwydd ei fod yn angenrheidiol er mwyn i‘r Adran Codi’r Gwastad, Tai a Chymunedau gyflawni tasg er budd y cyhoedd/wrth arfer awdurdod swyddogol a roddwyd i’r rheolydd data. Mae Adran 8(d) Deddf Diogelu Data 2018 yn nodi y bydd hyn yn cynnwys prosesu data personol sy’n angenrheidiol ar gyfer arfer swyddogaeth y Goron, Gweinidog y Goron neu adran o’r llywodraeth h.y. ymgynghoriad yn yr achos hwn.

Lle bo’n angenrheidiol at ddibenion yr ymgynghoriad hwn, mae ein sail gyfreithlon ar gyfer prosesu unrhyw ddata personol categori arbennig neu ddata troseddau (termau wedi’u hesbonio o dan ‘Mathau Sensitif o Ddata Personol’) a gyflwynwch mewn ymateb i’r ymgynghoriad hwn fel a ganlyn: Y sail gyfreithlon berthnasol ar gyfer prosesu data personol categori arbennig yw Erthygl 9(2)(g) GDPR y DU (‘budd sylweddol i’r cyhoedd’), ac Atodlen 1 paragraff 6 Deddf Diogelu Data 2018 (‘’dibenion statudol ac ati a dibenion llywodraethol’). Mae’r sail gyfreithlon berthnasol o ran data personol sy’n ymwneud â data euogfarnau a throseddau yr un fath â hyn o dan ddarpariaethau Atodlen 1 paragraff 6 Deddf Diogelu Data 2018.
###4. Gyda phwy y byddwn yn rhannu eich data personol Efallai y bydd yr Adran Codi’r Gwastad, Tai a Chymunedau yn penodi ‘prosesydd data’, yn gweithredu ar ran yr adran ac o dan ein cyfarwyddyd, i gynorthwyo i ddadansoddi’r ymatebion i’r ymgynghoriad hwn. Pan fyddwn yn gwneud hynny byddwn yn sicrhau bod prosesu eich data personol yn parhau yn gaeth yn unol â gofynion y ddeddfwriaeth diogelu data.

Efallai y byddwn yn rhannu eich manylion cysylltu a’ch ymatebion â Llywodraeth Cymru ac efallai y bydd Llywodraeth Cymru yn cysylltu â chi yn dilyn hynny i drafod eich barn ymhellach. ###5. Am ba mor hir y byddwn yn cadw eich data personol, neu’r meini prawf a ddefnyddir i bennu’r cyfnod cadw.

Bydd eich data personol yn cael ei gadw am ddwy flynedd o’r amser pan fydd yr ymgynghoriad yn cau

6. Eich hawliau, e.e. mynediad, cywiro, cyfyngu, gwrthwynebu

Y data yr ydym yn ei gasglu yw eich data personol, ac mae gennych ddweud sylweddol ynghylch beth sy’n digwydd iddo. Mae gennych yr hawl i:

a. weld pa ddata sydd gennym amdanoch chi

b. ofyn i ni stopio defnyddio eich data, ond ei gadw fel cofnod

c. ofyn i’ch data gael ei gywiro os yw’n anghywir neu’n anghyflawn

d. wrthwynebu ein defnydd o’ch data personol mewn rhai amgylchiadau

e. gyflwyno cwyn i Swyddfa’r Comisiynydd Gwybodaeth (ICO) annibynnol os ydych yn credu nad ydym yn trin eich data yn deg neu’n unol â’r gyfraith. Gallwch gysylltu â’r ICO ar-lein, neu ffonio 0303 123 1113.

Cysylltwch â ni yn y cyfeiriad canlynol os dymunwch arfer yr hawliau a restrir uchod, ac eithrio’r hawl i gyflwyno cwyn i’r ICO: dataprotection@communities.gov.uk neu

Knowledge and Information Access Team
Department for Levelling Up, Housing and Communities
Fry Building
2 Marsham Street
London
SW1P 4DF

7. Ni fydd eich data personol yn cael ei anfon dramor.

8. Ni fydd eich data personol yn cael ei ddefnyddio ar gyfer unrhyw lunio penderfyniadau awtomataidd.

9. Bydd eich data personol yn cael ei storio mewn system TG ddiogel y llywodraeth.

Rydym yn defnyddio system drydydd parti, Citizen Space, i gasglu’r ymatebion i’r ymgynghoriad. Ar y dechrau bydd eich data personol yn cael ei gadw ar eu gweinydd diogel yn y Deyrnas Unedig. Bydd eich data personol yn cael ei drosglwyddo i’n system TG llywodraeth ddiogel cyn gynted â phosibl, a bydd yn cael ei storio yno am ddwy flynedd cyn iddo gael ei ddileu, oni bai ein bod yn pennu nad oes angen parhau i’w gadw cyn y pwynt hwnnw.